5600億造假案開庭！許家印認罪，中國房地產迎來歷史拐點

作者 | 燕大

今天，中國房地產領域，迎來了一個標志性的拐點時刻。

核心人物許家印被抓兩年零6個月之后，傳來恒大集團、恒大地產以及許家印案三案同時在廣東深圳中院公開開庭審理。

恒大集團的罪名包括：非法吸收公眾存款、集資詐騙、違法發放貸款、欺詐發行證券、違規披露重要信息、單位行賄；恒大地產的罪名則是：欺詐發行證券；

大家最關心的許家印，罪名包括：非法吸收公眾存款、集資詐騙、違法發放貸款、違法運用資金、欺詐發行證券、違規披露重要信息、職務侵占、單位行賄。

當法槌在深圳敲響，當許家印當庭認罪悔罪，正式宣告一個叱咤中國地產三十年的梟雄時代，徹底結束。

這不僅是對一家企業一個人的法律審判，更是對過去房地產野蠻生長年代的全盤清算，是行業從狂飆突進轉向理性規范的歷史分水嶺，其意義遠超個案本身。

回顧過往，許家印和他的恒大曾是中國房地產黃金時代最耀眼的符號。92年放棄河南舞陽鋼鐵廠的鐵飯碗南下深圳，從貿易公司業務員干起，94年轉戰廣州地產，操盤收割項目“珠島花園”，以“小面積、低價位、迅速開發、迅速銷售”的短頻快模式一戰成名。

之后許成立恒大單干，以高杠桿、高周轉的模式激進擴張，2009年恒大在香港上市，市值突破700億，許家印登頂中國首富。此后十年恒大在全國擴張，2017年市值超過4000億港元，許家印也再次登頂首富。

恒大在崛起的過程中，踩中了城鎮化浪潮、貨幣寬松、預售制紅利以及金融加持的時代風口，恒大“拿地即暴富、舉債即發展”的成功路徑成為行業共識，無數房企跟風狂奔，拿地、加杠桿、玩資本、搞多元化，將規模至上、負債驅動、野蠻擴張演繹到極致，整個行業都在高負債的狂歡中越走越遠。

高負債高杠桿加到極致，賣房回籠的資金、融資的資金加在一起無法覆蓋支出，資金鏈崩塌就是在一瞬間。

2021年恒大債務雷被掀開，在暴雷前夕老許的妻子悄然變成了前妻，揭開蓋子后廣東工作組進駐恒大，中間兩年多時間多次曝出許家印保交樓、化解債務新聞，最終沒能化解恒大的危機。

到了23年7月，距離恒大停牌近16個月，眼看要到除牌期限，恒大終于公開賬本，結果爆了個超級大雷——為了融資，恒大2019、2020年財報造假，造假收入分別超當年總收入的50%和78%，兩年總共虛增5600多億營收，虛增利潤約920億。

之后恒大以這個假營收假利潤獲得的債券融資，則全部涉嫌欺詐，這也是為什么恒大集團、恒大地產以及許家印本人的罪名里都包含“欺詐發行證券”的核心原因。

2023年十一前夕網傳許家印被抓，與他一同被抓的還有主導恒大財富的二兒子、前首席財務官及一眾核心管理人。

自此，由于同時涉及到海內外資產、投資人以及債務人，恒大進入漫長的化解債務和處置資產過程。

現在恒大和許家印雙雙被審，其意義遠超個案本身。

過去很長一段時間房地產行業陷入無序擴張、監管缺位以及資本任性，隨著恒大與許家印被審，標志著整個行業從無序野蠻轉向理性規范的歷史分水嶺。

這場審判，徹底撕下了房地產高杠桿、高負債模式的最后遮羞布，宣告以前那種高杠桿、高負債、高周轉的野蠻擴張模式已經徹底成為過去式，規范合規、低負債將成為主流。

以前那種大規模瘋狂拿地、地王頻現、高擴張的時代結束了，換句話說，新房大開發時代徹底的結束了，房企或者說這個房地產市場都不可能再盲目擴張。

再延伸來看，這場審判也預示著由民營資本主導中國房地產市場的格局可能一去不復返了，很大概率未來的中國房地產市場將全面由國央企主導，從新房的拿地建設，到二手房的收儲流通，民營房企可參與的方向越來越窄。

換句話說，過去那種遍地建設新房的時代再也回不去了，以后主要是存量時代，二手房或存量房將成為主流，二手房交易將成為主場。

那么回過頭來看，距離房地產巔峰過去了六年，恒大和許家印也雙雙被審，意不意味著房地產觸底了？

根據中原地產的數據，截至今年1月，四個一線城市的二手房價格距離2021年的歷史高點——北京下降了38.3%，上海下降了39.6，廣州下降了40.4%，深圳下降了44.3%，也就是幾乎都回到了近十年前的水平。

最近從表現上來看，在政策的強力加持下，京滬二手房“小陽春”行情顯現，二手房表現繼續強于新房，很多人已經在下手抄底，有些房東也在取消掛牌甚至加價出售。

另外前幾天高盛發布報告表示，預計上海和深圳的房價將在2025年底至2028年底期間上漲15%。

市場的主流觀點是，現在房地產已經走完了“L型”走勢的那一豎，開始走“L型”的一橫，處于筑底階段，也就是止跌回穩階段。

不過具體來看，房價，尤其是二手房到底怎么走，具體取決于城市區位、就業、收入、人口年齡組成結構等等，因城因區而異，也因人而異。

因為隨著年輕人達峰，樓市的分化不可避免，有漲也有跌，具體到某一個城市就要看區位、看人口結構，而非一概而論。

許家印和恒大被審，意味著地產瘋狂擴張徹底結束，同理，全民扎堆買房帶來的全面普漲也宣告結束。