東城一小區890個車位只出租80個，其余賣40萬元一個！合理嗎？

“890個車位，只有80個車位出租，剩下的必須買，這讓我們難以接受！”

近日，多位家住東城區永定門外街道望壇新苑17號院的業主反映，今年3月小區物業發布車位租賃搖號通知，搖號順序前80位的業主將獲得租賃人防車位的資格，地庫中剩下的800多個開發商產權車位，在2029年前面向小區業主銷售，每個車位售價40萬元左右。如果業主既沒搖到號租車位又不愿花高價購買車位，其車輛將無法進入小區停放。

有業主認為，17號院有900余套回遷房，如果按照開發商的要求，大部分業主需要花幾十萬元購買車位，價格過高。為此，北京晚報記者展開調查。

400余戶業主搶租80個車位

望壇新苑17號院于2024年交付回遷業主入住，入住當年，有不少業主向開發商北京城建興瑞置業開發有限公司交了購買和租賃車位的意向金。2025年底地下車庫通過驗收，交了意向金的業主陸續將車停入地庫，并等待車位租售的相關通知。

3月23日一則車位租賃搖號通知讓業主發現17號院只有80個車位可供出租。

然而今年3月23日，一則車位租賃搖號通知卻讓大家對車位的期盼轉變為了擔憂。通知稱，搖號活動定于4月8日舉行，只有搖到前80號的業主才能獲得租賃人防車位的資格。直到此時，業主才了解到：地下車庫總計890個車位，但只有81個是人防車位（含一個殘次車位）。開發商為其余的809個產權車位設置了近3年的銷售期，車位售價在40萬元上下，在2029年銷售期截止前，這些位于開發商名下的產權車位將只售不租。

居民王女士告訴記者，向物業詢問后大家還得知，從今年6月1日起，未購買產權車位或未租到人防車位的業主，其車輛將無法停入小區。“我們明明是小區的業主，為什么連開車進小區的資格都沒有了？而且一個車位要40萬元實在太貴了。”王女士給記者算了一筆賬，琉璃井路3號院是整個望壇區域回遷相對較早的一個小區，該小區最貴的停車位每年租金加管理費總計7200元，40萬元夠租55年的車位。聽到產權車位只售不租的消息，不少業主感到疑惑。業主張先生說，“產權車位不租給業主，是不是在搞饑餓營銷那一套，逼著我們花高價買車位？”

據了解，早在2024年望壇新苑17號院回遷之初，小區開發商曾就地下車庫車位租售意向面向業主進行過登記。當時有購買車位意向的業主需向開發商交2萬元意向金，而有租賃意向的業主則需交2000元意向金。17號院共有業主908戶，有400余戶業主曾向開發商交過2000元的租賃意向金。也就是說未來如果這些業主仍堅持租賃意向，將有300余戶業主無法在本小區停車。

居民向記者展示了意向金交納通知。該通知僅對辦理時間、地點及流程進行了告知，并未對交錢后是否一定能租賃或購買到車位作出承諾。此外，在望壇棚戶區改造項目選房手冊及北京市定向安置房銷售合同中，雖然有提到小區的車位總數，但并未明確產權車位與人防車位的數量各是多少。有業主說：“當時我們得知小區的車位配比大約是1∶1，還覺得停車位肯定夠用，誰能想到其中有九成的車位只能購買。”

周邊停車亂象或將重現

望壇新苑17號院地下車庫共有B2、B3、B4三層，其中B4車輛出入口暫未開放。4月2日記者來到車庫，盡管當時是工作日中午，但B2、B3兩層仍有近六成車位內有機動車停放。

6月1日起，未購買產權車位或未租到人防車位的業主車輛或將無法停入望壇新苑17號院。

同為望壇棚戶區改造項目的琉璃井中街4號院，開發商的產權車位同樣只售不租，兩個小區相距不遠。據琉璃井中街4號院的業主介紹，小區共有700余名業主曾向開發商交了租賃意向金，該小區地下車庫內僅有300個人防車位，同樣面臨“僧多粥少”的情況。

在2025年底地下車庫通過驗收前，望壇新苑17號院周邊的停車秩序一度非常混亂。據業主回憶，當時17號院南側的桃楊路每天都會停滿機動車，就連一旁的人行便道上都停著兩排車。后來交管部門對違停進行了治理，增設了護欄、阻車樁等設備，大量機動車便停到了小區內居民樓北側的道路上。張先生告訴記者：“雖然我們知道這種做法可能會堵塞消防通道，還有可能影響周邊學校的學生通行，但確實是無奈之舉。”

