合肥市企業(yè)拆遷，無證房屋面積是否一律不予認定？

導讀：在企業(yè)拆遷補償爭議中，無證房屋面積是否一律不予認定，是企業(yè)主最為關切的核心問題之一。許多企業(yè)因歷史原因，廠房、倉庫等經營性房屋未取得完整的產權證書或建設審批手續(xù)。征收實踐中，征收方往往以“無證”為由，將此類房屋一律認定為違法建筑，不予補償或僅給予象征性補助，嚴重侵害企業(yè)的合法財產權益。然而，無證房屋并不等同于違法建筑，尤其是因歷史原因形成的無證房屋，其無證的過錯不能歸因于房屋產權人。

1、無證房屋不等同于違法建筑的法律辨析

在征收補償中，無證房屋與違法建筑是兩個性質不同的法律概念。無證房屋是指未取得產權證書或建設審批手續(xù)的房屋，其可能因歷史原因、政策變遷、審批程序滯后等客觀因素而形成；違法建筑則是指違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)，未經批準擅自建設且無法采取改正措施消除影響的建筑。

最高人民法院在相關判例中明確指出：在房屋征收過程中，對因歷史原因形成的沒有建設審批手續(xù)和產權證照的房屋，行政機關應當在征收之前依法予以甄別，作出處理，不能簡單將無證房屋一律認定為違法建筑，不予征收補償。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。這一規(guī)定明確了征收機關對無證房屋負有調查、認定的法定職責，而非簡單以“無證”為由不予補償。

2、無證房屋認定的政策規(guī)定

根據相關政策，無證房屋能否獲得補償，取決于其建造年代和歷史成因。對于無證房屋的認定，通常以法律法規(guī)頒布實施的時間節(jié)點為依據，區(qū)分不同時期建筑的合法性認定條件，體現(xiàn)了“尊重歷史、實事求是”的原則。具體而言，1984年《城市規(guī)劃條例》實施前建造的建筑，雖無證但可按合法建筑補償。2002年8月15日前建造的住宅房屋，在特定條件下可獲得補償。2002年8月15日至2007年8月14日期間建造的房屋，系被征收人在本市集體土地上唯一住房的，可獲得一定比例的補償。

在集體土地上房屋征收中，按照《集體土地上房屋征收與補償暫行辦法》的規(guī)定，人均最多60平方米有效面積，計算有效面積后的剩余面積不予補償，已辦理《建設工程規(guī)劃許可證》或者《農房建筑執(zhí)照》的除外。對于已劃入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上房屋，參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準，被征收人有權請求按照實際面積進行補償，與人口無關。

3、最高人民法院關于無證房補償的裁判規(guī)則

最高人民法院通過系列判例，為無證房屋補償確立了重要的裁判規(guī)則：

第一，行政機關對無證房屋負有調查認定的義務。在房屋征收決定作出前，市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理，對認定為合法的，應當給予補償。征收方不能以房屋無證為由，不履行調查認定程序即徑行認定為違法建筑。

第二，因歷史原因形成的無證房屋，應當參照合法建筑補償標準。最高人民法院明確，國有土地上房屋征收范圍內被征收房屋未經登記，但符合特定歷史時期條件的，可參照合法建筑補償標準予以補償。因歷史原因導致的房屋無證或證件不齊全的房屋，其無證過錯不能歸因于房屋的產權人，在征收補償時應參照合法房屋的補償標準進行補償。

第三，在行政機關沒有充分證據證明無證房屋屬于違法建筑的情況下，應當將該房屋視為合法建筑，依法予以行政賠償，且行政賠償的項目、數額不得少于被征收人通過合法征收補償程序獲得的行政補償項目、數額。

4、被征收企業(yè)無證房屋面積認定的維權建議

對于面臨拆遷的企業(yè)而言，在無證房屋面積認定爭議中應當注意以下要點：

第一，收集房屋建造年代的證明材料。包括航拍圖、歷史照片、水電費繳納記錄、施工合同、建筑材料采購憑證等，證明房屋的建造時間，以確定是否屬于歷史遺留建筑。

第二，收集能夠證明房屋權屬來源的證明材料。包括土地使用權證、建設用地批準書、村委會出具的居住證明、購房合同及付款憑證等。對于購房者，若能證明其是合法的集體成員且合同有效，補償將歸購房者所有。

第三，向征收實施部門申請對無證房屋進行調查認定。如征收方未履行調查認定程序即認定為違法建筑，被征收人應當提出書面異議，要求其履行法定職責。被征收人對認定意見不服的，可以依法申請行政復議或提起行政訴訟。

第四，積極收集和保存證據，包括征收方對無證房屋的認定文書、現(xiàn)場照片、證人證言等，作為后續(xù)維權的依據。在行政機關沒有充分證據證明被拆除的無證房屋屬于違法建筑的情況下，應當將該房屋視為合法建筑，依法予以行政賠償。

結語：企業(yè)拆遷補償爭議中，無證房屋面積并非一律不予認定。無證房屋與違法建筑是兩個性質不同的法律概念，因歷史原因形成的無證房屋，其無證的過錯不能歸因于房屋產權人，在征收補償中應當參照合法房屋的補償標準進行補償。

最高人民法院的裁判規(guī)則明確，征收機關對無證房屋負有調查認定的法定職責，不能簡單以“無證”為由不予補償。被征收企業(yè)應當在征收程序中積極主張無證房屋的補償權益，收集建造年代的證明材料，要求征收方履行調查認定程序，對認定結果不服的及時通過法定途徑尋求救濟。