華潤置地這一次，憑一己之力賣了上海“一半”的貨量！

究竟什么才是真正的豪宅？

是多堆砌一些奢石？還是多做一些靈動空間？亦或是家電品牌的頂配？

我們先來看以下這組照片，或許可以管窺蠡測。

乍看之下，是不是還以為，艷姐這組照片拍攝于巴黎塞納河畔的咖啡店。其實是華潤置地為你，把巴黎塞納河畔的花神咖啡搬到了你家樓下。

你會感受到，華潤置地并不只是在打造一套房子，更是在定制一種全球濱江的頂奢生活方式。

澐啟濱江花神咖啡實景

當(dāng)然，這還僅僅只是“全球濱江52個豐盈時刻”的開篇。

而掀起這個序章的主角是：華潤置地落子浦東后灘的澐啟濱江。

所以回答下我們開篇的那個問題：什么才是真正的豪宅？華潤澐啟濱江告訴我們：

是體系化全面升級下，呈現(xiàn)出的全新生活方式！

是各種細節(jié)極致匠心中，重新定義出的未見之界！

是強大的片區(qū)提振能力上，鏈接各種的世界頂配的統(tǒng)控能力！

最終，這一切也會在業(yè)績上極致表現(xiàn)：

上海1500萬+總價段成交排行榜

（數(shù)據(jù)來源：克而瑞上海；

統(tǒng)計周期：2025.12～2026.4.8）

銷售金額TOP10中，竟然有3個來自華潤置地。

而澐啟濱江，無疑是上海頂豪市場的現(xiàn)象級案例，它以一己之力，賣了1500~2000萬價位段約60%、1500～5000萬+價位段約33%的貨量！從去年首開開始，就一路領(lǐng)跑、頻頻出圈，用真實的熱度與戰(zhàn)績，成為整個市場繞不開的話題：

去年11月底項目逆勢入市，225%認購率，毫無意外首開日光；

12月2批次兩次加推，30天狂銷60億；

今年1月，3批次加推套均總價4000萬+的27套房源，認購率119%；

3月，4批次加推135套房源，認購率142%，開盤去化超9成...

短短4個月，5次認購，4次開盤，累計認購人數(shù)即將突破1000組，成交500多套，銷售額直接干到110億+！

但這還沒完，在剛剛結(jié)束的5批次認購中，澐啟濱江依然表現(xiàn)出驚人的實力：

177套房源，認購216組，認購率高達122%。

更炸的是，澐啟濱江居然今天又取證了！在18天內(nèi)連續(xù)三次推盤，推盤372套，創(chuàng)造上海取證歷史上的最快操盤記錄！！！

這份熱銷絕非偶然。這是華潤置地跳出傳統(tǒng)豪宅開發(fā)框架，對頂豪資產(chǎn)稀缺性的深度思考與實踐，更是一場前所未有的上海豪宅革命！

01

3大核心動作

以“反周期”操盤兌現(xiàn)市場傳奇

艷姐在前面提到，澐啟濱江不只是在打造一套房子，更是在定制一種全球濱江的頂奢生活方式。

而這，是頂豪區(qū)別于普豪的一個顯著標(biāo)簽。

這個月初，巴黎塞納河畔的花神咖啡廳，被澐啟濱江安放于濱江第一門庭，億級造價搭配頂級奢石，將國際摩登美學(xué)融入歸家儀式。

澐啟濱江花神咖啡實景

這還僅僅只是“全球濱江52個豐盈時刻”的開篇。

未來，隨著社區(qū)場景、全維配套的逐步落地，澐啟濱江將串聯(lián)起"文化感、儀式感、生活感、舒適感、實景感"五感體驗，繪就完整的濱江生活圖鑒。

此次花神咖啡廳的落地，表面上看是全球濱江的頂奢生活方式的一次實景兌現(xiàn)，但從營銷維度看，指向了一個非常精準(zhǔn)的動：

“反周期”操盤造勢！

短短4個月5次開盤，澐啟濱江客戶接踵、把把熱銷。

有人看到他們數(shù)據(jù)漂亮：11天2次開盤，場場爆滿；

有人羨慕他們打法密集：18天3次加推，節(jié)奏兇猛。

然而，艷姐身邊不少同行的第一反應(yīng)不是羨慕嫉妒恨，而是深深的震驚：

華潤置地，居然這么“剛”？！

澐啟濱江效果圖示意

艷姐實在好奇，去和華潤置地上海的營銷團隊聊了聊。越聊越發(fā)現(xiàn)，這套從項目團隊到地區(qū)公司、集團總部，自上而下緊密協(xié)同、關(guān)鍵時刻匯聚資源的打法，確實值得拆一拆。

