房地產(chǎn)調(diào)整與戰(zhàn)略定力：是主動(dòng)糾偏還是誤判？

如果有人在2021年告訴你，三年之后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)會(huì)連續(xù)下跌三十多個(gè)月，年輕人就業(yè)越來越難，外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)的投資額度持續(xù)下降，大多數(shù)人肯定都不會(huì)相信。

因?yàn)樵?021年，有一句非常流行的判斷：“東升西降，大勢(shì)在我”。當(dāng)時(shí)這句話聽起來無(wú)比精準(zhǔn)，全世界的局面看上去確實(shí)如此。美國(guó)那邊疫情失控，歐洲經(jīng)濟(jì)停滯，美國(guó)國(guó)內(nèi)政治嚴(yán)重撕裂，甚至爆發(fā)了國(guó)會(huì)山事件，這是幾十年來都未曾出現(xiàn)過的重大危機(jī)。

而我們這邊，疫情控制得當(dāng)，出口大幅增長(zhǎng)，2021年GDP增速高達(dá)8.1%。當(dāng)時(shí)幾乎所有人都有一種強(qiáng)烈的感覺：世界重心正在加速向東方轉(zhuǎn)移。

可也是從2021年開始，經(jīng)濟(jì)突然進(jìn)入了一個(gè)完全不同的發(fā)展階段。先是房地產(chǎn)深度調(diào)整，接著民營(yíng)企業(yè)投資意愿大幅下降，年輕人就業(yè)壓力陡增，外資布局也變得更加謹(jǐn)慎。

為什么短短三四年，整個(gè)經(jīng)濟(jì)氛圍就完全反轉(zhuǎn)了？很多人都會(huì)問：現(xiàn)在增速放緩，到底是戰(zhàn)略定力下的主動(dòng)調(diào)整，還是某種程度的戰(zhàn)略誤判？

第一張倒下的多米諾骨牌，其實(shí)是房地產(chǎn)。過去二十多年，我們經(jīng)濟(jì)最大的增長(zhǎng)引擎，并不是科技、互聯(lián)網(wǎng)，也不完全是出口，而是房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中早已不只是房子，它帶動(dòng)了一整條完整產(chǎn)業(yè)鏈：鋼鐵、水泥、家具家電、建筑裝修，還有地方的土地財(cái)政、銀行信貸投放、貨幣流動(dòng)性與利息收益。很多機(jī)構(gòu)測(cè)算過，房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈占經(jīng)濟(jì)比重約25%到30%。也就是說，每四塊錢的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)里，就有一塊錢和房地產(chǎn)直接相關(guān)。

但從2020年開始，“三條紅線”政策全面推進(jìn)，給房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿。這直接引發(fā)了一連串房企流動(dòng)性危機(jī)，購(gòu)房者也普遍不敢再買期房。恒大、碧桂園等頭部房企相繼陷入嚴(yán)重困境，直到今天仍未完全化解。

三條紅線之后，房地產(chǎn)正式進(jìn)入下行周期。2022年房地產(chǎn)投資下降12%，2023年再降9.6%。房?jī)r(jià)連續(xù)三十多個(gè)月下跌，這是歷史上從未有過的長(zhǎng)周期下跌，而且跌幅極猛。日本用二三十年才跌掉約50%，我們只用四年，跌幅已接近40%，調(diào)整力度遠(yuǎn)超以往。

當(dāng)一個(gè)占經(jīng)濟(jì)兩成以上的行業(yè)快速收縮時(shí)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)增速自然會(huì)被明顯拉低。

第二個(gè)問題，是民營(yíng)企業(yè)投資意愿大幅降溫，投資增速趨近于零，前兩年甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

很多人不理解，企業(yè)家為什么不愿意投了？過去幾十年，經(jīng)濟(jì)真正的活力來源，并不是很多人印象里的國(guó)企，而是民營(yíng)企業(yè)。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)了60%以上的GDP、70%以上的技術(shù)創(chuàng)新，創(chuàng)造了80%以上的城鎮(zhèn)就業(yè)。

但從2020年前后開始，多個(gè)行業(yè)遭遇強(qiáng)監(jiān)管：互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)迎來密集整頓，阿里巴巴等企業(yè)受到嚴(yán)厲處罰；教培行業(yè)遭遇顛覆性調(diào)整，新東方等機(jī)構(gòu)幾乎重構(gòu)業(yè)務(wù)；游戲行業(yè)也持續(xù)收緊，騰訊、網(wǎng)易等均受到影響。

與此同時(shí)，“民營(yíng)經(jīng)濟(jì)退場(chǎng)論”等聲音在社會(huì)上流傳，讓不少企業(yè)家產(chǎn)生了強(qiáng)烈的不安：規(guī)則變得難以預(yù)期，今天能做的事，明天可能就不被允許。

企業(yè)投資，本質(zhì)上是對(duì)未來的下注。當(dāng)預(yù)期不穩(wěn)時(shí)，最理性的選擇就是暫停擴(kuò)張，手握現(xiàn)金、保守過冬、嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)。于是出現(xiàn)了一個(gè)很反常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象：企業(yè)還在盈利、還在賺錢，但就是不再擴(kuò)大投資、不再新增產(chǎn)能。

