上海
01
悉墨清盤率跌破六成！兩大首府房價自疫情以來首現負增長
澳洲最大的兩個住房市場雙雙折戟，迎來了新冠疫情以來的首次行情下滑。
根據CoreLogic收集的數據顯示，悉尼和墨爾本的房產價值自今年2月以來便持續走低。截至本周日的每日滾動指數顯示，這兩大市場的跌幅已達0.04%。
然而，澳洲整體房市并未全線潰敗，得益于較小州府城市的強勁表現，全國市場依然維持增長態勢。
CoreLogic研究主管 Tim Lawless 指出，數據清晰地表明悉尼和墨爾本正處于低迷期。
他表示，盡管拍賣清盤率并非一直處于低位，但住房價值已連續三個多月出現縮水。
回顧過去15年的歷史，清盤率持續保持在當前低水平的情況僅出現過5次左右，且每一次都與房市低迷期高度吻合。
在此之前，澳洲房市經歷了幾次典型的歷史性低迷，包括2020年疫情初期、2018至2019年的信貸收緊期，以及2011年的加息周期。
即便悉墨兩地表現疲軟，但在布里斯班、珀斯和阿德萊德強勁增長的對沖下，全澳州府城市的綜合增長率仍維持在0.3%，而偏遠地區的增長勢頭更為迅猛，達到了0.9%。
針對這一現象，Tim Lawless 認為，自2022年以來的利率上升以及油價飛漲帶來的生活成本壓力，正促使買家紛紛“捂緊錢袋子”。
Ray White首席經濟學家 Nerida Conisbee 則持相對樂觀的態度。
她證實悉尼和墨爾本的市場雖已放緩數月，但這很可能只是暫時的回調。
她表示，盡管市場狀況略有松動，但在潛在需求的強力支撐下，整體表現依然穩健，除非經濟狀況出現實質性惡化，否則近期不太可能陷入負增長。
本周澳洲房市的初步清盤率（即拍賣成交占比）僅為58.9%，這也是該數據連續第三周跌破60%大關。
在所有州府城市中，共有19%的拍賣房產被房東撤回。
相比之下，悉尼的觀望情緒更為濃厚，約有26.7%的賣家撤回了拍賣。
在悉尼近期一場引人注目的拍賣中，位于Botany的一套寬敞三居室公寓以166.5萬澳元的價格成交，高出底價6.5萬澳元。
BresicWhitney代理人 Brigitte Blackman 將此形容為“快速成交”，但她同時也坦言，目前市場上兩極分化嚴重，部分房產甚至在拍賣現場“連一次出價都沒有”。
由于即將迎來澳新軍團日公眾假期，預計下周全澳房產拍賣數量將有所下降。
02
租賃危機惡化！澳洲多地再現“帳篷城”
澳洲廣播公司報道，維州偏鄉地區的一名無家可歸者援助工作者透露，近期在免費露營地生活的人數激增了200%，且“露宿街頭”的家庭數量大幅增加。
對于許多底層民眾而言，在當前的住房市場尋找租房幾乎已成“不可能的任務”。
隨著住房危機加劇，關于無家可歸者營地的糾紛在全澳各地頻發。近期，部分地方政府改變了以往“福利優先”的溫和做法，轉而采取強硬手段，扣押并摧毀露宿者的帳篷及個人財物。
在昆州，此類爭議已引發法律訴訟。在 Basic Rights Queensland 的支持下，法院最近裁定 Moreton Bay 市議會強拆布里斯班北部一處營地的行為違反人權，并指責當局“未將受影響者當作人對待”。
這些沖突凸顯了地方政府與被迫蝸居在帳篷、車輛或簡陋避難所的民眾之間愈發緊繃的關系。
雖然帳篷營地看似是現代社會的“頑疾”，但澳洲歷史上并非首次面對此類非正式定居點。
針對戰后住房的研究顯示，早在20世紀40年代，由于大量家庭居無定所，全澳各地就曾涌現出規模宏大的帳篷城和“棚戶區”。
當時，澳洲民眾被迫在公園、廢棄軍營和空置土地上搭建臨時住所，迫使政府直面嚴重的住房缺口。
截止1945年，澳洲戰后的住房缺口高達30萬套，導致多達100萬人無家可歸或生活在擁擠不堪的環境中。由于私人建筑商無力填補這一巨大缺口，民眾只能無奈采取各種臨時補救措施。
