北京二環(huán)土拍，招商蛇口搶發(fā)

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

還有兩周，北京豐臺(tái)萬(wàn)泉寺0007地塊要開拍了。

今年以來(lái)，被視為一宗地王級(jí)的地塊。

它占地3.95萬(wàn)公頃，規(guī)劃建面9.865萬(wàn)平米，起始價(jià)57.71億元。

無(wú)論是總價(jià)，還是5.85萬(wàn)元/平米的樓面地價(jià)，皆為今年北京前四月土拍之最。

誰(shuí)會(huì)將它納入囊中呢？

有人傳，是華潤(rùn)置地，只是傳聞而已。

反倒是，央企招商蛇口公開露出了自己的野心。

4月15日，北京招泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)出兩個(gè)招標(biāo)計(jì)劃，關(guān)于萬(wàn)泉寺0007地塊的施工和監(jiān)理。

它給出的投資估算為89.465億元，總建筑面積151250㎡，地上面積98651㎡，容積率2.5，建筑密度15%，綠地率30%。

這個(gè)招泰地產(chǎn)，是招商蛇口旗下企業(yè)。

十分巧合的是，同一天，招泰地產(chǎn)還發(fā)出了兩則招標(biāo)計(jì)劃，關(guān)于亦莊瀛海1401-1地塊的施工和監(jiān)理，將于4月21日開拍。

想在亦莊和豐臺(tái)奪地，招商蛇口來(lái)勢(shì)兇猛。

有關(guān)瀛海1401-1地塊，花姐在《亦莊土拍，提前飄出火藥味》一文里分析過(guò)，這里就不贅述了。

今天，來(lái)聊聊豐臺(tái)萬(wàn)泉寺0007地塊（以下簡(jiǎn)稱“0007地塊”）。

地塊不正，有遮擋

先來(lái)看萬(wàn)泉寺0007地塊的區(qū)位。

它距離西南二環(huán)1.2公里，距離南三環(huán)1.6公里。

0007地塊最大的優(yōu)勢(shì)是，緊挨著西邊的麗澤商務(wù)區(qū)，北面是龍湖天街，西面是中陽(yáng)廣場(chǎng)，東面和南面是沿河綠化帶，離地鐵14、16號(hào)線麗澤商務(wù)區(qū)站，約560米。

從區(qū)位上，它優(yōu)于中海麗金府，沒(méi)有受到鐵路線的困擾。

但，0007地塊有兩點(diǎn)弱于中海麗金府：

1、地塊東偏南45度，如果樓棟正南正北排布，不好出面積；2、西南面，有來(lái)自中陽(yáng)廣場(chǎng)的遮擋。

綜合分析，0007地塊是略勝中海麗金府一籌的。

0007地塊還會(huì)有一個(gè)對(duì)手，是太平橋A區(qū)FT00-0608-0001地塊，用地規(guī)模3.6萬(wàn)㎡，地上建面約7.21萬(wàn)㎡，容積率2.0，限高80米

它的交易起始價(jià)36億元，折合樓面價(jià)4.99萬(wàn)/㎡，將于5月19日下午完成出讓。

當(dāng)然，0001地塊比0007地塊的樓盤定位會(huì)低一些，接近岳各莊嘉棠璟樾。

17公頃配建河道的包袱

房企要拿0007地塊，必然會(huì)看中海麗金府的地價(jià)情況。

2024年，2月12日，中海地產(chǎn)以110.54億元拿下萬(wàn)泉寺0024地塊，占地6.37公頃，規(guī)劃建筑面積17.83萬(wàn)平方米，樓面價(jià)6.2萬(wàn)元/平方米。

從表面上看，0007地塊比它便宜了0.35萬(wàn)元/平米。

但，0007地塊背了一個(gè)包袱：拿地者須配建17公頃河道，建安成本不低于2200元/平米，總成本超過(guò)3.74億元。

這樣算下來(lái)，0007地塊的樓面價(jià)增加0.38萬(wàn)元/平，導(dǎo)致實(shí)際樓面價(jià)達(dá)到6.23萬(wàn)元/平米。

