新房量升，二手房止跌：西安樓市“金三”成色十足丨樓市調(diào)查

很多業(yè)主賣掉二手房后又進(jìn)入新房市場，二手房與新房之間的置換鏈條再次轉(zhuǎn)動了起來，這是今年的一個新變化。

石青玲 中房報記者 苗野丨西安 北京報道

西安樓市暖意漸濃，無論是新房還是二手房都迎來了一輪“小陽春”。

4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70城房價數(shù)據(jù)顯示，3月份，西安二手房價格環(huán)比持平，結(jié)束了連續(xù)28個月的下跌態(tài)勢；同比也有所收窄。

價格止跌的同時，二手房成交量也創(chuàng)下近3年新高。據(jù)西安市住建局統(tǒng)計，3 月，全市存量房網(wǎng)簽備案面積 123.25 萬平方米。其中，住宅網(wǎng)簽備案11288套；面積115.11萬平方米，環(huán)比上漲125.77%。新房市場表現(xiàn)同樣亮眼，成交量環(huán)比增長72.7%。

“很多業(yè)主賣掉二手房后又進(jìn)入新房市場，二手房與新房之間的置換鏈條再次轉(zhuǎn)動了起來，這是今年的一個新變化。”西安百年行總經(jīng)理王海表示。

受訪人士普遍認(rèn)為，這輪西安樓市回暖是前期需求積壓、入學(xué)窗口期臨近、多項樓市政策集中發(fā)力的結(jié)果。

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二手房成交提速

西安二手房交易回暖明顯。

“最近成交量明顯放大，我們門店也十分忙碌，經(jīng)紀(jì)人一天帶看四五組是常態(tài)，有時會忙到晚上八九點。”西安百年行碧桂園云頂三期店東汪欣表示。百年行在西安浐灞國際港奧體板塊的興邦奧體加盟店店長劉強(qiáng)也表示，他所在的門店一季度帶看了約 100 組客戶，成交了31單，客戶出手很果斷。

“忙得不可開交，有一天帶了6組客戶，最多的一天帶了9組客戶。”西安順邦地產(chǎn)區(qū)域總監(jiān)周俊彥亦表示，市場熱度之下，撮合交易的難度顯著降低，帶看轉(zhuǎn)化率指標(biāo)基本追平了2024年10月份行情。

學(xué)區(qū)需求是本輪回暖的重要推力。從成交結(jié)構(gòu)看，西安市高新區(qū)、曲江新區(qū)等優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)周邊的“老破小”和次新房成為本輪成交的主力軍，成交較好的小區(qū)近7成帶有學(xué)區(qū)標(biāo)簽。

“每年三四月份都是學(xué)區(qū)房的成交旺季，今年也不例外，這部分客戶看房、成交周期短，特別是好的小區(qū)、好的戶型會出現(xiàn)幾十組客戶搶一套房子的情況，房價也會出現(xiàn)一定上漲。”周俊彥表示。

部分優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房甚至出現(xiàn)價格跳漲。有平臺數(shù)據(jù)顯示，西安高新區(qū)環(huán)亞花園2月份成交均價為16874元/平方米，3月為26756元/平方米，環(huán)比漲幅58.56%，該小區(qū)擁有高新一小、高新一中雙指標(biāo)學(xué)區(qū)。位于奧體板塊的綠城全運村子衿苑北苑價格也上漲了7.97%，其學(xué)區(qū)為鐵一陸港小學(xué)、中學(xué)。

為孩子入學(xué)選擇西安浐灞國際港鐵一陸港板塊的劉女士深有體會。2025 年底，她看中綠城全運村一套房源，底價220萬元，因期待房價繼續(xù)下跌而未出手；到了2026 年3月臨近入學(xué)，不得以225萬元買下同小區(qū)同戶型，比去年貴了5萬元。

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新房成交量漲超72%

新房市場同樣迎來了“小陽春”，印證著西安樓市在傳統(tǒng)“金三”旺季的回暖態(tài)勢。

3月以來，西安不少新盤項目迎來了熱鬧景象。保利西安在售項目整體日均到訪量與成交量均有所上升，其中，保利天珺到訪量增長32%，成交量環(huán)比上漲12%，同比上漲19%；保利詠山和頌到訪轉(zhuǎn)成交比例提升至12%，天珺及天瑞大戶型去化占比超50%。

位于西安絲路軟件城的中建軌交·山海境新訪客戶環(huán)比增長約200%，成交環(huán)比增長約263%。金茂相關(guān)工作人員表示，位于幸福林帶板塊的金茂幸福曉棠，3月到訪量環(huán)比增長63%，成交量環(huán)比增長53%。

到訪量的攀升迅速轉(zhuǎn)化為成交數(shù)據(jù)。3月以來，不少在售新房項目曬出“喜報”：

清明假期，綠城錦海棠成交23套，攬金7300萬元；位于西安城南核心的中海錦業(yè)元晟項目，3月到訪量同比增長52%，成交同比增長41%，超額完成了銷售指標(biāo)。此外，從2月份到4月8日，位于團(tuán)結(jié)村板塊的龍翔·未央和鳴成交640套，進(jìn)賬超11億元。

