易成棟：房地產(chǎn)市場進入新階段 需繼續(xù)出臺政策激活需求、優(yōu)化供給

“中國房地產(chǎn)市場進入新的發(fā)展階段，政府部門需要繼續(xù)出臺政策激活需求、優(yōu)化供給?！?月16日，中央財經(jīng)大學管理科學與工程學院教授易成棟在國是直通車2026年一季度經(jīng)濟形勢分析會上表示。

在他看來，中國房地產(chǎn)市場進入新的發(fā)展階段主要體現(xiàn)在二手房銷售面積占比的提升?！?025年中國二手房銷售面積占整體住房銷售面積約一半，這一比例在2020年僅為20%，與美國新房成交面積占比僅約15-20%相較，中國二手房成交占比仍有繼續(xù)上升空間?！?/p>

支撐這一觀點的是，“一季度新房新開工面積、施工面積和竣工面積均在下降?！币壮蓷澲毖裕@反映供給能夠滿足需求的情況下，政策和企業(yè)都在控制供給和減少庫存。2020年人口普查數(shù)據(jù)顯示全國城鎮(zhèn)住房總面積320億平米左右，人均達到近40平米，屬于供求基本平衡。

國是直通車 高曉烜 攝

房地產(chǎn)市場進入新的階段要考慮結構大轉換，即二手房市場交易量、交易額占比上升。易成棟指出，一季度全國二手房市場成交套數(shù)同比下降5.7%，降幅收窄。北京、上海等城市二手房成交套數(shù)創(chuàng)5年新高，成交價格3月份均環(huán)比增長。整體來看，“房價回調基本到位，一線城市現(xiàn)回暖趨勢”。

從新房市場來看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2026年1-3月份，新建商品房銷售面積19525萬平方米，同比下降10.4%，降幅比1-2月份收窄3.1個百分點。新建商品房銷售額17262億元，下降16.7%，降幅收窄3.5個百分點?！耙患径刃陆ㄉ唐贩夸N售面積環(huán)比上一年四季度，降幅也現(xiàn)收窄。”易成棟稱。

驅動一季度房地產(chǎn)市場出現(xiàn)變化的因素主要在于兩方面，易成棟分析：

一是政策影響，如自然資源部發(fā)布“38號文”，明確建立新增用地與存量盤活掛鉤機制，新增建設用地優(yōu)先保障重大項目與民生事業(yè)，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。此外，多地優(yōu)化公積金政策、提供購房補貼、收購土地和盤活存量、減免二手房稅費、放松貸款條件等；

二是宏觀基本面向好支撐，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，一季度GDP同比增長5.0%，比上年四季度加快0.5個百分點；3月份CPI同比上漲，PPI同比由降轉漲；一季度全國居民人均可支配收入12782元，比上年同期名義增長4.9%。部分城市如深圳、杭州等近年來人工智能、芯片等行業(yè)發(fā)展帶動地方經(jīng)濟發(fā)展。

人口走勢與房地產(chǎn)市場供求關系，也是驅動房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定向好的因素。易成棟強調，目前城市人口走勢呈現(xiàn)分化趨勢，不同城市房地產(chǎn)市場供求關系也不盡相同。房地產(chǎn)市場供求關系疊加人口走勢、經(jīng)濟增長等，致使城市之間房地產(chǎn)市場差異較大。

整體來看，今年全國房地產(chǎn)市場走向趨穩(wěn)，一線城市房地產(chǎn)市場有所回暖。展望未來，易成棟認為，政府部門需要繼續(xù)出臺政策激活需求、優(yōu)化供給，地方政府需要更加積極主動作為，因城施策。“在政策支持作用下市場會進一步地走向穩(wěn)中向好”。

(編輯：文靜)