北京買房：理清思路，購房建議1849

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我北京女生，父母有房在朝陽**宿舍，很小的兩居老破小。我在燕郊有一套虧損的天洋城兩居，實在住不上準備賣掉算了，能拿回來50多萬吧。然后準備添100多萬買一套朝陽門內北京inn的公寓，40年產權，合適嗎？主要是不想壓力大，而且全款買的話也無所謂賠賺了，當然也不想賠太多。

A：

1、現在北京inn最小戶型的也得200萬左右吧，單價4萬左右。50平小戶型現在的租金在6000多塊錢，租售比300，基本就是北京商住公寓的平均值。

所以如果是確定自住的話就沒什么不合適的，居住的性價比明顯高于老破小。因為現在北京老破小的租售比至少450呢，跟300差了50%，或者說是提高了30%以上。

2、按現在公寓的租售比的情況，如果不出臺打壓政策，那沒什么下跌空間了，不會賠。因為租售比300就等于租金回報率（毛）4%，即便是扣掉物業費空置期什么的，凈回報率也在3.5%左右，遠遠高于同期銀行存款利率。

那假定您現在有200萬現金，存銀行的話五大行的利息是1.5%，一年3萬。買這套公寓出租的話一年至少有7萬多，扣掉各項費用也在6萬以上，您覺得房價還能跌到哪兒去？

3、不過公寓都有隱形風險，一是到期后的土地出讓金，二是早就有成型法規的房產稅，第三就是政策風險了，比如限制居住和加大限購什么的。這些情況都無法預測，更不可控。

所以常規建議都是盡量不買，或者說是別長期持有吧。雖然現在的回報率很高，也有放寬政策的可能，但其風險是在現行法律上無法解決的。

4、簡單就這情況，公寓的優劣勢都很明顯。優勢就是自住的性價比高，出租的租金也高，劣勢就是有隱形風險，價格走勢和流動性也不強。

僅供參考。

二

Q:

我現在是在為北京vs天津買房糾結。原因就是錢少，就120萬首付，月供最多1萬。如果買北京的，那肯定是買不起好點學區的，孩子上學和自住兩邊不靠。但如果買天津的，和平區買個老小區的小三居是沒問題的，學校還好。

但是如果買天津的，孩子媽媽就得辭職去陪讀，就算找到工作也比北京得低不少，短期內估計還找不到，也有點舍不得辭掉北京工作，八年的運管崗位，工資福利都不錯，再有兩年就大概率能簽非固定期合同了。

現在天津是沒有限購了，北京我們也有資格。我們也考慮過在天津先買房，入學后賣掉再換到北京，然后在天津租房上學。但是又考慮到學區政策是有可能變化的，萬一小升初時派位到渣校就得不償失了。

然后也考慮過兩地奔波的方案，在天津租房，找個托管班，這樣北京的工作不變，每天上下班往返京津。但這樣感覺太辛苦了，而且通勤成本與時間都挺高的，對孩子教育也有影響，萬一有點意外情況都趕不上。

A：

1、您家都考慮的這么全面了，那我就沒什么可說的了。就是這些情況，只能是自己決定。

2、不過我沒太理解，您的北京積分落戶什么情況啊？大致能在孩子幾年級落戶？如果是能在16歲中考之前，那最好還是在北京唄，省的折騰了。

如果通勤允許，300多萬能買在亦莊，學區不錯+溢價不高+能加分=相對各項兼顧。類似的還有通州和其他近郊區，都能買到不錯學區內兼顧自住的房子，但不敢保證能對口入學，只能是看政策和運氣。

3、另外一點，在天津買房上學，最終目的是落戶天津參加高考吧？那如果不在天津工作，社保怎么辦？怎么滿足落戶條件啊？

我印象中天津政策是至少一年社保才能申請落戶吧，那就必須辭掉北京的工作了，也就談不上兩地往返了，只能孩子媽媽常住天津。

4、再其他的我沒建議，您的情況其實不復雜，很多北漂家庭都面臨這種無奈，都不好做決定，我也幫不上忙。

僅供參考。

三

Q:

我在中關村附近上班，想在步行30分鐘內買房，我對房子不懂，請問能不能幫忙買到沒有學區溢價的？Ps：起點設為中關村地鐵站，500萬總價預算，只想買鐵道西邊的。

A：

1、步行30分鐘，起點是哪兒啊？中關村的范圍大著呢，正常行走是半小時2公里，這您還是自己畫個范圍吧。

2、簡單說吧，如果不看距離，那要想買到沒溢價的只能是鐵道東邊的學院路學區。這邊的學區不算熱門，大多數的溢價都不高。另外如果您總價高的話，那是有可能買到溢價低到忽略不計的。如果不太高的話也可以多看房，每套房都算算賬，理論上北京跌了很多了，有可能撿漏兒。

3、中關村地鐵站+鐵道西邊，那就是必須在中關村學區買房唄，是這意思吧？然后還500萬總價，那基本就是占坑兒房了。我認為是基本買不到沒溢價的，連相對低的都非常難。

說句不好聽的，您這哪兒是不懂啊，純粹是揣著明白裝糊涂。拿著不算高的預算，非得在頂級學區里撿漏兒。

4、不過多說一句，這年頭兒都不傻，尤其是中關村的業主里邊，找個傻子比找個圣人都難。無論他們是否真的了解自己房子的價值，也會跟鄰居對比的，沒人會賤賣自己的財產。

僅供參考。

四

Q:

我家在海淀有一套已經轉商的公房，老破小，能賣幾百萬吧。我想趁著學區房熱度還算高的時候賣掉，然后換成保值好的次新房，您也是這種建議吧？

但現在是兩個問題，一是這房是我父母的名字，本來是我父親的，轉商后兩人名字，他們都住慣了不想賣。我想請您給算個賬，讓他們了解市場趨勢。二是我也確實沒想好換到哪里。但大原則是想換成北部的聯排一類的，也就是有土地價值的房子，應該以后會越來越稀缺，帶院子的，您有推薦嗎？

A：

1、算賬好辦，您告訴我小區名字和戶型就行，或者在貝殼上找一套差不多的房源也行。其實不算也能知道大概，海淀現在平均的溢價率是25%左右，小戶型占坑兒房能到30%以上。中關村上地等熱門學區的小戶型有可能更高，40%也正常。

另外像西邊幾個學區和五環外清河西三旗的大多數相對低，還有山后上莊等地的就更低了，10%以下都有可能。

2、不過說實話，我覺得您很難勸的動，絕大多數老人都是輕易不愿搬家的，故土難離。

3、另外換成聯排的考慮好，到目前為止，這種產品在北京屬于小眾，價格走勢一直不是太好，最好的成績不過是跟上大盤，超出的幾乎沒有，絕大多數都是略有落后的。所以如果是為了自住改善，那換聯排沒問題，但如果是為了其他的就慎重吧，再多了解一下為好。

僅供參考。

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