①節(jié)奏打法上的“快”：節(jié)奏碾壓、搶出窗口；

操盤的本質(zhì)，是勇敢者的節(jié)奏游戲。

你敢不敢先下手，你能不能收得住，那就是最考驗人的地方。

去年上海樓市從上半年火爆到下半年轉(zhuǎn)冷，市場變化顯著，過山車行情下，十分考驗房企對市場節(jié)點的把握。

但艷姐看到華潤置地上海團隊的市場敏感度非常精準(zhǔn)：

去年8月1日拿地；9月19日發(fā)布案名，同一天造好了臨時接待展廳；10月18日召開城市品牌發(fā)布會；進入11月，售樓處與樣板間開放，11月20日取證。

在前期各個節(jié)點上精準(zhǔn)蓄客后，11月底首開時便收獲280%認購率并日光，給項目立下了“濱江大宅”的紅盤flag；

進入12月，高端項目集中上市，市場高度分流，他們搶抓首開熱度，首開不到1個月加推2批次，11天內(nèi)2次密集開盤，最終30天狂銷66億；

到今年1月，在市場熱度明顯不足的情況下，他們小批量加推27套頭排臨江樓王，依然收獲119%認購率；

春節(jié)后，上海小陽春窗口啟動，新房成交環(huán)比增長240%，他們又搶抓小陽春窗口加推4批次，收獲142%認購率，開盤去化超9成；4批次開盤后11天搶抓小陽春熱度，并5批次加推，再次收獲122%認購率...

從節(jié)奏上看，從摘地到首開僅僅3個月時間，首開到5批次加推也只有4個月時間，中間還隔了一個春節(jié)，這樣的節(jié)奏碾壓，放在其他項目上，完全是個不可能的數(shù)字。

從節(jié)點上看，他們通過對市場與政策窗口的準(zhǔn)確研判，在市場有熱度時精準(zhǔn)把握住了市場窗口快速去化，在市場熱度不足或者競爭激烈時，總能“制造”出市場窗口，實現(xiàn)快速去化。

過山車行情下，他們在總部資源的支持下，通過團隊作戰(zhàn)，高頻開盤，牢牢把握住了市場主動權(quán)。

②價值挖掘上的“深”：話題造勢、節(jié)點爆破；

華潤置地上海團隊有個共識——

市場行情或許無法左右，但必須要“造勢”。

艷姐也直觀感受到，拿地以來的8個月里，月月都有圍繞項目的熱點，長期占領(lǐng)輿論場上的C位，不斷向外界拋出熱詞概念，穩(wěn)定地在輸出濱江大宅的高端形象……

比如，其他項目辦的是產(chǎn)品發(fā)布會，去年9月華潤置地專門為澐啟濱江舉辦了一場超高規(guī)格的“世界水岸城市濱江發(fā)展論壇”，請來業(yè)內(nèi)重磅專家站臺，提煉出了“黃金三角2.0”、“中國江河1號作品”等概念，幾乎瞬間成為熱詞爆款。

到10月戰(zhàn)略新品發(fā)布會，11月云端發(fā)布會，12月單霽翔、丁祖昱領(lǐng)銜“濱江發(fā)展論壇2.0”，再到2026年3月“澐尚新品影響力盛典”、上海半馬活動……

這種短時間內(nèi)密集輸出、層層遞進，也對市場形成了強勢的節(jié)點碾壓，一個很直觀的結(jié)果就是，同期競品幾乎都被迫跟在澐啟濱江后面，被動跟隨、被動應(yīng)戰(zhàn)。

再比如，艷姐能強烈感覺到，澐啟濱江的營銷團隊是制造話題的高手，全程和媒體保持高密度鏈接，自從拿地后，澐啟濱江的話題懸念就沒有斷過。

“全球S灣心”“旗艦莊園”“江城共生”等多角度話題曝光造勢，爆款頻出，在市場的真空期里實現(xiàn)“熱度永不掉線”。

你會發(fā)現(xiàn)，他們早已跳出“賣房子”的傳統(tǒng)營銷語境，通過持續(xù)深挖項目的獨特價值標(biāo)簽，并經(jīng)由大師、專家的高頻深度解讀，構(gòu)建出完整的濱江板塊的生活價值和資產(chǎn)屬性的價值鏈路。