所以，從地價(jià)看，0007地塊和中海麗金府，不分伯仲。

唯有差別是，0007地塊自建的河道，會(huì)和小區(qū)園林統(tǒng)一規(guī)劃，成為房子的賣點(diǎn)。

也就是說(shuō)，0007地塊的外環(huán)境會(huì)更好。

強(qiáng)排方案大推測(cè)

0007地塊會(huì)出什么樣的產(chǎn)品？

它的容積率2.5，建筑控高80米（局部高點(diǎn)不超過(guò)90米）；反觀中海麗金府，容積率2.8，控高80米。

兩者對(duì)比，0007地塊的條件更優(yōu)，容積率低了0.3，高度還更高。

對(duì)0007地塊的設(shè)計(jì)，出讓文件里給出了六點(diǎn)要求，包括首二層共享開放，東南角打造標(biāo)志性節(jié)點(diǎn)，等等。

微信公眾號(hào)《北京進(jìn)深》給出了一版強(qiáng)排推測(cè)，方案如下：

1、規(guī)劃8棟住宅，8F\18F\26F\28F；2、戶型面積約為140-220平米；3、蓮花河西路為住宅撲救場(chǎng)地和消防環(huán)路；4、東南角建筑最高28F，一二層為商業(yè)裙樓；4、東面和南面設(shè)有地下連通通道。

這版推測(cè)里，花姐認(rèn)為東南角建筑最高可能為27F。

原因是，它的一二層為商業(yè)，單層至少4.2米，25層住宅單層層高3.1米；局部高點(diǎn)不超過(guò)90米，指的是樓梯沖頂高度或建筑造型高度。

這些因素疊加起來(lái)，東南角的建筑，極有可能是27F。

豐臺(tái)豪宅過(guò)剩現(xiàn)狀

0007地塊的售價(jià)，是大家最關(guān)心的。

可以參照的，有四個(gè)項(xiàng)目，它們截至2024年12月，網(wǎng)簽534套，網(wǎng)簽均價(jià)9.57萬(wàn)元/㎡，折算市場(chǎng)價(jià)約10.18萬(wàn)元/㎡。

具體來(lái)看：

1、老盤：截至2024年12月，北京瑞府、端禮著的網(wǎng)簽均價(jià)，分別為9.57萬(wàn)元/㎡、11.04萬(wàn)元/㎡；

2、在售盤：截至2026年4月16日，中海麗金府、中海麗澤叁號(hào)院的網(wǎng)簽均價(jià)，分別為10.58萬(wàn)元/平米，9.14萬(wàn)元/平，去化率分別為20.5%、31.7%。

花姐對(duì)2023年至2026年4月以來(lái)，豐臺(tái)單價(jià)9萬(wàn)元/平米、面積130平米以上房源進(jìn)行分析，得出這樣的數(shù)據(jù)：

1、2023年：成交1520套，成交金額27.46億元；

2、2024年：成交684套，同比下降55%，成交金額12.7億元；

3、2025年：成交574套，同比下降16.08%，成交金額10.59億元；

4、2026年(截至4月)：成交81套，成交金額1.64億元。

近三年，豐臺(tái)豪宅累計(jì)成交2859套，成交總額52.38億元。但，上述類別豪宅庫(kù)存達(dá)到6904套，庫(kù)存面積154.3萬(wàn)㎡，去化周期約39個(gè)月。

有人說(shuō)，豐臺(tái)樓市給人的印象是，成交低迷。實(shí)際上，只是豪宅的表現(xiàn)不佳。

前不久，豐臺(tái)東郭莊的方程國(guó)賢府就火了一把，開盤賣了406套，它主打的是剛需定位。

反觀萬(wàn)泉寺0007地塊，同樣面臨豪宅的定位難題。