地產(chǎn)寒冬里，龍湖為什么能穩(wěn)穩(wěn)站到現(xiàn)在？

出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

如果把房地產(chǎn)行業(yè)比作一場超長距離馬拉松，過去幾年無疑是最艱難的“寒冬賽段”——不少選手體力不支退場，還在奔跑的房企，大多步履維艱。而龍湖，就是這場馬拉松里，最懂得“調(diào)整節(jié)奏、蓄力前行”的跑者。

2026年3月底，龍湖集團(tuán)交出2025年年度成績單，數(shù)據(jù)里沒有亮眼的高增長，卻藏著穿越行業(yè)周期的底氣：全年?duì)I收973.1億元，守住歸母凈利潤正向底線，手握292億在手現(xiàn)金，連續(xù)三年經(jīng)營性現(xiàn)金流穩(wěn)穩(wěn)為正，三年半更是硬生生壓降近600億有息負(fù)債。在民營房企普遍承壓的當(dāng)下，龍湖沒有陷入流動(dòng)性危機(jī)，反而一步步卸下包袱、優(yōu)化布局，用“慢而穩(wěn)”的姿態(tài)，走出了一條與眾不同的突圍之路。

房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬，本質(zhì)上是很多房企被高負(fù)債拖垮，而龍湖從一開始，就把“財(cái)務(wù)安全”放在了第一位，像給自己筑了一層厚厚的防撞墊。

面對(duì)行業(yè)普遍的流動(dòng)性壓力，龍湖沒有盲目硬扛，而是主動(dòng)做減法：三年半累計(jì)壓降有息負(fù)債近600億，2025年一年就壓降235億，最終將有息負(fù)債控制在1528億元，債務(wù)壓力大幅緩解。更讓人安心的是，它把債務(wù)結(jié)構(gòu)打理得井井有條，平均融資成本降至3.51%，這個(gè)水平幾乎比肩穩(wěn)健的央國企，甩開一眾民營房企；借貸周期拉長至12.12年，徹底告別“借短錢投長項(xiàng)目”的風(fēng)險(xiǎn)，外幣債務(wù)也全部做好對(duì)沖，半點(diǎn)匯兌風(fēng)險(xiǎn)都不沾。

即便在2025年這個(gè)債務(wù)到期最高峰，龍湖也從容兌付所有境內(nèi)外債務(wù)，接下來2026-2027年，每年僅需償還60億到期債務(wù)，毫無償債壓力。現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率等核心指標(biāo)，始終穩(wěn)居“三道紅線”綠檔，在動(dòng)蕩的市場里，牢牢守住了“不爆雷”的底線，給市場、業(yè)主和合作伙伴吃下了定心丸。

曾經(jīng)的房企，都靠著“賣房”一條腿走路，市場一冷就舉步維艱。龍湖早就看清了這一點(diǎn)，提前布局“開發(fā)+運(yùn)營+服務(wù)”多條腿走路，如今，運(yùn)營和服務(wù)業(yè)務(wù)已然長成了穿越寒冬的“壓艙石”。

2025年，龍湖運(yùn)營+服務(wù)業(yè)務(wù)收入突破267億元，創(chuàng)下歷史新高，占到總營收近三成，而且毛利率超50%，成為利潤的核心支撐。遍布全國的天街商場，依舊人氣拉滿，全年租金收入突破110億，出租率保持在97%的高位，即便消費(fèi)市場復(fù)蘇緩慢，依舊保持穩(wěn)定增長；長租公寓冠寓、活力街區(qū)等多元業(yè)態(tài)，也紛紛發(fā)力，成為穩(wěn)定的現(xiàn)金流來源。

物業(yè)服務(wù)、代建業(yè)務(wù)同樣勢頭迅猛，龍湖智創(chuàng)生活管著超3.6億平方米的物業(yè)，外拓項(xiàng)目占比過半，拿下不少行業(yè)標(biāo)桿項(xiàng)目；龍智造代建業(yè)務(wù)也成績亮眼，憑借專業(yè)口碑不斷拓展市場。按照規(guī)劃，到2028年，運(yùn)營和服務(wù)業(yè)務(wù)收入將超過地產(chǎn)開發(fā)，徹底完成業(yè)務(wù)模式的蛻變，再也不用單純依賴賣房盈利。

地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)受行業(yè)大環(huán)境影響，進(jìn)入短暫調(diào)整期，這是整個(gè)行業(yè)都面臨的困境，龍湖也不例外，但它始終堅(jiān)守著最基本的底線：保交付、守品質(zhì)。

行業(yè)降溫之下，很多房企陷入交付危機(jī)，而龍湖2025年在全國39座城市，順利交付約7萬套住宅，交付滿意度超90%，用實(shí)打?qū)嵉男袆?dòng)兌現(xiàn)對(duì)業(yè)主的承諾。即便銷售節(jié)奏放緩，龍湖也沒有盲目降價(jià)甩賣、犧牲品質(zhì)，而是聚焦核心城市深耕，優(yōu)化項(xiàng)目布局，清理低效項(xiàng)目，同時(shí)升級(jí)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，用心打磨產(chǎn)品力。

這場調(diào)整，不是龍湖的“被動(dòng)失利”，而是主動(dòng)瘦身——通過計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、清理現(xiàn)房庫存、清盤低效項(xiàng)目，甩掉歷史包袱，讓開發(fā)業(yè)務(wù)回歸理性、輕裝上陣，不再追求規(guī)模擴(kuò)張，轉(zhuǎn)而專注質(zhì)量與效益，為后續(xù)復(fù)蘇積攢力量。

一家企業(yè)能否走得遠(yuǎn)，核心在于管理團(tuán)隊(duì)。龍湖早已完成從家族管理到現(xiàn)代企業(yè)治理的轉(zhuǎn)變，2022年之后，以陳序平為首的80后職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)全面掌舵，這群深耕行業(yè)多年的專業(yè)人士，帶著清晰的戰(zhàn)略和極強(qiáng)的執(zhí)行力，帶領(lǐng)龍湖穩(wěn)步前行。

創(chuàng)始人通過家族信托持股，既保障了公司控制權(quán)穩(wěn)定，又完全放權(quán)給職業(yè)經(jīng)理人，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事。正是這樣的治理模式，讓龍湖在行業(yè)動(dòng)蕩期，始終保持決策清晰、執(zhí)行有力，一步步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、培育新業(yè)務(wù)、守住現(xiàn)金流，展現(xiàn)出遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平的經(jīng)營能力。

或許有人會(huì)糾結(jié)于短期利潤的波動(dòng)，覺得龍湖的發(fā)展速度放緩，但這場地產(chǎn)寒冬早已證明，盲目追求高速增長、依賴高杠桿擴(kuò)張的時(shí)代已經(jīng)過去。龍湖的“慢”，不是失速，而是主動(dòng)調(diào)整；短期的利潤陣痛，更是換取長期健康發(fā)展的必要代價(jià)。

手握穩(wěn)健的財(cái)務(wù)底盤、日漸強(qiáng)大的新業(yè)務(wù)支撐、專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，龍湖早已熬過最艱難的階段。2025-2026年是短暫的低谷，2027年之后便有望迎來復(fù)蘇反彈。在這場行業(yè)洗牌中，龍湖不追一時(shí)的速度，只守長遠(yuǎn)的穩(wěn)健，用腳踏實(shí)地的轉(zhuǎn)型，成為民營房企穿越周期的標(biāo)桿，也終將迎來屬于自己的價(jià)值回歸。