法院版:二手房交易全流程核查清單

來源：建工造價(jià)律師庖丁解律,本文僅供交流學(xué)習(xí)，

一、交易前：三個(gè)「必查」（過戶前核心風(fēng)控）

核查項(xiàng) 核查內(nèi)容 完成狀態(tài)（√/×） 備注

1. 戶口遷出核查 1. 確認(rèn)原房主戶口是否已遷出 2. 合同明確戶口遷出時(shí)限、按日計(jì)算的高額違約金 3. 預(yù)留房款5%-10%作為戶口遷出保證金 學(xué)區(qū)房交易必做，原房主失聯(lián)后無強(qiáng)制遷出手段

2. 抵押情況核查 1. 線上拉取完整產(chǎn)權(quán)產(chǎn)調(diào) 2. 要求房主到不動(dòng)產(chǎn)中心打印最新、蓋章的紙質(zhì)產(chǎn)權(quán)證明 3. 排查銀行按揭、二次抵押、小額貸等隱性抵押 紙質(zhì)證明是法律效力最強(qiáng)的證據(jù)

3. 居住權(quán)核查 到不動(dòng)產(chǎn)登記中心，專項(xiàng)查詢「居住權(quán)登記情況」，確認(rèn)無有效居住權(quán)登記 《民法典》新增權(quán)利，未注銷不可交易

二、交易前：七大「前置調(diào)查」（盡職調(diào)查）

調(diào)查項(xiàng) 核查內(nèi)容 完成狀態(tài)（√/×） 備注

1. 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)調(diào)核查 1. 確認(rèn)產(chǎn)權(quán)人信息，核實(shí)賣方為真實(shí)產(chǎn)權(quán)人 2. 核查抵押信息，區(qū)分購房貸款/二次抵押 3. 確認(rèn)土地性質(zhì)，排查商住房（稅費(fèi)高昂） 建議自行操作，不依賴中介

2. 婚姻狀況核查 1. 已婚房主需夫妻雙方共同簽字 2. 離異房主需提供離婚協(xié)議/判決書，確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬 婚后房產(chǎn)即使登記一方名下，也屬共同財(cái)產(chǎn)

3. 賣方征信核查 1. 要求房主提供個(gè)人征信報(bào)告 2. 排查失信、被執(zhí)行、大額負(fù)債等記錄 避免房主為老賴，房屋被查封

4. 學(xué)籍占用核查 1. 到街道/教育局核實(shí)學(xué)區(qū)名額占用情況 2. 不采信口頭承諾，留存書面核實(shí)記錄 學(xué)區(qū)房交易核心，避免孩子無法入學(xué)

5. 維修基金核查 1. 確認(rèn)原房主已足額繳納維修基金 2. 辦理維修基金過戶交接手續(xù) 未繳納需新房主補(bǔ)繳，易引發(fā)鄰里糾紛

6. 「兇宅」情況核查 1. 委婉詢問鄰居、社區(qū)民警 2. 檢索房屋地址相關(guān)新聞 3. 合同補(bǔ)充條款：未披露非正常死亡事件，買方有權(quán)解除合同并索賠 法律無強(qiáng)制披露義務(wù)，需合同約定

7. 租約清退核查 1. 確認(rèn)房屋無未到期租約 2. 要求賣方交房前解除所有租賃關(guān)系 買賣不破租賃，租約未到期無法趕租客

三、看房階段：「偵查與反偵查」核查

核查項(xiàng) 核查內(nèi)容 完成狀態(tài)（√/×） 備注

1. 分時(shí)段核驗(yàn) 1. 白天看房，核驗(yàn)采光、視野 2. 晚上看房，排查夜間噪音、擾民情況 3. 雨天看房，檢查屋頂、墻角是否滲水 晴天無法發(fā)現(xiàn)滲水、夜間噪音等問題

2. 鄰里調(diào)研 1. 詢問鄰居物業(yè)水平、小區(qū)維權(quán)歷史 2. 核實(shí)上下水、供暖、電梯等居住體驗(yàn) 鄰居是最真實(shí)的信息來源

3. 房屋質(zhì)量核驗(yàn) 1. 排查墻體開裂、水管漏水、電路老化等問題 2. 警惕「串串房」：裝修嶄新無生活痕跡、價(jià)格偏低的房屋 建議找專業(yè)驗(yàn)房師核驗(yàn)