③拓客渠道上的“廣”：圈層突破、“三隊”協(xié)同。

行業(yè)競爭進入深水區(qū)，傳統(tǒng)營銷陷入瓶頸期，基本淪為被動的“三靠”：

獲客靠渠道、沖盤靠提傭、去化靠降價。

但在澐啟濱江，他們通過“一致對客”策略實現(xiàn)全方位破局，2個關(guān)鍵動作：

雙線并行、“三隊”協(xié)同。

在線上，依托垂類媒體與自有矩陣破圈引流，數(shù)字化營銷夯實流量基礎(chǔ)。

在線下，搭建大客戶組、銷售團隊與自渠商機組的“三隊”戰(zhàn)隊，分工明確、協(xié)同并進，織就一張立體化、高效率的拓客網(wǎng)絡(luò)。

具體來看，他們聚焦1500萬~1億級高端客群，通過跨行業(yè)、跨區(qū)域、跨城市的全域全渠道大客戶拓客，精準(zhǔn)實現(xiàn)價值觸達、流量轉(zhuǎn)化。

跨行業(yè)破圈：天使投資會覆蓋21家上市公司、8家高科技企業(yè)；深度介入高爾夫圈層；整合文化類相關(guān)論壇、馬拉松等資源，做到通過不同觸點覆蓋不同圈層的高凈值人群；

跨區(qū)域深耕：定向拓展徐濱、世博、陸家嘴區(qū)域的央企寫字樓；完成中國聯(lián)想、中國電科等30+專場企業(yè)宣貫拓展，實現(xiàn)從徐匯、浦東到黃浦、靜安等核心高凈值客群的深度滲透。

跨城市聯(lián)動：依托集團資源，首次上海牽頭聯(lián)動北京、深圳的華潤頂豪項目，建立月度客情分析會交流機制；首次落地上海+海南潤伙伴探盤計劃；首次搭建上海廣佛大客戶聯(lián)動，拉通分散在各條線、各場景、各城市的客戶資源。

潤伙伴探盤計劃

最終，這套上下一盤棋的體系化拓客動作，不僅實現(xiàn)了對上海本地高凈值客群的流量虹吸，還實現(xiàn)了大灣區(qū)、環(huán)滬等域外增量客群的精準(zhǔn)觸達。

艷姐還了解到，澐啟濱江的整個操盤過程中，華潤置地總部與大區(qū)的戰(zhàn)略前瞻與精準(zhǔn)賦能也起到了至關(guān)重要的作用。公司高管會親自為項目產(chǎn)品宣講站臺，作為“四城五子”戰(zhàn)略級作品給予高度關(guān)注、調(diào)配資源自持…

不過復(fù)盤澐啟濱江的操盤，艷姐發(fā)現(xiàn)，華潤置地的操盤底層邏輯發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變：

從過去的注重"單批次去化率"轉(zhuǎn)向"全周期市場份額"。

在當(dāng)前市場環(huán)境下，他們不再將單批次的高去化率作為唯一目標(biāo)，而是將全周期的品牌聲量、客戶儲備、市場份額拉高到與高去化率同樣的戰(zhàn)略高度。

