購房者斷供，房企被判承擔(dān)連帶保證責(zé)任后發(fā)現(xiàn)不對勁……

商品房售出后

買房人未辦理正式抵押登記

因逾期未還貸被銀行訴至法院

房企亦被要求承擔(dān)階段性保證責(zé)任

一審判決房企擔(dān)責(zé)后

房企對比一起典型案例發(fā)現(xiàn)“不對勁”

“銀行已經(jīng)答應(yīng)將執(zhí)行款退回。現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，錢雖然不多，但對我們房開企業(yè)來說，也是一筆不小的收入。”4月7日，春日的暖陽灑在貴州省獨山縣某房開公司的辦公區(qū)，公司代表蒙某面對回訪的檢察官吳宗丹，語氣里滿是釋然。可兩年前，該公司還因一起官司而困惑不已。

官司因購房人吳某而起。吳某購買該公司開發(fā)的商品房后逾期未還貸，被銀行訴至法院，該公司也被銀行要求承擔(dān)連帶保證責(zé)任。一審法院判決該公司擔(dān)責(zé)。后來，該公司通過一起類案意識到了“不對勁”，到檢察機關(guān)求助。

獨山縣、黔南州兩級檢察院接續(xù)監(jiān)督，最終法院采納檢察機關(guān)抗訴意見，改判吳某獨自承擔(dān)還款責(zé)任。近日，記者對辦案檢察官進(jìn)行了深入采訪，還原案件始末。

購房人逾期不還貸

房企被判承擔(dān)連帶責(zé)任

某房開公司開發(fā)的某小區(qū)外景。

“我們房開公司涉及的一個案件和網(wǎng)上發(fā)布的典型案例情況類似，但判決結(jié)果不一樣。”2024年6月17日，蒙某及其所在某房開公司的代理律師董某急匆匆地來到獨山縣檢察院12309檢察服務(wù)中心，向檢察官反映了某房開公司的“驚天發(fā)現(xiàn)”……

2018年12月，吳某看中了某房開公司一處樓盤的一套商品房，因資金不夠，向銀行借款。很快，相關(guān)手續(xù)就辦好了，吳某和某銀行、某房開公司簽訂《個人購房借款/擔(dān)保合同》。吳某以所購買房屋為抵押物，向銀行借款39萬元，貸款期限為20年。

合同約定，借款人連續(xù)三個月或累計六次未按時足額償還貸款本息，貸款人有權(quán)解除合同；有權(quán)宣布本合同和貸款人與借款人之間其他合同項下未償還的借款及其他融資款項立即到期，要求借款人立即清償未償還款項，所產(chǎn)生的利息、罰息及其他費用。

為降低銀行在貸款發(fā)放之后、房屋抵押權(quán)設(shè)立之前面臨的風(fēng)險，合同還約定某房開公司為這筆貸款承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任，即某房開公司對該合同項下全部貸款本金、利息、違約金等費用承擔(dān)連帶保證責(zé)任。合同也明確了某房開公司的免責(zé)情形——滿足包括但不限于以下條件的，保證人對該項條件滿足之日后到期的借款人的債務(wù)免除保證責(zé)任：案涉房屋的正式抵押登記手續(xù)已辦理完畢，且貸款人收到記載有上述正式抵押登記信息的不動產(chǎn)抵押登記證明；案涉房屋的抵押權(quán)預(yù)告登記手續(xù)已辦理完畢。

在蒙某看來，在售房過程中，與買房人、銀行簽這樣的合同，屬于業(yè)界普遍性的做法，沒有什么需要特別關(guān)注的。而且，合同都是銀行方面提供的通用版本。

2018年12月24日，合同簽訂當(dāng)日，某房開公司與吳某辦理了預(yù)售商品房買賣預(yù)告登記，吳某與某銀行辦理了預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。2019年1月1日，某銀行向吳某提供貸款39萬元。2022年4月29日，該房屋辦理了房屋所有權(quán)首次登記（即通常所稱的“大證”），權(quán)利人為某房開公司，但未辦理正式抵押登記。

