科技與“出海”成需求熱點(diǎn)，深圳甲級寫字樓顯現(xiàn)復(fù)蘇信號

2026年第一季度，在人工智能、消費(fèi)電子及企業(yè)全球化等多股產(chǎn)業(yè)新動(dòng)能的強(qiáng)力支撐下，深圳甲級寫字樓市場延續(xù)修復(fù)態(tài)勢，需求回暖基礎(chǔ)進(jìn)一步夯實(shí)。市場數(shù)據(jù)顯示，全市季度凈吸納量保持高位，多家頭部科技企業(yè)集中成交，顯示出市場正逐步轉(zhuǎn)向由產(chǎn)業(yè)升級與需求修復(fù)共同驅(qū)動(dòng)的新階段。

市場回暖

凈吸納量同比大增

南都·灣財(cái)社記者注意到，市場回暖的直接信號，體現(xiàn)在積極的去化數(shù)據(jù)上。數(shù)據(jù)顯示，盡管深圳一季度無新甲級寫字樓項(xiàng)目入市，但在活躍的租賃需求帶動(dòng)下，全市季度凈吸納量達(dá)到13.1萬平方米，對比上年同期高出25%。在此之下，全市甲級寫字樓的平均空置水平也得以實(shí)現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)季度的環(huán)比回落。

第一太平戴維斯華南區(qū)董事長吳睿對此分析稱：“2026年第一季度，深圳房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出‘溫和復(fù)蘇、結(jié)構(gòu)分化’的整體特征。APEC的臨近，正加速推動(dòng)片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、國際服務(wù)能力與營商環(huán)境的系統(tǒng)性升級，這種‘重大事件驅(qū)動(dòng)區(qū)域價(jià)值躍升’的邏輯，正是觀察今年深圳房地產(chǎn)市場的重要切角。”

在此背景下，業(yè)主延續(xù)“以價(jià)換量”策略，租金仍在調(diào)整通道。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)季，全市平均租金環(huán)比下跌2.7%，至每月每平方米137.9元，跌幅同環(huán)比均有所收窄。“消費(fèi)品及科技新興賽道需求的快速增長，預(yù)計(jì)將共同推動(dòng)整體市場需求保持穩(wěn)定增長，租金降幅同比或有所收窄。”世邦魏理仕深圳辦公樓租賃交易負(fù)責(zé)人蔡志豪指出。

產(chǎn)業(yè)支撐

科技與“出海”成需求熱點(diǎn)

南都·灣財(cái)社記者梳理多方數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，本輪復(fù)蘇的核心驅(qū)動(dòng)力，源于深圳堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)支撐。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，人工智能、互聯(lián)網(wǎng)、銀行、券商等企業(yè)辦公租賃需求在本季度表現(xiàn)活躍。其中，信息技術(shù)及金融兩大行業(yè)的租賃需求，無論從成交數(shù)量還是成交面積來看，合計(jì)占比均已過半。此外，專業(yè)服務(wù)類機(jī)構(gòu)的需求同樣保持穩(wěn)健，成交數(shù)量占比接近15%。

而據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，多家頭部科技企業(yè)合計(jì)簽約租賃面積約2.5萬平方米，涵蓋擴(kuò)租及較大面積新租成交；世邦魏理仕的報(bào)告同樣指出，頭部企業(yè)大宗成交帶動(dòng)下，科技企業(yè)消費(fèi)品板塊以23.1%的占比成為第一大需求驅(qū)動(dòng)，主要貢獻(xiàn)自數(shù)碼產(chǎn)品及家用電器。同時(shí)，人工智能、機(jī)器人賽道亦保持活躍，相關(guān)企業(yè)合計(jì)簽約產(chǎn)業(yè)空間約2萬平方米。

而除科技主線外，企業(yè)全球化布局加速也為市場帶來新的需求來源。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，一季度，深圳出海服務(wù)類企業(yè)累計(jì)租賃甲級辦公空間近7000平方米，涉及海外品牌推廣、跨境物流、供應(yīng)鏈管理等多個(gè)細(xì)分領(lǐng)域。隨著企業(yè)全球化經(jīng)營不斷深化，圍繞出海的服務(wù)生態(tài)有望進(jìn)一步完善，并持續(xù)為辦公樓市場提供穩(wěn)定需求。

展望未來

探索多元化去化舉措

面對高企的存量，除吸納傳統(tǒng)辦公需求外，多元化業(yè)態(tài)正在成為承接空間的重要補(bǔ)充力量。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，目前，全市已有超過26萬平方米甲級商辦物業(yè)簽約相關(guān)運(yùn)營方，計(jì)劃引入酒店、大健康等業(yè)態(tài)。

同時(shí)，本地政府亦提出諸多舉措支持存量去化，例如《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新規(guī)劃土地管理的若干措施（試行）》中提出，鼓勵(lì)存量商辦用房臨時(shí)轉(zhuǎn)換為公共服務(wù)設(shè)施、保障性住房等用途。

展望未來，市場修復(fù)態(tài)勢預(yù)計(jì)將延續(xù)，需求修復(fù)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化仍是主線。仲量聯(lián)行研究部資深董事曾麗指出：“深圳辦公樓市場正在由此前以成本導(dǎo)向?yàn)橹鞯恼{(diào)整階段，逐步轉(zhuǎn)向由產(chǎn)業(yè)升級與需求修復(fù)共同驅(qū)動(dòng)的新階段。”她認(rèn)為，隨著AI加速融入傳統(tǒng)行業(yè)，企業(yè)對辦公物業(yè)的關(guān)注點(diǎn)正由傳統(tǒng)的區(qū)位與成本，進(jìn)一步延伸至電力容量、網(wǎng)絡(luò)質(zhì)量及數(shù)據(jù)安全等要素。未來，更能滿足高算力、高安全性要求的優(yōu)質(zhì)辦公項(xiàng)目，將在新一輪產(chǎn)業(yè)升級中持續(xù)受益。

采寫：南都·灣財(cái)社記者 孫陽