這種“反周期”操盤，無疑為行業(yè)高端項目提供了全新的操盤路徑：

以極致節(jié)奏創(chuàng)造持續(xù)聲浪，以市場份額優(yōu)先取代短期去化率，最終實現(xiàn)品牌與業(yè)績的雙重豐收。

02

產(chǎn)品即顛覆

極致引領(lǐng)，上海首個濱江定制豪宅

過去談起頂豪，大家更多聚焦于板塊紅利這類外部紅利。但現(xiàn)在的高凈值人群更加理性、挑剔，也更看重真實可感的居住價值。

換言之，樓市正式進入以兌現(xiàn)為核心的產(chǎn)品力時代。

澐啟濱江的“逆勢熱銷”，內(nèi)核正是一場罕見的人居理念革新——

以產(chǎn)品力為內(nèi)核，以兌現(xiàn)力為底氣，兩者相輔相成，共同構(gòu)筑頂豪真正的競爭力。

①對視野資源的降維打擊，讓江景真正融入日常；

上海不缺江景房，可大多項目只實現(xiàn)了 “單面看江”，江景更像一幅掛在窗外的“裝飾畫”，難以融入生活。

澐啟濱江從產(chǎn)品設(shè)計之初，就把“江景生活化”落到實處。

三面觀景、雙270°環(huán)幕視野，再加上約12.5~16㎡的超大甲板陽臺，直接打開了江景生活的全新維度。

澐啟濱江樣板間實景

在這里，江景不再是少數(shù)戶型的特權(quán)，而是每一戶都能擁有的日常。起居、休閑、待客，每一個生活場景，都能被溫柔的江景包裹。

澐啟濱江效果圖過程稿

這種對視野資源的極致挖掘，不只是設(shè)計上的巧思，更將市場對江景豪宅的認知帶到一個全新的高度。

②對設(shè)計迭代的極限探索，打造獨一無二的產(chǎn)品標(biāo)識；

上海頂豪同質(zhì)化越發(fā)明顯，華潤置地一如既往的選擇“自己卷自己”。

在顏值、景觀、空間上不斷突破，用實景落地詮釋設(shè)計迭代的極致，打造出獨屬于澐啟濱江的產(chǎn)品標(biāo)識。

當(dāng)你走進澐啟濱江，第一眼便是以旗艦風(fēng)帆、游艇甲板為故事藍本打造的濱江第一門庭，約130米長、約9米凈高、約40米進深的恢宏門庭下，群帆意向構(gòu)建十四座云帆帆影的歸家門廊，猶如停泊在歸家的港灣，列陣為歸家的殿堂，將黃浦江的浪涌，寫意為建筑立面的柔光。這不是一個門頭，而是一座停泊在 S 灣心岸線的建筑地標(biāo)。

澐啟濱江實景

建筑立面沒有沿用千篇一律的玻璃幕墻，而是以風(fēng)帆與游艇為靈感勾勒線條，鋁板與玻璃在陽光下透著細膩溫潤的質(zhì)感，游艇般流暢的線條和江景渾然一體。那種高級的視覺沖擊力，是效果圖完全體現(xiàn)不出來的；

澐啟濱江效果圖過程稿

景觀打造也跳出了平鋪直敘的綠化思路，呈現(xiàn)出立體峽谷般的社區(qū)氛圍。

約3500㎡下沉水院搭配6.5米架空層，形成近13米的景觀落差，坡地、綠植、水景層層遞進，整個社區(qū)就像一個通透又鮮活的自然容器。

澐啟濱江效果圖過程稿

空間上更是系統(tǒng)性造了15大戶型矩陣，覆蓋125-510㎡全周期需求，用實景戶型真正做到“一戶一需求，一戶一價值”。

比如建面約125㎡戶型，三開間朝南搭配 270° 觀景視野，精致與實用一步到位；245㎡戶型更是驚艷，近60㎡開放式超級公區(qū)，打造出真正的無界生活劇場。

澐啟濱江建面約245㎡戶型樣板間實景

尤為難得的是，華潤置地沒有止步于“一次性設(shè)計”，而是在項目入市后結(jié)合市場反饋與客戶需求，不斷打磨產(chǎn)品、升級實景呈現(xiàn)。

③對濱江豪宅的系統(tǒng)定制，把豪宅做成“可生長的高定作品”。

現(xiàn)在很多豪宅的精裝，無非是國際品牌堆砌+統(tǒng)一風(fēng)格復(fù)制，看似奢華卻毫無個性，更談不上適配生活。而澐啟濱江拒絕“千豪一面”，打造上海首個系統(tǒng)定制濱江豪宅，讓豪宅變成定制化的生活載體。

空間可塑上，他們擺脫了傳統(tǒng)固定戶型的束縛，通過框桶結(jié)構(gòu)設(shè)計，實現(xiàn)更加靈活的場景布局，部分戶型提供X空間定制方案，業(yè)主可以根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)的變化，靈活調(diào)整空間布局，讓房子能夠跟上生活方式的改變。

澐啟濱江X空間定制示意

“皮膚”可選上，和藝術(shù)家聯(lián)名的入戶門把手、藝術(shù)門牌掛畫，以及電視背景墻、島臺等區(qū)域的多款石材與巖板選擇，讓業(yè)主能深度參與到空間美學(xué)的打造中。

澐啟濱江“皮膚”定制示意

更絕的是全場景超配收納系統(tǒng)，主臥衣柜帶搖表器、主衛(wèi)鏡柜藏美妝冰箱、廚房有轉(zhuǎn)角拉籃+小家電區(qū)，讓“萬物各得其所”不再是口號。