后吳某未按時還款，累計逾期11次。2023年10月，某銀行將吳某、某房開公司一起訴至獨山縣法院，請求判決解除《個人購房借款/擔(dān)保合同》，由吳某償還尚欠借款本金34萬余元及利息、違約金等，某房開公司承擔(dān)連帶責(zé)任。

“合同約定了免除連帶保證責(zé)任的兩種情形，我們認(rèn)為只要符合其中一種即可免除，但法院審理后沒有認(rèn)可我們的抗辯理由。”蒙某向檢察官介紹說。

一審法院認(rèn)為，某銀行已按合同約定發(fā)放貸款，吳某未按約定還款，已構(gòu)成違約，符合合同解除條件，吳某應(yīng)承擔(dān)償還所欠貸款本息及違約金等責(zé)任。根據(jù)合同約定，正式抵押登記手續(xù)已辦理完畢，且貸款人收到記載有上述正式抵押登記信息的不動產(chǎn)抵押登記證明，才能免除某房開公司的連帶保證責(zé)任，雖然某房開公司提供的證據(jù)顯示案涉房屋已于2022年4月29日進(jìn)行初始登記，但并未辦理正式的抵押登記，故某房開公司的保證責(zé)任不能免除，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

2023年12月7日，一審法院作出判決，支持某銀行的全部訴訟請求。出于對司法判決的認(rèn)可，某房開公司未提出上訴，該判決發(fā)生法律效力。因吳某無賠償能力，某銀行申請強制執(zhí)行，某房開公司被法院從保證金賬戶強制扣劃了35萬余元，發(fā)放至某銀行。

好巧不巧，就在某房開公司領(lǐng)導(dǎo)暗嘆倒霉時，蒙某偶然看到了貴州省高級法院發(fā)布的一起典型案例。該典型案例中，某房企的遭遇與某房開公司的經(jīng)歷高度相似，法院卻判決某房企無需承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

2024年6月，某房開公司向獨山縣法院申請再審，但法院遲遲沒有回應(yīng)。該公司遂委托律師董某，依法向檢察機關(guān)申請監(jiān)督。

正式抵押登記沒能辦理

誰之過？

獨山縣檢察院控申檢察部門經(jīng)初步審核，把案件轉(zhuǎn)交該院民事檢察部門。“事關(guān)企業(yè)合法權(quán)益，必須馬上調(diào)查核實清楚。”該院民事檢察部門立即組建辦案組，由檢察官吳宗丹牽頭，全面梳理案件脈絡(luò)、核查關(guān)鍵證據(jù)。

為了核實案件細(xì)節(jié)，辦案組先后走訪了某房開公司、某銀行、當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心，調(diào)取了房屋登記檔案、業(yè)主通知記錄、同樓棟其他業(yè)主的抵押登記材料等。

“我們發(fā)現(xiàn)，2022年4月29日，房開公司辦理了房屋所有權(quán)首次登記，并于當(dāng)日在案涉小區(qū)張貼了業(yè)主可以辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的通知。此后，房開公司又通過打電話以及在小區(qū)業(yè)主微信群發(fā)通知等方式，告知業(yè)主可以辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。”吳宗丹回憶道，李某、王某也買了吳某所購房屋同一樓棟的商品房，均與某銀行簽訂按揭貸款合同，且分別于2022年7月、2022年12月辦理了抵押權(quán)正式登記，這說明案涉房屋完全具備辦理正式抵押登記的條件。

更為關(guān)鍵的是，合同明確約定，吳某委托某銀行辦理抵押權(quán)預(yù)告登記和正式抵押登記。根據(jù)該約定，辦理正式抵押登記的責(zé)任主體是吳某和某銀行。未辦理不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記進(jìn)而未與某銀行辦理正式抵押登記系吳某個人原因?qū)е隆?/p>

吳宗丹告訴記者，某銀行在2022年7月為案涉樓盤其他購房戶辦理正式抵押登記時，已經(jīng)知曉吳某所購房屋具備辦理正式抵押登記的條件，但未積極向吳某主張辦理房屋正式抵押登記以保障其債權(quán)實現(xiàn)，理應(yīng)自行承擔(dān)由此產(chǎn)生的不利后果。某房開公司無法預(yù)見和控制業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記及抵押登記的情況，對此并無過錯。

