北京房產(chǎn)律師：借姐夫名買房10年，姐夫去世后成功確權(quán)

（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

引言：2013年，她正與丈夫鬧離婚，擔(dān)心房產(chǎn)被分割。

靈機一動，借用姐夫名義，全款187萬元買下北京一號商業(yè)樓。

首付款、月供、提前還款——全部由她支付，房屋也由她實際控制的公司使用。

不料，姐夫5年后突發(fā)去世，過戶陷入僵局。

其他親屬質(zhì)疑：“房產(chǎn)證寫的是我哥名字，憑什么給你？”

法院最終判決：房屋歸實際出資人所有，繼承人必須配合過戶！

這起案件揭示了“借名買房”即使無書面協(xié)議，只要證據(jù)鏈完整，依然可勝訴！

一、案情還原：一場“私心”操作，引發(fā)繼承糾紛

本案核心人物關(guān)系如下：

林雪梅（化名）：原告，實際出資人；

周志強（化名）：已故“出名人”，林雪梅姐夫；

周妻李敏、女兒周婷（化名）：被告，同意過戶；

周父周母（已故）、兄弟周建國、姐妹周麗、周芳（化名）：第三人；

開發(fā)商：甲公司；

房屋：北京密云一號商業(yè)樓（建筑面積近300㎡，總價187萬）。

關(guān)鍵事實：

2013年10月：林雪梅因與丈夫感情危機，不想讓房產(chǎn)進入夫妻共同財產(chǎn)；

經(jīng)與姐夫周志強夫婦協(xié)商，以周志強名義購買甲公司開發(fā)的一號房屋；

首付款+全部貸款（本息合計231萬元）均由林雪梅支付；

房屋交付后，由林雪梅擔(dān)任法人的甲公司實際占有使用，水電暖費均由公司繳納；

2013年11月：房產(chǎn)證登記在周志強一人名下；

2018年10月：周志強突然去世；

2019年：林雪梅首次起訴要求確權(quán)，因周母年邁撤訴；

2021年：周母去世，林雪梅再次起訴，要求確認(rèn)房屋歸其所有，并由周妻、女兒配合過戶；

周妻、女兒及兩位姐妹均認(rèn)可事實，唯獨弟弟周建國反對：“房產(chǎn)證是我哥的，我不認(rèn)什么借名！”

二、法院如何認(rèn)定？三大證據(jù)鎖定真實權(quán)利人

盡管雙方?jīng)]有書面借名協(xié)議，但法院依據(jù)《民法典物權(quán)編解釋（一）》第二條，綜合以下證據(jù)認(rèn)定借名關(guān)系成立：

? 1. 全額出資證據(jù)鏈完整

林雪梅提供7年銀行還款憑證，累計轉(zhuǎn)賬超231萬元；

包括2018年一次性提前還款97萬元的結(jié)清證明；

貸款合同雖以周志強名義簽署，但扣款賬戶資金全部來自林雪梅。

? 2. 房屋實際占有使用

自交房起，水電、暖氣、物業(yè)費均由甲公司（林雪梅控制）繳納；

周志強及其家人從未居住或管理該房屋。

? 3. 合理借名動機+多方證言

林雪梅坦承：“當(dāng)時為規(guī)避夫妻財產(chǎn)分割，才用姐夫名字”；

周妻、女兒、兩位姐妹均出庭作證，確認(rèn)房屋實為林雪梅所有；

法院認(rèn)為該動機雖出于“私心”，但不違反法律強制性規(guī)定。

→ 結(jié)論：不動產(chǎn)登記簿記載與真實權(quán)利不符，林雪梅為真實權(quán)利人！

三、判決結(jié)果：繼承人必須配合過戶，弟弟反對無效！

法院判決：

周妻李敏、女兒周婷于判決生效7日內(nèi)，協(xié)助林雪梅辦理一號房屋過戶手續(xù)；

這意味著：

弟弟周建國的反對不影響確權(quán)；

即使“出名人”去世，借名關(guān)系仍可被繼承人承繼履行；

無書面協(xié)議≠敗訴，關(guān)鍵看出資+占有+合理解釋！

四、律師點評：借名買房成功的關(guān)鍵三要素

? 要素一：資金流清晰可追溯

所有付款必須通過銀行轉(zhuǎn)賬，備注用途，保留憑證。現(xiàn)金支付極難舉證！

? 要素二：實際控制房屋

誰交水電、誰收租金、誰裝修？這些日常管理行為是確權(quán)重要依據(jù)。

? 要素三：有合理借名理由+證人支持

即使是“為躲離婚分割”這類動機，只要不違法，法院可予采信。親屬證言極具說服力。

風(fēng)險提示：

借名買房本身存在政策與道德風(fēng)險；

“出名人”若去世，繼承人可能不認(rèn)賬；

務(wù)必在出名人健在時完成過戶，否則將陷入漫長訴訟！

【本文由房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊撰寫，旨在分享無書面協(xié)議借名買房勝訴經(jīng)驗，不構(gòu)成具體法律建議。如您持有借名房產(chǎn)，請立即聯(lián)系我們評估風(fēng)險并啟動確權(quán)程序。】

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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