京滬領(lǐng)跑回暖，中國房地產(chǎn)市場企穩(wěn)了嗎？

文：韓陽

2026年開年以來，全國房地產(chǎn)市場一改此前持續(xù)低迷的態(tài)勢，各地密集出臺樓市托市政策，新房、二手房帶看量穩(wěn)步攀升，核心城市成交量迎來明顯回升，市場積極信號持續(xù)釋放。其中，北京、上海兩大一線城市表現(xiàn)尤為亮眼，這場樓市回暖究竟是短期脈沖，還是市場真正企穩(wěn)的開端，成為市場各方關(guān)注的焦點。

多方政策密集發(fā)力

此輪房地產(chǎn)市場積極信號的出現(xiàn)，核心驅(qū)動力是全國各地出臺的全方位托市政策，形成了需求端、供給端、金融端協(xié)同發(fā)力的政策合力，有效打破了市場觀望僵局。

（一）全國政策全面松綁，激活積壓需求

在需求端，各地全面優(yōu)化購房門檻，限購、限貸、限售政策大幅松綁。一線城市紛紛調(diào)整非戶籍購房社保年限要求，降低外環(huán)、郊區(qū)購房門檻；二線及三四線城市基本全面取消限購，徹底放開購房資格限制。同時，金融政策持續(xù)讓利，首套房首付比例降至歷史低位，房貸利率持續(xù)下調(diào)，疊加契稅補貼、購房貸款貼息、三孩家庭專項補貼等真金白銀的支持，大幅降低了購房成本，激活了積壓的剛需和改善型需求。

在供給端，“去庫存、優(yōu)供給”成為核心抓手。全國超80個城市推出國企收購存量商品房轉(zhuǎn)為保障性租賃住房的舉措，有效化解市場庫存壓力；多地嚴格控制新增住宅用地供應(yīng)，從源頭緩解供給過剩問題；同時，房企融資“白名單”持續(xù)落地，優(yōu)質(zhì)房企資金壓力得到緩解，交房保障進一步提升，打消了購房者的后顧之憂。此外，住房“以舊換新”政策全面推進，打通存量房與新房交易鏈條，加速了改善型需求的釋放。

頂層設(shè)計的定調(diào)更是為市場注入強心針，2026年政府工作報告將房地產(chǎn)工作重點升級為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，時隔十年重提“去庫存”，明確“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”的方針，傳遞出決策層穩(wěn)定樓市的堅定決心，徹底扭轉(zhuǎn)了市場悲觀預(yù)期。

（二）京滬精準施策，政策效應(yīng)集中爆發(fā)

作為全國樓市的“壓艙石”，北京、上海本輪政策調(diào)整力度大、精準度高，直接引爆市場活力：

北京市2025年12月出臺“12·24新政”，非京籍家庭購買五環(huán)內(nèi)住房社保年限從3年降至2年、五環(huán)外僅需1年；降低二套房公積金首付比例，支持多子女、老人家庭增購1套；房貸利率降至3.05%低位。政策效應(yīng)持續(xù)傳導(dǎo)，2026年一季度二手房網(wǎng)簽超4.3萬套，3月單月達19886套，環(huán)比暴漲144.6%、創(chuàng)15個月新高。

上海則于2026年2月推出“滬七條”，外環(huán)內(nèi)非戶籍購房社保年限從3年縮至1年、滿3年可增購1套；首套公積金貸款額度從160萬提至240萬、多子女家庭最高324萬；居住證滿5年可直接購房。新政滿月后，二手房咨詢量環(huán)比增144.7%、留電用戶增251.8%，3月成交3.1萬套，創(chuàng)近五年新高。

京滬領(lǐng)跑全國回暖

政策紅利持續(xù)釋放，直接傳導(dǎo)至市場交易端，帶來帶看量、成交量雙回升，樓市“小陽春”提前到來，北京、上海率先實現(xiàn)“量價企穩(wěn)”，成為全國市場修復(fù)的核心引擎。

（一）成交量：京滬創(chuàng)紀錄，二手房成絕對主力

北京3月二手住宅網(wǎng)簽19886套，同比增3.4%、環(huán)比增144.6%，單日網(wǎng)簽多次破800套；4月首周同比再增36%。新房方面，五環(huán)外剛需小戶型、核心城區(qū)次新房成交活躍，成交周期從2-3個月縮至1個月左右。