那么，如何理解合同約定的免除保證責(zé)任條件呢？

在辦案組成員胡江紅看來，合同明明約定了免除保證責(zé)任的情形包括但不限于以下條件：案涉房屋的正式抵押登記手續(xù)已辦理完畢；案涉房屋的抵押權(quán)預(yù)告登記手續(xù)已辦理完畢。“這是一個選擇性適用條款，也就是說，這兩個條件滿足其一即可免除保證責(zé)任，而不是一審判決認(rèn)定的辦了正式抵押登記才能免除保證責(zé)任。”

胡江紅告訴記者，商品房預(yù)售期間，購房人若要向銀行貸款，一般都是由開發(fā)商承擔(dān)階段性保證責(zé)任，與房屋抵押擔(dān)保形成前后銜接關(guān)系，以此保障銀行的合法權(quán)益。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第五十二條規(guī)定，當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后，在已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記且不存在預(yù)告登記失效等情形時，預(yù)告登記權(quán)利人對抵押財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。吳某等三方簽訂的合同，雖然在民法典實施前，但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，本案可以適用民法典相關(guān)規(guī)定。“所以，盡管案涉房屋沒有辦理正式的抵押登記，但因為已經(jīng)辦理了預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，某銀行可以就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償，某房開公司也可以免除階段性保證責(zé)任。”

2024年6月27日，獨山縣檢察院向法院發(fā)出再審檢察建議。同年9月26日，獨山縣法院作出回復(fù)，對再審檢察建議不予受理。

預(yù)告抵押登記已辦理

房企連帶責(zé)任可免除

一次監(jiān)督不行，就接續(xù)監(jiān)督！2024年10月28日，獨山縣檢察院提請黔南州檢察院跟進(jìn)監(jiān)督，黔南州檢察院檢察官侯映菊接過了這個“接力棒”。

2024年12月，貴州省黔南州檢察院檢察官在研討案情。

“經(jīng)初步審查，我認(rèn)為獨山縣檢察院提請跟進(jìn)監(jiān)督的理由成立。”侯映菊告訴記者，為了進(jìn)一步厘清案情，她重新對全案進(jìn)行了審查，找到了一份2013年5月某房開公司和某銀行簽訂的《按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》，其中約定某銀行對購買某房開公司案涉項目房屋的借款人提供住房貸款，某房開公司提供階段性保證責(zé)任。這份協(xié)議明確規(guī)定，階段性連帶責(zé)任保證期間，至借款人辦妥正式抵押手續(xù)（不含抵押預(yù)告登記）并將《房屋他項權(quán)證》交由抵押權(quán)人收押之前。

侯映菊分析，法院認(rèn)定正式辦理抵押登記才能免除保證責(zé)任，或許與此有關(guān)。但是，即便如此，她和同事們依然認(rèn)為，案涉房屋已經(jīng)辦理抵押預(yù)告登記的，某房開公司可以免責(zé)。

經(jīng)研究，他們明確了監(jiān)督思路：一是根據(jù)《按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》簽訂在前、《個人購房借款/擔(dān)保合同》簽訂在后的實際情況，確認(rèn)前者約定不能作為某房開公司承擔(dān)保證責(zé)任的依據(jù)。二是法律之所以設(shè)定“階段性保證責(zé)任”，目的在于與房屋抵押擔(dān)保形成前后銜接關(guān)系，保證銀行的合法權(quán)益。不管是正式抵押登記還是預(yù)告抵押登記，辦理了其中一項，某房開公司的階段性保證責(zé)任予以免除。某房開公司并非辦理正式抵押登記的責(zé)任主體，對未辦理正式抵押登記也沒有責(zé)任，否則將加重其責(zé)任，對其不公。三是《個人購房借款/擔(dān)保合同》系某銀行提供的格式合同，若當(dāng)事人對合同中有關(guān)保證責(zé)任的條款理解發(fā)生爭議，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方（銀行）的解釋。也就是說，在辦理完畢抵押權(quán)預(yù)告登記后，某房開公司不應(yīng)再承擔(dān)保證責(zé)任。

