地產一哥業績“大洗澡”，舍利潤穩保現金流

地產行業持續下行，即使第一梯隊陣營也承受了巨大壓力。從銷售巔峰期連續下降五年之后，連龍頭上市房企，也必須在“保利潤”和“保現金流”之間二選一。

4月17日晚間，連續三年銷售額穩居行業第一的保利發展公布了2025年成績單：

• 全年銷售額2530億元，連續三年穩居行業第一；
• 營業收入3081.44億元，同比微降1.13%；
• 歸母凈利潤大幅下滑79.31%，僅剩10.35億元；
• 經營現金流凈額151.91億元，同比暴增142.74%；
• 在手現金1229億元，現金短債比1.74倍；
• 綜合融資成本降至2.72%，歷史最低。

一邊是利潤“腰斬再腰斬”，一邊是現金流充裕、融資成本創紀錄。很顯然，保利主動給自己“動了一次大手術”，在經營策略中優先選擇了保現金流。

數據來源：保利發展2025年年報

01 凈利潤大幅下滑

保利發展2024年的歸母凈利潤為50.01億元，2025年忽然驟降至10.35億元。扣非歸母凈利潤更是同比下滑84.52%，降至6.59億元，成為年報中最受關注的焦點。

保利發展解釋稱，報告期內，受行業和市場波動影響，公司房地產項目結轉毛利率同比下降。公司在房地產銷售行業的收入同比減少1.19%，毛利率也減少了0.99個百分點。

保利發展的毛利率水平雖低于中海、招商蛇口等同行，但在企業利潤均大幅下滑的背景下，仍處于合理區間.

全國不同區域拉開巨大差距在保利的年報中也有體現。保利五大區域中，營收正增長的只有華東地區，北方地區下滑幅度最大，為33.84%。毛利率方面，華東、北方、中部三個區域同比上年增長，華南、西部區域分別減少4.66、5.63個百分點。

此外，合聯營投資收益惡化，也是保利凈利率下滑的主要原因之一。受部分合作項目銷售不及預期影響，保利發展的合聯營投資收益從2024年的12.2億元降至2025年的-1.4億元，減少13.6億元，進一步侵蝕了歸母凈利潤。同時，少數股東損益占比大幅提升，從2024年的48.7%上升至2025年的84.5%，使得歸屬于母公司股東的凈利潤進一步縮水。

數據來源：保利發展2025年年報

近兩年，上市房企大幅計提資產減值，主動減少凈利潤，提前出清風險、減少分紅，成為常規的應對市場壓力的方式。這一次保利也進行了同樣的“技術操作”。

2025年，保利發展一口氣計提資產減值準備69.58億元，直接吞掉歸母凈利潤44.47億元，成為拖累利潤的最主要因素。從減值構成來看，存貨跌價準備占比最高，達54.42億元，占總減值金額的78.2%，主要涉及佛山保利中交大都匯、溫州濱江云谷、常州保利天匯等去化困難、預期收益下降的項目；長期股權投資減值準備10.15億元，占比14.6%，主要針對上海華轅實業、天津睿灃置業等合作企業；其他應收款減值準備5.01億元，占比7.2%，主要為關聯公司及合作方應收款項減值。

對于本次大幅計提減值，立信會計師事務所為公司出具了標準無保留意見的審計報告。業內人士認為這是保利主動清理歷史包袱，為未來輕裝上陣做準備。

02 庫存壓力仍然較大

以銷售額為標準，保利發展已經連續三年位居行業第一。2025年，保利實現銷售簽約金額2530億元，同比上一年下降21.67%，降幅大于行業平均，并且已經連續兩年降幅超20%。這意味著保利感受到的銷售下滑壓力比同行更大。

為了減緩業績下滑，保利在持續加大核心城市的土儲占比。2025年，保利全年拓展總地價791億元，其中一二線城市拓展總地價占比超過90%，核心城市拓展占比99%，其中北京、上海、廣州三地占比約48%。

押注一二線城市，是為了對沖地產高峰期在三四線城市留下的難以消化的“老庫存”。

從庫存結構來看，百里發展的待售面積主要集中在核心城市，去化周期合理。但同時，保利的庫存仍存在結構型壓力：一是竣工物業規模持續增長，較期初增長7.2%至2137.7億元，占存貨總額的比例提升至28.1%，去化壓力有所加大；二是存量項目占比偏高，特別是2022年以前獲取的存量待售項目，部分高價地項目去化難度較大；三是三四線城市仍有大量庫存，去化壓力突出。

為了加快去化，保利采取了一系列操作：

• “老盤新作”：對存量項目調規優化、產品升級，讓舊盤煥新顏；
• “以銷定產”：新開工面積同比下滑40%，減少新增庫存；
• 靈活定價：降價促銷、團購優惠，犧牲毛利率換流速。

效果如何？2025年，保利的存量項目貢獻簽約額為953億元，在總簽約額中占比約38%，庫存去化初見成效，但仍任重道遠。

保利發布財報之后，開源證券分析預計，2026年保利短期利潤仍然承壓，毛利率會在2026年筑底，2027年獲得恢復，但PE倍數在未來三年內持續下降。

行業洗牌期，剩者為王。保利發展在努力用發債優勢、融資成本優勢、銷售運營優勢力保現金流，以“穩”爭勝。