上海3月二手商品房成交3.1萬套，同比增6%、環(huán)比增37%，單周最高7233套、創(chuàng)近五年紀錄；一季度二手房累計6.4萬套、同比持平。新房市場同步升溫，中建壹品·外灘元境48小時銷售額9億元，優(yōu)質(zhì)改善盤開盤即售罄。

（二）價格：止跌回穩(wěn)，告別單邊下行

北京二手房價格結(jié)束連續(xù)多月下跌，2-3月環(huán)比+0.3%；議價空間從年前5%-8%收窄至2%以內(nèi)，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源“惜售”升溫。

上海二手房價格結(jié)束33個月連跌，3月環(huán)比+0.2%；核心板塊（徐匯濱江、陸家嘴）漲幅超0.5%，業(yè)主報價趨于穩(wěn)定、不再主動降價。

（三）結(jié)構(gòu)：剛需主導(dǎo)，市場回歸居住屬性

北京300萬元以內(nèi)房源成交占比60%，60-90㎡兩居為主力，西城、海淀學區(qū)房、地鐵房成交最快。

上海400萬以下剛需房源占比72%，浦東外環(huán)、寶山、嘉定帶看量同比增53%，“老破小”成剛需爭搶焦點。

（四）預(yù)期：信心修復(fù)，供需關(guān)系改善

京滬二手房掛牌量同比回落，北京較去年高點降9%、上海降17%，新增掛牌同比分別降19%、34%，賣方從“恐慌拋售”轉(zhuǎn)向“理性惜售”。

帶看量顯著回升，上海鏈家日均帶看較新政前增30%，北京熱門區(qū)域看房量翻倍，購房者決策周期明顯縮短。

全面企穩(wěn)仍需時間

基于當前政策效果和市場表現(xiàn)，中國房地產(chǎn)市場已度過最艱難的調(diào)整期，整體筑底態(tài)勢明確，單邊下行周期徹底結(jié)束，但尚未實現(xiàn)全面均衡企穩(wěn)，市場呈現(xiàn)“核心城市領(lǐng)跑、區(qū)域分化加劇”的結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇特征，北京、上海已率先進入“量漲價穩(wěn)”階段。

（一）市場企穩(wěn)具備堅實基礎(chǔ)

1.政策底確認：全國托市政策持續(xù)發(fā)力、不會輕易退出，京滬作為核心標桿，政策效應(yīng)持續(xù)釋放，為市場提供穩(wěn)定支撐。

2.風險充分釋放：經(jīng)過四年深度調(diào)整，樓市泡沫擠壓、房價回歸合理區(qū)間，房企債務(wù)逐步化解，行業(yè)發(fā)展回歸理性。

3.需求韌性充足：京滬人口、產(chǎn)業(yè)、資源集聚，剛需和改善需求具備長期支撐，本輪回暖以真實自住需求為主，無投機炒作。

4.三重底部共振：政策底、市場底、信心底逐步形成，京滬“止跌企穩(wěn)”為全國市場注入信心。

（二）全面企穩(wěn)仍面臨多重制約

1.城市分化加劇：京滬強復(fù)蘇，但部分三四線城市人口流失、需求不足，復(fù)蘇乏力，全國難以“普漲普熱”。

2.信心尚未完全修復(fù)：居民收入預(yù)期偏弱，部分購房者仍謹慎觀望，需求持續(xù)性有待二季度驗證。

3.結(jié)構(gòu)問題待解：新房庫存、房企債務(wù)、供給過剩等長期問題，仍需時間逐步化解。

4.京滬內(nèi)部分化：核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源“量價齊升”，遠郊非核心房源復(fù)蘇偏弱，呈現(xiàn)“K型”復(fù)蘇特征。

綜上，2026年以來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的積極信號，是政策托底、市場修復(fù)、信心回暖共同作用的結(jié)果，北京、上海兩大一線城市以創(chuàng)紀錄成交、止跌回穩(wěn)的價格，率先確認市場企穩(wěn)，標志著全國樓市正式告別深度調(diào)整階段，進入筑底修復(fù)的關(guān)鍵期。

但當前房地產(chǎn)市場距離全面均衡企穩(wěn)仍有距離，未來將呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇、差異化發(fā)展”的格局，不會出現(xiàn)全國普漲行情。北京、上海作為核心龍頭，將繼續(xù)領(lǐng)跑全國，帶動市場逐步走向平穩(wěn)健康，回歸“房住不炒”的良性循環(huán)。

對市場而言，既無需過度樂觀，也不必盲目悲觀——一線企穩(wěn)、二線修復(fù)、三四線緩慢去化將是中長期主線，理性看待分化、聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，方能把握樓市新趨勢。