2025年8月26日，黔南州檢察院向黔南州中級法院提出抗訴。黔南州中級法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉房屋已經(jīng)辦理抵押預(yù)告登記和建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形，某銀行可通過主張抵押物優(yōu)先受償權(quán)實現(xiàn)其債權(quán)。合同約定的保證責(zé)任免除條件已經(jīng)具備，某銀行請求某房開公司承擔(dān)連帶責(zé)任理由不充分。

今年2月5日，黔南州中級法院作出再審判決，維持原一審法院作出的解除合同及由吳某承擔(dān)還款責(zé)任的判決內(nèi)容，撤銷由某房開公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任的判項。

2026年4月7日，貴州省獨山縣檢察院檢察官到某房開公司回訪。

從申請監(jiān)督到拿到再審判決，蒙某又有了“驚天發(fā)現(xiàn)”——“以前我們不知道在辦理抵押權(quán)預(yù)告登記后公司的保證責(zé)任可以免除，通過學(xué)習(xí)新的司法判例和法律規(guī)定才了解到。如果再遇到這樣的事情，我們也知道該怎么維權(quán)了。”

“近年來，受房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，類似的按揭貸款保證責(zé)任糾紛時有發(fā)生。”黔南州檢察院副檢察長姚斌表示，通過辦理該案，檢察機關(guān)不僅為某房開公司挽回了經(jīng)濟損失，更厘清了商品房按揭貸款中階段性保證責(zé)任的認(rèn)定邊界，明確了抵押權(quán)預(yù)告登記的法律效力，“希望能為同類案件的辦理提供參考”。

檢察官點評

依法界定

房企階段性保證責(zé)任的

免除條件

房地產(chǎn)階段性擔(dān)保是商品房預(yù)售中常見的擔(dān)保形式，通常指購房者通過按揭貸款購買期房時，銀行在房屋未完成產(chǎn)權(quán)登記和抵押登記前，為降低貸款風(fēng)險，要求房地產(chǎn)開發(fā)商或第三方擔(dān)保機構(gòu)在貸款發(fā)放后至房屋抵押登記完成前，為購房者的還款責(zé)任提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

房地產(chǎn)階段性擔(dān)保責(zé)任系房地產(chǎn)行業(yè)潛在債務(wù)的重要組成部分，但階段性擔(dān)保與房屋抵押擔(dān)保互為承繼，并非并列關(guān)系，所以需要通過明確房地產(chǎn)開發(fā)商階段性擔(dān)保責(zé)任的解除條件，使其免于負(fù)擔(dān)不必要的、過重的連帶賠償責(zé)任。如果僅因未辦理正式抵押登記而讓銀行享有開發(fā)商的連帶責(zé)任保證和房屋抵押的雙重?fù)?dān)保，無疑與締約目的相悖，也有違誠信原則，缺乏經(jīng)濟上的合理性和正當(dāng)性。

本案中，銀行和吳某辦理了抵押預(yù)告登記，且房開公司已經(jīng)辦理了“大證”，即房屋所有權(quán)首次登記，但吳某經(jīng)多次催告仍不去辦理正式抵押。在不存在預(yù)告登記失效的情況下，銀行的抵押權(quán)在預(yù)告抵押登記時即已設(shè)立，銀行的債權(quán)已經(jīng)得到保障，房開公司階段性擔(dān)保責(zé)任的解除條件已經(jīng)成就，階段性保證責(zé)任自然應(yīng)當(dāng)予以免除。檢察機關(guān)做實“三個善于”，依法界定房企階段性保證責(zé)任的免除條件，監(jiān)督法院改判，維護(hù)了房地產(chǎn)企業(yè)的合法權(quán)益，并為類案辦理提供了有益經(jīng)驗。

（作者系最高人民檢察院民事檢察廳主辦檢察官姜耀飛）

來源：檢察日報·民生周刊