中建系聯(lián)合制造 北京第六座國賢府背后角色與分工

觀點(diǎn)網(wǎng) 剛過去的這個周末，北京又迎來新盤開售。

4月11日晚間，中建方程與中建智地聯(lián)合發(fā)布了一則銷售海報，由兩家企業(yè)共同打造的中建·方程國賢府項目正式開盤，首開銷售406套。

在這張洋溢著成交氛圍的海報中，“‘磬’幸有你”的文案也釋放出一個清晰的信號。那就是，成交數(shù)據(jù)里的406套幾乎是項目此次開盤推出的全部可售房源。

據(jù)悉，中建·方程國賢府在今年3月21日取得預(yù)售許可證，批準(zhǔn)銷售套數(shù)共計476套，共涉及13棟住宅樓，準(zhǔn)許銷售面積4.5萬平方米，銷售均價約4.5萬元/平方米。

以此計算，此次項目首開完成去化約85.3%，實(shí)現(xiàn)銷售額17.2億元。

不被看好的地塊

中建·方程國賢府位于北京市豐臺區(qū)，項目用地成交于去年12月16日。彼時，中建方程及中建智地聯(lián)合體以底價13.54億元競得，成交樓面價約2.84萬元/平方米。

回顧地塊的成交歷史還頗有些曲折。首次上架是在2024年9月，當(dāng)時與另一宗商業(yè)金融用地以“組團(tuán)”形式出讓。其中，住宅部分占地約3.18公頃，規(guī)劃建筑面積約4.77萬平方米；商業(yè)金融地塊占地約1.18公頃，規(guī)劃建面約2.12萬平方米。

實(shí)際上，在這宗地塊擬推出之前，朝陽區(qū)在6月以112億元總價成交了一宗組團(tuán)地塊。該地塊由酒仙橋地塊、孫河地塊和中關(guān)村朝陽園區(qū)北區(qū)等三部分組成，競得人是中建智地、江蘇綠建和朝陽城發(fā)組成的聯(lián)合體。

在此之后，市場又接連推出多宗“組團(tuán)”或是“捆綁”地塊，其中就包括了位于豐臺區(qū)的張郭莊6028住宅地塊與6029商業(yè)金融地塊，但顯然豐臺地塊并未取得理想中的表現(xiàn)。

直到2025年4月，供地方案做出調(diào)整，6029商業(yè)金融地塊被剝離，改為6028住宅用地單獨(dú)出讓。不過市場依舊反應(yīng)平淡，最終未收到企業(yè)意向，沒能轉(zhuǎn)入競價階段。

2025年12月16日，該地塊被第三次推入市場，并順利轉(zhuǎn)入掛牌競價階段。從成交結(jié)果來看，意向企業(yè)也僅有中建方程與中建智地聯(lián)合體，兩家企業(yè)以底價競得。

6028地塊形狀并不方正，更像是一個三角形，這在一定程度上限制了地塊規(guī)劃和樓棟排布。地塊此前經(jīng)歷兩次“流拍”，除了有捆綁銷售、地塊形狀限制等原因，更重要的還是房企對地塊所在板塊的去化沒有信心。

一方面，地塊周邊生活配套建設(shè)尚待進(jìn)一步完善，且周邊有較多安置房，整體居住品質(zhì)提升空間有限；另一方面，項目所在豐臺區(qū)在2025年共計出讓五宗涉宅地塊，均為底價成交，一定程度上反映出企業(yè)對區(qū)域市場的謹(jǐn)慎態(tài)度。

今年1月29日，出讓后的6028地塊公布項目案名為方程國賢府，隨后于3月21日取得預(yù)售許可證。

從拿地、取證到開盤僅歷時四個月，從首開表現(xiàn)來看，近九成去化表現(xiàn)也為豐臺市場注入了信心。

中建智地與中建方程

中建·方程國賢府是由中建方程、中建智地“雙央企”共同打造，案名出自中建智地的“府系”，但中建智地持有的份額并不高。

企查查信息顯示，項目公司北京豐程置業(yè)有限公司注冊于2025年12月25日，注冊資本3000萬元，公司股東有兩家，中建方程投資發(fā)展集團(tuán)有限公司持股93%，中建智地置業(yè)有限公司持股7%。