當時的報紙詳細記錄了城市邊緣隨處可見的帳篷村。從悉尼北部海灘到阿德萊德，甚至在新州 Lithgow，隨處可見由波紋鐵皮搭建而成的“鐵皮鎮”，安置了大量工人和他們的家屬。
1945年，人口僅38萬的布里斯班面臨著13,500套住宅的市場空缺。由于新房建設速度遠趕不上人口增長，到1949年，全市估計有3萬至4萬人處于無家可歸狀態。
二戰期間，布里斯班曾是美軍的重要基地。戰爭結束后，民間要求將 Barrambin（Victoria Park）美軍營地等廢棄設施改建為家庭臨時住宅的呼聲日益高漲。
最初當局以軍營設施不適合婦女兒童居住為由拒絕，但無家可歸的家庭并未退縮，而是成群結隊強行入住。研究確認，戰后布里斯班共出現了11處主要的非正式定居點。
當時的生活條件惡劣至極。居民不僅沒有自來水，還必須依靠煤油爐取暖做飯。
1947年，一場突如其來的胃腸炎導致數十名兒童住院，其中14人不幸夭折。
在《信使郵報》等媒體發起的輿論攻勢下，政府意識到暴力驅逐已無濟于事，態度開始由硬轉軟。
昆州住房委員會隨后征用了軍營，布里斯班市議會則為叢林中的露營家庭提供了飲用水、廁所和帳篷。
戰后澳洲社會的住房觀念發生了顯著轉折，房產被視為“每位公民的基本權利”。
為了應對短缺，澳洲經歷了史上最快的住房供應擴張期。州政府與聯邦政府通過直接投資，推動了建筑業的爆發式增長。
在鼎盛時期，全澳20%至30%的新房系政府出資興建，與之形成鮮明對比的是，如今這一比例僅為1%至2%。
1945年至1950年間，住宅建筑占據了全澳建筑活動的八成以上。在布里斯班，公共機構在 Holland Park 等營地原址上興建了現代化住宅，不少居民還通過政府貸款，以建筑成本價購入了屬于自己的新家。
然而值得注意的是，即便在如此強度的建設下，緩解危機仍耗時20年。非正式營地作為一種過渡手段，直到1960年代才逐漸淡出歷史舞臺。
隨著2020年代住房負擔能力的不斷惡化，由帳篷和箱式貨車組成的營地再次出現在澳洲城市邊緣。20世紀40年代的這段歷史為我們提供了三條核心啟示：
首先，被排擠出市場的民眾總會自發尋找生存空間，無論那里是否安全合法；
其次，政府的態度往往在懲罰與寬容間搖擺；
最關鍵的一點是，唯有通過大規模公共投資增加供應，而非依賴市場調節，才是徹底解決結構性短缺的唯一出路。
03
買入僅一年要價暴漲千萬！悉尼富商拋售海景豪宅，期望價達$2800萬
悉尼豪車發燒友兼房地產開發商 Nico Tjen 近期將旗下一處海濱豪宅推向市場，期待以驚人的高價成交，引發地產業界關注。
據《悉尼晨鋒報》報道，作為 Icon Oceania 的董事總經理，同時也是知名印尼裔投資者的后代，Tjen 已正式掛牌出售其位于 Vaucluse 的住宅，報價高達2800萬澳元。
據悉，由于 Tjen 正在悉尼尋覓新的水岸住所，因此決定忍痛割愛，出售這棟坐落于東區最頂尖地段的兩層豪宅。
該府邸內部生活空間達505平方米，設有四間均配有套衛和陽臺的臥室，足不出戶即可將悉尼海港的全景盡收眼底。
不僅如此，這棟豪華居所還配備了度假村級別的泳池及水療中心、私人書房、健身房以及影音室。
媒體資料顯示，Tjen 于2023年從招聘大亨 Duncan Thomson 夫婦手中購入此房，當時的成交價為1700萬澳元。
若能按預期價格成交，該房產在短短兩年內增值將超過千萬。
目前，該房產已由 The Agency 的 Steven Chen 和 Yioti Apostol 代理，并以意向表達（EOI）的方式面向市場。
雖然兩千萬級別的定價令人矚目，但在豪宅云集的 Vaucluse 地區并非沒有先例。
