樓市，或正在經(jīng)歷一個歷史性拐點！

首先，需要認知的是樓市是一個典型周期性市場。

若是從更為宏觀的周期性來看，或?qū)⒏菀卓辞鍢鞘械陌l(fā)展趨勢。而當(dāng)下，樓市或正在經(jīng)歷一個重要的歷史性拐點。

從國內(nèi)房地產(chǎn)市場市場化后，目前樓市也算是走了一輪完整的上行和下行周期。樓市在最近幾年經(jīng)歷較大幅度的調(diào)整，成交量大幅縮減，房價也出現(xiàn)劇烈的下行調(diào)整。基本上可以說，樓市在上行周期積累的風(fēng)險也消化得差不多了。

從宏觀周期的角度來看，一般來說，樓市經(jīng)歷了上行和下行周期后，會逐漸進入一個震蕩分化的新周期——不同層級城市樓市走勢開始分化。而當(dāng)下時點或許就是進入這個新周期的關(guān)鍵拐點。為何這么說？

進入2026年以來，樓市的微觀市場里開始發(fā)生了變化，不再是過去那種普漲普跌的行情了。在前幾天的文章《一線城市房價全面上漲！》里，國家統(tǒng)計局發(fā)布的3月份房價變動數(shù)據(jù)顯示，一線城市的新房和二手房房價環(huán)比均實現(xiàn)了上漲。這顯然是一個重要的信號，也可能意味著樓市一個新的歷史性拐點的到來。

宏觀角度可以看趨勢，而微觀的市場表現(xiàn)可以用來驗證這些趨勢是否正確。目前宏觀邏輯是樓市的拐點要來到了，而城市層面的市場也似乎正在驗證這一觀點。

當(dāng)然，進入新周期后，目前可借鑒的其他國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展路徑也有所差異。

以American為例，American房地產(chǎn)市場周期是上行周期比較長，下行調(diào)整周期相對較短，整體市場呈現(xiàn)震蕩上行的態(tài)勢。紐約、舊金山等大城市的房價即便是經(jīng)歷危機出現(xiàn)下跌后總能再創(chuàng)新高。

另一個典型市場是Japanese房地產(chǎn)市場。其樓市經(jīng)歷了極致的泡沫后出現(xiàn)了劇烈的下跌，然后就是長達幾十年的橫盤震蕩調(diào)整。不過在擺脫幾十年下跌調(diào)整后，東京、大阪等大城市的房價開啟上漲模式，也回到了歷史高位水平。

來源：不動產(chǎn)經(jīng)濟研究所

另一個經(jīng)常拿來參照的市場就是香港樓市。大陸的房地產(chǎn)市場很多制度設(shè)計都參照了香港，理論上說香港的樓市走勢對于大陸的樓市更有參考作用，尤其對于像北上廣深等大城市樓市走勢。

從上圖可以看出，最近10多年里，香港房價也是一路震蕩上行的。由于各種原因，從2021年起開啟一輪下跌調(diào)整周期。不過，從去年開始，在多項支持措施的作用下，香港樓市已經(jīng)開始反彈了。進入2026年，香港樓市繼續(xù)上行。據(jù)數(shù)據(jù)，2026年3月份，香港二手私人住宅成交4,380宗，環(huán)比增加18.83%。香港差餉物業(yè)估價署公布的2026年2月份香港私人住宅售價指數(shù)為307.6點，環(huán)比上漲1.5%。從去年到今年以來，香港樓市的走勢基本上可以確定其拐點已經(jīng)來了。

香港樓市的回暖，或許也是國內(nèi)大城市樓市走勢一個重要參照點。若是大城市樓市重回上行周期，那也就基本上可以確定樓市新的周期來到了。