兩家公司相較而言，中建智地近年來在北京市場活動度要更高。

自2019年以來，中建智地在北京已逐漸形成深耕趨勢，七年時間打造了二十一個項目。

反觀中建方程，作為中國建筑股份有限公司旗下新型城鎮(zhèn)化投資公司，旨在向地方政府提供“一站式、系統(tǒng)化、全要素”優(yōu)質(zhì)城鎮(zhèn)綜合建設(shè)服務(wù)，業(yè)務(wù)覆蓋片區(qū)開發(fā)、房地產(chǎn)投資、城市運(yùn)營三大領(lǐng)域，但整體而言住宅項目開發(fā)方面涉及較少。

這一次兩家企業(yè)的合作可以說各取所需，從案名及項目公司持股情況來看，方程國賢府是由中建方程占據(jù)了主導(dǎo)地位，但冠以中建智地產(chǎn)品線。

在此之前，北京已落地中建房山國賢府、北京國賢府、中建京華國賢府、北京國賢府二期、國賢府PARK五個項目，以上項目均位于房山、昌平等城市非核心區(qū)。憑借與中建方程的合作，“國賢府”成功進(jìn)入城六區(qū)，中建智地在京項目密度進(jìn)一步加深。

值得一提的是，國賢府PARK與方程國賢府在同一天取證，但前者開盤時間稍早，于3月29日首開。

據(jù)官方披露的數(shù)據(jù)，國賢府PARK首開當(dāng)日銷售467套，4月1日開放網(wǎng)簽，首日簽約110套。截至目前，網(wǎng)簽數(shù)量已達(dá)285套。

對于中建方程而言，在方程國賢府之前，該公司在京打造的住宅項目屈指可數(shù)，且普遍分布在遠(yuǎn)郊地區(qū)。

例如，2020年聯(lián)合中建信和以底價12.5億元拿下了門頭溝永定鎮(zhèn)地塊，后續(xù)開發(fā)為長安麓府；2022年，兩家企業(yè)再次合作，在同板塊以底價7.9億元拿下長安麓院項目用地；2025年7月，中建方程以底價5.6億元拿下延慶新城小營地塊，打造為中建·臻源府項目。

在主城區(qū)，中建方程同樣需要打造一張具有辨識度的名片。但不同于中建智地已經(jīng)憑借三座宸園贏得市場廣泛認(rèn)可，中建方程尚處于品牌認(rèn)知與產(chǎn)品力塑造階段，還需一個標(biāo)桿項目來破局，確立起市場話語權(quán)。

顯然，方程國賢府被寄予了厚望。

與此同時，今年1月14日，中建方程首單10億元可持續(xù)掛鉤中期票據(jù)在銀行間債券市場成功發(fā)行。據(jù)悉，本次發(fā)行規(guī)模10億元，期限為3+2年（5年期），全場認(rèn)購倍數(shù)2.38，票面利率2.19%。

據(jù)募集說明書顯示，本期中期票據(jù)票面利率與可持續(xù)發(fā)展績效目標(biāo)（SPT）進(jìn)行掛鉤。本期債券的可持續(xù)發(fā)展績效目標(biāo)（SPT）為：截至2027年末，中建方程可持續(xù)建筑認(rèn)證面積不低于561.03萬平方米。

若中建方程未完成上述目標(biāo)，則本期債券第三個計息年度（2028-2029年）的票面利率將上調(diào)15BP。

此次可持續(xù)掛鉤中期票據(jù)的成功發(fā)行，為中建方程提供了低成本、長期限資金支持的同時，更通過將融資成本與可持續(xù)建筑認(rèn)證面積掛鉤，倒逼中建方程與“好房子”進(jìn)一步綁定，強(qiáng)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。

自去年下半年以來，中建方程接連在京落子，或許也是該公司在可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)驅(qū)動下的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向。

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