四、簽約階段：合同條款核查

核查項(xiàng) 合同約定內(nèi)容 完成狀態(tài)（√/×） 備注

1. 貸款退出條款 明確約定：「若因買方原因貸款未批，定金不退；若因政策或銀行原因，全額無責(zé)退款」 避免首付損失

2. 戶口遷出條款 明確戶口遷出具體日期，按日計(jì)算高額違約金，約定保證金支付條件 違約金標(biāo)準(zhǔn)建議不低于總房款的萬分之五/日

3. 物業(yè)交割清單 1. 列明房屋內(nèi)所有物品（燈具、家電、家具等） 2. 拍照、錄像留存，雙方簽字確認(rèn) 避免交房時(shí)物品被調(diào)換

4. 尾款預(yù)留條款 預(yù)留1%-3%房款作為「履約保證金」，所有手續(xù)完成后支付 約束賣方履行過戶、交割義務(wù)

5. 違約責(zé)任條款 明確賣方逾期交房、隱瞞抵押/居住權(quán)、戶口逾期遷出等違約責(zé)任 細(xì)化違約賠償標(biāo)準(zhǔn)，避免模糊表述

五、交易中：五個(gè)「必過戶」（配套設(shè)施交接）

過戶項(xiàng) 核查內(nèi)容 完成狀態(tài)（√/×） 備注

1. 水過戶 1. 到水務(wù)公司辦理戶名變更 2. 確認(rèn)無歷史欠費(fèi)、滯納金 避免承擔(dān)原房主拖欠費(fèi)用

2. 電過戶 1. 到供電公司辦理戶名變更 2. 確認(rèn)電表讀數(shù)、無歷史欠費(fèi)

3. 燃?xì)膺^戶 1. 到燃?xì)夤巨k理戶名更名 2. 核驗(yàn)燃?xì)夤艿罒o私改、無安全隱患 未更名可能承擔(dān)安全事故連帶責(zé)任

4. 物業(yè)過戶 1. 到物業(yè)公司辦理業(yè)主信息變更 2. 結(jié)清物業(yè)費(fèi)、公攤費(fèi)等所有費(fèi)用

5. 供暖過戶（北方） 1. 到供暖公司辦理戶名變更 2. 確認(rèn)無歷史欠費(fèi)

六、交割階段：最終核驗(yàn)（交房閉環(huán)）

核驗(yàn)項(xiàng) 操作內(nèi)容 完成狀態(tài)（√/×） 備注

1. 費(fèi)用結(jié)清核驗(yàn) 1. 現(xiàn)場撥打水務(wù)、電力、燃?xì)夤倦娫挘_認(rèn)戶名變更、無欠費(fèi) 2. 索要所有繳費(fèi)憑證 當(dāng)面核驗(yàn)，避免后續(xù)糾紛

2. 物業(yè)交接核驗(yàn) 1. 辦理物業(yè)過戶，結(jié)清所有費(fèi)用 2. 交接門禁卡、鑰匙、車位等附屬權(quán)益

3. 房屋狀態(tài)核驗(yàn) 1. 對(duì)照物業(yè)交割清單，核驗(yàn)房屋內(nèi)物品完好 2. 檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修無損壞

4. 安全核驗(yàn) 立即更換全屋門鎖、密碼鎖密碼 鐵律，避免原房主留存鑰匙

5. 尾款支付 所有手續(xù)、交接完成后，支付預(yù)留尾款

七、補(bǔ)充風(fēng)控項(xiàng)（必做）

風(fēng)控項(xiàng) 操作內(nèi)容 完成狀態(tài)（√/×） 備注

1. 資金監(jiān)管 將全部房款存入第三方資金監(jiān)管賬戶，手續(xù)完成后解凍給賣方 徹底規(guī)避錢房兩空風(fēng)險(xiǎn)

2. 中介責(zé)任約定 將盡職調(diào)查、核查義務(wù)寫入中介合同，明確中介賠償責(zé)任 若通過中介交易

3. 法律審核 請(qǐng)專業(yè)律師審核購房合同，排查法律風(fēng)險(xiǎn) 大額交易建議必做

使用說明

1. 按交易流程逐項(xiàng)核對(duì)，完成一項(xiàng)打「√」，未完成不得推進(jìn)下一步；

2. 所有核查、約定均需留存書面證據(jù)（合同、憑證、錄音等）；

3. 涉及大額交易，建議全程委托專業(yè)律師、驗(yàn)房師陪同。