此前曾有業主簽字反對開發商對全部產權車位設置3年銷售期而不面向業主出租。

記者了解到，上述兩個小區有不少業主對開發商產權車位只售不租的規定持強烈反對態度。業主擔心，這么多車面臨無處可停的情況，小區周邊的交通秩序可能會惡化，亂停車問題必然反彈。

雙方分歧大未能達成一致

針對居民的投訴，4月9日永定門外街道協調各方召開見面會，就開發商對產權車位設置銷售期和銷售價格是否合理等問題進行了溝通。然而由于分歧較大，雙方未能達成任何一致意見。永定門外街道工作人員表示，后續將繼續與開發商保持溝通，避免在問題得到徹底解決前業主車輛無法進入小區情況的發生。目前人防車位搖號已被暫緩進行。

爭議一：產權車位只售不租是否合規?

在協調會上，小區開發商表示：產權車位出售與租賃安排屬于企業自身的經營策略。現階段產權車位面向項目業主出售的策略，不違反《中華人民共和國民法典》及《北京市物業管理條例》的相關規定。之所以設置3年銷售期，是要通過車位銷售對項目進行資金平衡。待銷售期滿可能會面向業主開放產權車位的租賃。

業主則認為，開發商在車位租售這一問題上一味追求利益最大化，沒有考慮業主的實際承受能力，既影響業主正常停車的權益，也未必能取得滿意的銷售業績。

就相關問題，記者采訪了北京市京師律師事務所律師孫曉東。他認為，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定：建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合民法典第二百七十六條有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。因此僅從這一層面來看，開發商出售車位的行為并不違反相關規定。

但孫曉東也同時表示，民法典第一百三十二條規定：民事主體不得濫用民事權利損害國家利益、社會公共利益或者他人合法權益。“如果開發商明知產權車位銷售情況不佳，且小區業主確有大量租用車位的需求，在這種情況下還制定長期銷售方案，那么這種行為就有影響業主正常合理使用車位需求之嫌，同時也在一定程度上侵犯了業主的選擇權。”

爭議二：租用附近小區的車位合適嗎？

協調會上，開發商方面負責人表示，他們并非沒有考慮業主租賃車位的需求。琉璃井路3號院與望壇新苑17號院、琉璃井中街4號院同屬望壇棚戶區改造項目，目前琉璃井路3號院地下車庫還剩500余個空閑的人防車位，可以面向17號院、4號院的業主出租使用。

但這一方案遭到兩個小區居民的反對。有業主反映，自己經常需要開車接送年邁的父母前往醫院，如果車位在小區地庫里，自己就能扶著父母到車庫坐車。如果把車位租在其他小區，接送老人便成了難題。還有居民表示：“我們只想把車停在自家樓下，為什么非要舍近求遠讓我們去別的小區租車位？趕上天氣不好，自己還得頂風冒雨往返兩個小區。這種解決方案既不合情也不合理。”此外也有業主擔心，前往其他小區車庫停車，勢必要增加早晚高峰期間車庫流量，加大交通壓力，其他小區的居民是否會有反對意見也很難說。

孫曉東律師認為，無論是哪個小區的業主都有權拒絕開發商提出的所謂不同小區間租用車位的解決方案，并要求其面向業主優先開放本小區車位的租賃服務。

爭議三：產權車位如何避免外流？

在協調會上開發商方面負責人曾表示，望壇棚戶區改造項目產權車位批復價格為每個40萬元。考慮到回遷業主的實際承受能力及周邊市場情況，實際銷售價格可以優惠到30萬元左右。

對此，不少與會業主認為，即使降到30萬元，對于回遷居民來說仍然難以承受。望壇新苑地處南二環附近，周邊老舊小區較多，停車資源較為稀缺。盡管開發商再三保證不會將本小區車位對外出售，將首先滿足本小區業主的需要，但如何防止車位被違規售賣造成小區公共資源外流也是業主關注的焦點。

對此孫曉東律師認為，《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定：業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持。其中就包括建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況。如果業主認為開發商存在違規對外出售和出租車位的情況，則有權要求開發商對相關信息進行公開。

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