通過這套收納系統(tǒng)，建面約125㎡戶型實現(xiàn)了約20m3的收納量，相當(dāng)于能放下近200個28寸行李箱。

艷姐必須強調(diào)，地產(chǎn)從不缺承諾，缺的是落地。澐啟濱江以產(chǎn)品力與兌現(xiàn)力相融，用實景證明：

真正的產(chǎn)品引領(lǐng)，是一諾千金的實景兌現(xiàn)；

真正的頂豪生活，是腳踏實地的日常呈現(xiàn)；

真正的區(qū)域之王，是資源整合能力的超級王者！

03

上海頂豪，正進入澐啟濱江時間

艷姐跟很多高凈值客戶聊下來，大家糾結(jié)的早就不是“要不要買頂豪”，而是到底什么時候買、哪一批次買最合適。

今天艷姐不繞彎子，直接把最實在的結(jié)論說透：

澐啟濱江此次加推的五批次，很可能是2026年，上車頂豪的最佳窗口期。

澐啟濱江五批次加推樓棟示意

怎么理解這個“最佳窗口”？

先看澐啟濱江的推盤邏輯。

澐啟濱江前四批次有多火爆，大家有目共睹。一批次認購率高達225%，四批次依舊突破149%，基本全靠手速和運氣硬拼。

高認購率必然帶來高去化率，但這種 “供不應(yīng)求” 的稀缺感，無疑帶來客戶選房環(huán)節(jié)的過度焦慮和過度競爭。

五批次加推，澐啟濱江一次性拿出177套房源，無疑讓客戶的選擇面一下子寬松很多。

再看當(dāng)下整個市場環(huán)境。

3月上海新房供應(yīng)環(huán)比大漲89%，小陽春各路樓盤扎堆入市，客戶被嚴重分流；加上豪宅客群持續(xù)消化，精準(zhǔn)買家被攤薄得厲害。

澐啟濱江五批次認購率也順勢回落至122%。

這意味著，中簽率會明顯提升，客戶不用再擠破頭搖號，更容易選到樓層、位置、景觀都心儀的房源。

隨著五批次加推結(jié)束，預(yù)計更加重磅的六批次將于近期過會，這也將是07地塊及建面約185㎡戶型的雙收官之作。近期樣板間即將亮相，相信將再次震撼濱江豪宅市場。

澐啟濱江六批次收官加推樓棟示意

最后看澐啟濱江的資產(chǎn)底盤。

卡位黃浦江黃金三角2.0核心的澐啟濱江，靠著“世博+前灘+徐濱”的三極聯(lián)動，把“生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、文化、商業(yè)”這四種資源疊在一起，造出了一個超級復(fù)合的生活圈。

澐啟濱江區(qū)位示意

如果把視野再放大，黃浦江對岸的徐匯濱江東安板塊賣到18萬+/m2，龍華板塊低密產(chǎn)品預(yù)計近20萬/m2，還都不臨江。

而澐啟濱江坐擁一線江景、超級資源底盤、全維產(chǎn)品力，卻保持了很強的質(zhì)價比。

這種資源確定性下的全維度價值疊加，更有清晰的資產(chǎn)價值增值預(yù)期，對于追求確定性的改善與頂豪客群來說：

澐啟濱江的加推，將是上車頂豪的最佳窗口期。

結(jié)語

2025年，華潤置地用一場4連冠的“利潤王”，回答了地產(chǎn)行業(yè)最本質(zhì)的問題：當(dāng)潮水退去，什么才是真正的護城河？

不是高周轉(zhuǎn)的模式，不是營銷的“套路”，甚至不是低廉的價格。

而是對產(chǎn)品永不妥協(xié)的死磕，對客戶體驗極致的鉆研，對每一個承諾不計成本的兌現(xiàn)。

而華潤置地也以澐啟濱江，很好地回答了市場的提問：

高凈值人群為什么仍愿意為好產(chǎn)品付出期待。

隨著澐啟濱江的持續(xù)煥新，這場關(guān)于濱江頂豪價值的探索，無疑值得更多期待。

澐啟濱江的成功，可能只是起點。

華潤置地的傳奇，或許已然開啟。

對澐啟濱江感興趣的朋友

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主編：張艷

責(zé)編：eric、vivi

本文僅代表作者個人觀點，部分圖片來自網(wǎng)絡(luò)，不為商業(yè)用途，如果侵犯，敬請作者與我們聯(lián)系

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