廣東
今天，荔灣中山八立交東北側的AL011119地塊正式出讓。
金茂和保利兩家央企正面硬剛，鏖戰10輪，最終被金茂以總價14.88億元收入囊中，折合樓面價約26610元/㎡，溢價率6.44%。
值得一提的是，上個月地塊剛掛牌那天，我們去地塊現場實探，剛好就碰見了金茂的人，如今這塊地果然是由他們拿下。
那么，這塊地到底有什么魔力？
先看地塊的基本面。
AL011119地塊，位于荔灣區中山八立交東北側，前身是個電車保養場。用地面積26067.26㎡，計容建筑面積55904.67㎡，容積率2.2，規劃為二類居住用地，兼容體育用地和交通場站用地。
這樣的數據看上去似乎平平無奇，但在老西關這樣的地方，其實已經屬于“稀缺品”，事實上，這也是老西關近年出讓的最大體量、最低密度的住宅用地。
而且，2.66萬元/㎡的樓面價，也是近幾年老西關地塊最低的之一。
地塊條件更好，價格還更便宜，也就難怪金茂會如此“癡迷”了。
當然，便宜不是金茂看中它的唯一原因，這塊地真正的價值，在于它把“老城核心”四個字發揮到了極致。
就比如交通，從項目步行約100米就是5號線和11號線的換乘站中山八站。兩條地鐵線，一個往東串起珠江新城、金融城、琶洲，一個環城通達各區。
又比如教育，周邊有華僑小學翠園學校、廣雅中學等。更關鍵的是，地塊緊挨著越秀·瓏悅西關配建的28班小學，辦學主體是荔灣區華僑小學。
有消息稱，金茂這塊地大概率也會對口這所小學，如果屬實，教育會是個加分項。
就是不知道，金茂會不會像去年拿下的世界大觀4期地塊一樣，再一次選擇和越秀合作開發？
值得一提的是，項目的景觀也不錯，南邊是荔灣湖公園，直線距離約200米。西邊是青年公園，珠江也在不遠處，直線距離約500米。
地價便宜，配套齊全，但金茂要面臨的挑戰也不小。
這塊地的出讓條件里，要求配建約2.5萬㎡的公交綜合車場（含公交首末站和電車保養場），建成后按建安成本價約7189萬元移交給廣州巴士集團。
換句話說，這是個“公交場站+體育設施+居住”的復合項目。據悉，具體的方案是上蓋開發，蓋下做公交場站、停車場、室內體育館，蓋上建住宅，頂層做約8000平共享花園。
這種立體復合開發模式在廣州并不多，它的好處是顯而易見的，土地利用率大幅提升，社區功能更加復合，頂層花園還能解決老城區綠化不足的痛點。
不過，車流、人流、噪音、振動怎么有效隔離，也是決定項目最終居住體驗的關鍵。
金茂作為做豪宅出身的開發商，能不能在這塊地上給出一個讓人滿意的解決方案，值得持續關注。
你覺得金茂這塊地，未來會做什么樣的產品？賣多少錢你愿意買單？歡迎評論區聊一聊~
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