這種現(xiàn)象對(duì)增長(zhǎng)的傷害，甚至比房地產(chǎn)調(diào)整更深。房地產(chǎn)下行，至少還可以理解為周期出清、向健康方向調(diào)整；可如果企業(yè)家普遍不愿投資，經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力就會(huì)直接減弱。

這也直接導(dǎo)致了第三個(gè)問題：年輕人就業(yè)壓力空前巨大。

2023年6月，官方公布的青年失業(yè)率達(dá)到21.3%，創(chuàng)下歷史新高，相當(dāng)于五個(gè)年輕人里就有一個(gè)找不到工作。之后統(tǒng)計(jì)口徑調(diào)整，剔除了暫未進(jìn)入求職市場(chǎng)的應(yīng)屆畢業(yè)生，但就業(yè)壓力依然居高不下。到2025年，青年失業(yè)率仍在16%左右。

與此同時(shí)，高校畢業(yè)生規(guī)模持續(xù)創(chuàng)下新高，每年穩(wěn)定在1200萬(wàn)人級(jí)別。巨量年輕勞動(dòng)力同時(shí)涌入市場(chǎng)，就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)極度激烈，也讓全社會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)的感受普遍偏冷。

第四個(gè)變化，是外資布局出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)移。

過去四十年，我們?cè)鲩L(zhǎng)的一個(gè)重要引擎，是2001年加入WTO之后深度融入全球化。從國(guó)外引進(jìn)技術(shù)、引入資金，生產(chǎn)制造后再出口全球，外資在全球供應(yīng)鏈分工中占據(jù)重要位置。

但2023年，我國(guó)實(shí)際使用外資僅330億美元，相較2022年暴跌約80%，創(chuàng)下近30年最低水平。

與此同時(shí)，大量跨國(guó)企業(yè)開始推行“中國(guó)+1”戰(zhàn)略，也就是在中國(guó)之外，再建一個(gè)備用生產(chǎn)基地。這固然有關(guān)稅和貿(mào)易壁壘的因素，但更核心的原因是海外資本在“去風(fēng)險(xiǎn)”。很多新增產(chǎn)能轉(zhuǎn)向越南、印度、墨西哥等地。

當(dāng)然，東南亞產(chǎn)業(yè)鏈很大程度上仍與我國(guó)南部供應(yīng)鏈深度綁定，我們依然是全球制造業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)鏈門類最齊全的國(guó)家。但外資和國(guó)內(nèi)民企對(duì)新增投資明顯謹(jǐn)慎，確實(shí)拖累了經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)。

除此之外，還有人口拐點(diǎn)的長(zhǎng)期壓力。

由于長(zhǎng)期的生育結(jié)構(gòu)變化，我國(guó)在2022年正式進(jìn)入人口負(fù)增長(zhǎng)，持續(xù)四十多年的人口紅利時(shí)代宣告結(jié)束。勞動(dòng)力總量減少，消費(fèi)增長(zhǎng)放緩，養(yǎng)老支出壓力持續(xù)上升，這些長(zhǎng)期變量都會(huì)慢慢拖累潛在增速。

把這些因素放在一起看：房地產(chǎn)去杠桿引發(fā)行業(yè)深度下行，民企預(yù)期不穩(wěn)導(dǎo)致投資收縮，強(qiáng)監(jiān)管與規(guī)則變化加劇觀望情緒，就業(yè)壓力隨之放大，外資增速放緩，疊加人口拐點(diǎn)出現(xiàn)。

2021年之后，形勢(shì)從一片向好突然換擋減速，其實(shí)并不意外。

現(xiàn)在爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：這到底是一次主動(dòng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，還是一定程度上的戰(zhàn)略誤判？

目前主要有兩種看法。

一種認(rèn)為，這是主動(dòng)調(diào)整、保持戰(zhàn)略定力。過去的增長(zhǎng)模式高度依賴土地財(cái)政，房地產(chǎn)泡沫不斷累積，全社會(huì)杠桿高企，如果不主動(dòng)去杠桿、擠泡沫，未來可能爆發(fā)更難收拾的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。主動(dòng)給房地產(chǎn)降溫，本質(zhì)是短期承受陣痛，換取長(zhǎng)期更健康的發(fā)展。同時(shí)，我們也在培育新引擎，比如新能源、電動(dòng)車、高端制造等。只不過這些新領(lǐng)域短期內(nèi)也出現(xiàn)了過度競(jìng)爭(zhēng)、內(nèi)卷通縮等問題，暫時(shí)還無(wú)法完全對(duì)沖舊動(dòng)能回落。

另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，其中存在一定的戰(zhàn)略誤判。2021年前后“東升西降”的判斷被廣泛接受，很多人真的認(rèn)為西方已走向長(zhǎng)期衰落。但后續(xù)局面明顯變化：美國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)速度遠(yuǎn)超預(yù)期，歐洲在沖突后重新凝聚共識(shí)，2022年俄烏沖突爆發(fā)，俄羅斯陷入戰(zhàn)爭(zhēng)泥潭，也超出了很多人的預(yù)判，全球格局發(fā)生了意料之外的重構(gòu)。

到底是戰(zhàn)略定力，還是戰(zhàn)略誤判，或許需要五年、甚至十年以上的時(shí)間，才能給出真正清晰的答案。

可以確定的是，一個(gè)增速更慢、環(huán)境更復(fù)雜、不確定性更強(qiáng)的時(shí)代，已經(jīng)正式到來。

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