明湖的房價正在走下神壇

本文約1600字，閱讀時間約6分鐘，可點擊上面“耳機”圖標收聽音頻

老司機去年推出了VIP會員服務，加入VIP可以享受1年不限次數一對一咨詢服務，并且還能分享我們內部資訊，以及月報，專題報告等。

上周末我在審閱3月份VIP月報時，有一個意外發現。我注意到300-500萬的二手成交中，板塊之間價格差縮小了，與我們的直覺大不相同。

在目前的成交結構中，300-500萬的二手房是標準的改善產品，成交主力是交付10年之內的次新房。

按照直覺，我們肯定會認為此類產品鄞州賣得最貴，江北的要便宜一些，沒落的海曙，就只會更低了。

再細化到板塊，明湖無疑會站在塔尖，然后是鄞州公園，再然后是江東，最后才是段塘或者姚江新城。

但真實的成交價，根本不是這么回事。

為了方便大家直觀的看到價格分布，老司機先放一張月報里的截圖：

這是今年3月，寧波六區300-500萬二手房成交最多的樓盤，也是這個價位段的典型代表。每個樓盤成交都在4套以上，其平均價格的偶然性很小，具有很強的參考性。

我們來看看各板塊的價格。

首先是明湖，臻和院成交6套，均價25844元/平，湖光印成交5套，均價29046元/平，上湖城成交5套，均價27281元/平，水岸春暉成交4套，均價24755元/平。整體25000-29000元/平之間。

但最高的價格不在明湖，而在江東。譽品成交4套，均價33978元/平，龍湖天曜成交4套，均價30776元/平，春熙云鏡成交5套，均價28287元/平，整體價格明顯高出明湖。

再看江北姚江新城，尚江府（望江府）成交6套，均價27284元/平，江望晴雨成交5套，均價31640元/平，整體高于明湖。

江北的灣頭，清秀瀾灣成交4套，均價23027元/平，這個明顯比明湖低，萬象華府二期成交4套，均價28363元/平，也對齊明湖的同類價格了。

最后來看比較弱的海曙段塘，海語府成交4套，均價28870元/平，海曙金茂府成交5套，均價27492元/平，沒有明顯比明湖便宜。

從這個價位段的二手房來看，明湖的價格神話，似乎并不存在。

相較于新房價格的絕對領先，明湖在二手市場上并無明顯優勢，為什么會出現這種情況？

這就必須要說到新房和二手房不同的定價邏輯。

新房基本上賣的是期房，實在不濟賣到了現房，基本也是一個準現房的狀態，交付后的真實形態，特別是開發商撤出后，完全交由物業公司管理的形態，客戶是看不到的。

那些美輪美奐的樣板區、富麗堂皇的會所、包括泳池、健身房、私宴廳等都會保留到項目售完，這都是定價的加分項。

新房的基本定價邏輯是賣夢，在成本或者競爭的基礎上，通過廣告、現場和服務的造夢，創造銷售的溢價。

所以新房是最容易在新板塊上賣出高價的，哪怕這個板塊現狀一無所有，但只要夢造得好，可信度高，人們就愿意高價買單。

但二手房的定價邏輯截然不同，二手房賣的是現實，房子什么樣，環境怎么樣，配套怎么樣，包括供求怎么樣，都實實在在擺在那里，根本沒有造夢的機會，再說，房東也沒有造夢的能力。

所以二手房賣不出溢價，只能賣出隨行就市的價格。

明湖的二手房無法延續新房的神話，根本原因就在于明湖的現狀無法兌現新房的溢價。缺乏商業、生活便利性差、人氣不足、明湖尚未建成，都是原因。

而價格高的譽品、天曜，都在江東的鬧市區，生活配套極其成熟；姚江新城為什么還能賣到3萬元+？因為有非常硬核的江岸線和青藤書院；近3萬元的東悅府，依托的也是東部新城核心的成熟；甚至大家都不看好的段塘，靠著十足的煙火氣，也能站穩28000元的價格區間。

很顯然，在二手市場上，地段成熟度和房價的相關性，比新房明顯要高。

今晚七點，有老司機每周例行直播，歡迎點擊下方標簽預約提醒，以免錯過。老司機2001年開始從事房地產，是寧波目前收費最高、咨詢量最大的獨立咨詢師之一，直播間有免費答疑，歡迎進來提問。

最后要插播幾條有價值的房產信息：

1、雙東坊附近有2000平商鋪招租，路口位置，展示面好，可做診所、美容SPA、教育機構、超市等。

2、前洋有整層寫字樓出售，面積1000平，樓層景觀好，價格優惠。

3、西洪大橋附近有4000+平整裝辦公樓出租，一線江景，租金低。

以上房產如需了解詳情，請掃下方二維碼。

咨詢老司機請