市場一線的反饋印證著這波熱度。一位本土區(qū)屬國企銷售總經(jīng)理表示：“3月份，西安樓市來訪環(huán)比上月有所增長，這背后有春節(jié)積壓的需求，也有新產(chǎn)品激發(fā)的需求，還有銷售政策調(diào)整的促進(jìn)與帶動，是多種因素共同作用的結(jié)果。”

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，3月份，西安新房成交59萬平方米，環(huán)比大幅增長72.7%，市場活躍度明顯回升。拉長周期來看，一季度，西安樓市新房累計供應(yīng)99.3萬平方米，同比下降6.2%；成交方面，累計成交143.4萬平方米，同比微增0.9%，市場呈現(xiàn)“前低后高”走勢，供需關(guān)系逐步改善。

房價跌幅也開始收窄。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，3月西安新房價格環(huán)比下跌0.2%，同比下跌5.5%，跌幅為近7個月最小。

克而瑞·深度咨詢普睿數(shù)智豫陜區(qū)域總經(jīng)理王歡分析認(rèn)為，這輪回溫的核心仍然來自主城優(yōu)質(zhì)板塊和熱點項目的帶動，市場已經(jīng)分化成兩條線，一是核心地段的稀缺新盤和高配項目，用產(chǎn)品力穿透市場；二是普通平銷的樓盤，以價格的讓利促進(jìn)成交。

一位央企西安項目負(fù)責(zé)人也表示，3月，他所在的項目首次開盤共成交268套，主要是因為瞄準(zhǔn)剛需性客戶，產(chǎn)品定位精準(zhǔn)。

“項目是二環(huán)內(nèi)第一個‘四代住宅’，以小面積為主，最小89平方米，最大120平方米，均價約14000元/平方米，總價130萬元以內(nèi)就可以上車，對年輕人很友好。另外，項目贈送較大，113平方米戶型最大使用面積達(dá)到163平方米。”他表示。

高端項目亦表現(xiàn)搶眼，進(jìn)一步豐富了西安樓市“小陽春”的多元圖景。3月份，西安高端大平層新增供應(yīng)387套，環(huán)比上漲674%；需求端同步回暖，成交378套，環(huán)比上漲182%，同比上漲63%。

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市場有望持續(xù)修復(fù)

3月的熱度正在向4月延續(xù)。

進(jìn)入4月，西安樓市迎來新一輪集中推盤潮。據(jù)不完全統(tǒng)計，將有32個項目入市，共計3560套房源，其中剛需性產(chǎn)品占比為51%、改善為36%、高端為13%，產(chǎn)品豐富。

“隨著4月份新盤集中亮相，西安樓市將迎來新一輪供貨高峰，無論是高端改善性客群，還是剛改、剛需置業(yè)者，都能找到適配的優(yōu)質(zhì)選擇，西安樓市有望延續(xù)3月復(fù)蘇態(tài)勢，實現(xiàn)量價齊穩(wěn)的良好發(fā)展。”王歡表示。

從土地端來看，一季度西安住宅用地成交低溫運行。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，一季度西安累計推出7宗住宅用地，較去年同期大幅縮減；成交端同樣低迷，除2月零成交外，1月、3月合計成交8宗共計83.32萬平方米，成交總價37.84億元。

對于土地端的表現(xiàn)，西安世聯(lián)行分析認(rèn)為，供應(yīng)端的急劇收縮正在為接下來的新房市場埋下伏筆，這意味著未來6~12個月，西安新房新增供應(yīng)將明顯減少，特別是核心地段的優(yōu)質(zhì)項目，將愈發(fā)稀缺。

供應(yīng)收縮的同時，產(chǎn)業(yè)驅(qū)動下的人口持續(xù)流入，正為西安樓市帶來剛性且不斷放大的住房需求，形成供給收緊與需求抬升的強(qiáng)共振。

據(jù)統(tǒng)計，西安連續(xù)多年人口增量位居北方城市第一，2025年西安人口凈流入便達(dá)11.9萬，遠(yuǎn)超2024年的8.94萬人。

支撐人口高質(zhì)量流入的，正是西安蓬勃發(fā)展的硬科技產(chǎn)業(yè)與西北能源總部經(jīng)濟(jì)，航空航天、半導(dǎo)體、新能源汽車等產(chǎn)業(yè)的崛起，華為、比亞迪等企業(yè)帶來的大量高薪崗位，以及高校留才與寬松落戶政策，共同培育了穩(wěn)定的高收入購房群體，也讓未來樓市的需求支撐更加堅實。

一位民企西安區(qū)域負(fù)責(zé)人表示，“西安的銷售基本面很好，對西北地區(qū)的吸附力很強(qiáng)。正因此，西安是集團(tuán)唯一一個還沒有項目開盤就連拿5塊地的城市。”