有人預(yù)測(cè)：到了2035年，房?jī)r(jià)將是現(xiàn)在的2-3倍，這可能嗎？

就在2026年春節(jié)過后，上海搶先拿出“滬七條”，規(guī)定非戶籍買房社保從3年降到1年。此外，一些地方紛紛上調(diào)公積金貸款上限，并將5年以上房貸利率降至2.6%。受此影響，一線城市的二手房?jī)r(jià)格開始“止跌回穩(wěn)”，同時(shí)成交量也快速放大。為此，有人預(yù)測(cè)，隨著一線城市限購政策逐步放開，全國各地房?jī)r(jià)也將開始反轉(zhuǎn)。到了2035年，房?jī)r(jià)將是現(xiàn)在的2-3倍，現(xiàn)在買房正當(dāng)時(shí)。

而對(duì)于2035年，房?jī)r(jià)將是現(xiàn)在的2-3倍的預(yù)測(cè)。現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)了兩種不同的觀點(diǎn)。樂觀者認(rèn)為，未來國內(nèi)房?jī)r(jià)將出現(xiàn)分化，一線城市房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)大漲，而三四線城市房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌。而看空者表示：現(xiàn)在離2035年也就只有10年的時(shí)間，房?jī)r(jià)如果要漲2-3倍，就要平均每年上漲20-30%。而現(xiàn)在的情況是，房?jī)r(jià)還處于下跌的通道之中。所以，指望2035年房?jī)r(jià)是現(xiàn)在的2-3倍，這根本不現(xiàn)實(shí)。

實(shí)際上，目前國內(nèi)房?jī)r(jià)仍處于下跌的趨勢(shì)之中，盡管各種政策利好不斷，但這只能遲滯房?jī)r(jià)下跌進(jìn)程，并不能改變房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)。預(yù)計(jì)未來幾年，房?jī)r(jià)不僅不可能大幅上漲，而且房?jī)r(jià)下跌還會(huì)出現(xiàn)明顯的分化。比如，之前房?jī)r(jià)跌幅較大的二三線城市，未來下跌空間可能也只有20-25%。而之前一線城市核心區(qū)域的房?jī)r(jià)相對(duì)比較抗跌，那未來幾年里將會(huì)出現(xiàn)補(bǔ)跌行情，跌幅超過30%-40%，也不足為奇。

之所以我們認(rèn)為，到了2035年，房?jī)r(jià)不可能會(huì)是現(xiàn)在的2-3倍，這里面主要有以下幾方面的原因：第一，居民收入不可能支撐得起這么高的房?jī)r(jià)。即使是當(dāng)前，二三線城市的房?jī)r(jià)與收入之比是20-30，一線城市房?jī)r(jià)收入之比是40。這意味著，當(dāng)?shù)鼐用癫怀圆缓葞资辏拍苜I得起一套房。如果未來10年房?jī)r(jià)要漲2-3倍，那就需要居民工資每年都要有20-30%以上，這幾乎是不可能實(shí)現(xiàn)在目標(biāo)。

第二，要看現(xiàn)在房?jī)r(jià)處于的位置。如果是1998年新一輪房改剛剛開始，全國房?jī)r(jià)都處于歷史較低位置，那么未來很長一段時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)持續(xù)上漲，出現(xiàn)2-3倍的漲幅也是可以預(yù)見的。但是，現(xiàn)在國內(nèi)房?jī)r(jià)還是處于歷史相對(duì)較高位置，正處于去泡沫化、去杠桿化，逐步回歸居住屬性的周期內(nèi)，指望未來10年房?jī)r(jià)再翻2-3倍，這基本上是癡人說夢(mèng)。

第三，未來剛需購房者會(huì)越來越少，并不具備大幅推高房?jī)r(jià)的可能。一方面，中國已經(jīng)進(jìn)入到老齡化社會(huì)。老年人數(shù)量越來越多（60歲以上老年人數(shù)量超過3.1億人，到2030年老年人口數(shù)量超過4億人），年輕人數(shù)量越來越少（90后1.75億，00后1.45億）。老年人已經(jīng)有了自己的房子，不需要再買房。則年輕人數(shù)量越來越少，剛需購房需求會(huì)大幅下降。

另一方面，過去中國房?jī)r(jià)的快速上漲，主要還是城鎮(zhèn)化進(jìn)程所致，大量農(nóng)民進(jìn)入城市買房，從而推高房?jī)r(jià)。而現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到67%，與發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化率70-80%相差無幾。這意味著，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)進(jìn)入尾聲。顯然，未來指望農(nóng)民進(jìn)程買房來推高各地房?jī)r(jià)，這根本不可能。更何況，農(nóng)民收入有限，也不可能在未來10年內(nèi)把房?jī)r(jià)推高2-3倍。

第四，在缺乏賺錢效應(yīng)的情況下，房子再漲2-3倍，根本不現(xiàn)實(shí)。過去房?jī)r(jià)之所以會(huì)出現(xiàn)大漲，主要是房?jī)r(jià)具有賺錢效應(yīng)，吸引著大量的炒房客前來購置房產(chǎn)。現(xiàn)如今，國內(nèi)房?jī)r(jià)已經(jīng)連跌了4年，缺乏賺錢效應(yīng)，各地房?jī)r(jià)還存在著較多的泡沫，很多炒房客選擇賣房變現(xiàn)，這就導(dǎo)致各地二手房掛牌量出現(xiàn)激增的情況。顯然，在缺乏賺錢效應(yīng)，炒房客紛紛退出的情況下，未來房?jī)r(jià)只能逐步回落到合理的價(jià)格區(qū)間，是不可能出現(xiàn)大幅上漲的。