本月早些時候，澳洲房產巨頭 Steve Grant 夫婦以約5700萬澳元的天價售出了其三層住宅，刷新了今年全澳最高的住宅成交紀錄。
然而，該區的巔峰紀錄仍由酒店大亨 Jerry Schwartz 保持。2017年，他在此地購入的一棟六房豪宅，至今仍是該區域房價的天花板。
04
房貸欺詐亂象蔓延，FBAA 敦促銀行徹底取締引薦合作機制
當前澳洲房貸行業深陷大規模貸款欺詐丑聞風波，澳洲金融經紀人協會（Finance Brokers Association of Australia, FBAA）正式要求各家銀行拆解關停所有引薦及客戶推薦項目，并全面整改內部審批流程。
今年 2 月 27 日，主流媒體曝光，CBA（澳洲聯邦銀行） 已主動向警方及企業監管機構上報一起重大房貸欺詐案件，涉案金額預估高達 10 億澳元。
本次風險核心集中于洗錢行為：不法分子通過偽造證件申請房貸，洗白毒品交易、非法色情產業、現代奴隸制等非法途徑所得黑錢；部分虛假文件甚至借助AI 人工智能生成偽造。
隨后在 4 月 10 日（周五），有消息傳出，行業聚合機構 Finsure 旗下部分經紀人疑似卷入房貸欺詐指控，多家銀行內部人士透露，該機構合作網絡內存在人員參與虛假房貸申請的違法行為。
澳洲證券與投資委員會（ASIC）于 3 月 9 日向議會聯合委員會證實，正針對澳洲頭部貸款機構開展合規專項調查。
澳洲交易報告與分析中心（AUSTRAC）也聯合各大銀行、執法部門及各類監管機構，全面摸排日趨復雜的貸款欺詐案件規模與影響范圍。
FBAA 臨時首席執行官 Peter White AM 明確表示，協會堅決支持嚴厲打擊各類違法違規行為，但同時反對輿論以偏概全、全盤抹黑房貸經紀人行業。
White 強調，協會將全力支持執法機構，嚴懲所有鉆行業漏洞、違法牟利的個人。
與此同時，他極力維護整個經紀人行業聲譽，避免個別惡性事件引發全行業信譽受損。
“行業內的確存在少數害群之馬，但絕不能因此否定絕大多數經紀人的職業操守。我們始終誠信服務客戶、合規配合貸款機構，不應被個別丑聞牽連污名化。”
White 指出，最新調查線索顯示，多起性質惡劣的房貸欺詐案件背后，均由有組織犯罪集團主導操盤。
這意味著相關問題已不再是單純的合規疏漏，升級為重大執法難題，需要銀行、監管部門與警方多方協同整治。
“目前仍需更多數據與事實厘清全貌，一旦關鍵信息落地，行業協會將全力配合，主動參與全行業整改改革。”
據《澳大利亞金融評論》報道，本次涉案虛假貸款中，大量虛假收入證明由多名會計師提供給房貸經紀人；違規貸款同時通過經紀人渠道，以及 CBA 備受爭議的第三方引薦機制違規獲批。
White 直指貸款機構自身的渠道模式存在重大隱患，這類引薦合作長期以來都是行業違規操作的高發地帶。
他表示，《Sedgwick 調查報告》與海恩皇家金融服務調查委員會早已點名批評第三方引薦模式，建議收緊監管或直接取締，尤其嚴禁無牌照第三方通過輸送客戶賺取傭金。
“多年來，FBAA 多次公開批評部分銀行無視 Sedgwick 報告與皇家調查委員會的改革建議，卻始終收效甚微。”
“業內早已達成共識：客戶推薦與第三方引薦機制極易被濫用。當下唯有徹底取締這類合作模式，才能杜絕隱患。”
不止 CBA，澳洲多家主流銀行的同類業務均曾遭到監管嚴查。NAB（澳洲國民銀行） 的引薦項目曾在銀行業皇家調查中被重點審查，最終該銀行被罰 1500 萬澳元；
ASIC 也曾針對 ANZ（澳新銀行） 的引薦合作違規行為采取執法行動，處以 1000 萬澳元罰款。
除引薦機制外，隨著貸款欺詐風險加劇，銀行在不同業務渠道的審批標準不一，也引發 White 強烈質疑。
部分貸款申請經經紀人渠道審核已被駁回，卻能通過銀行線下支行審批順利放行，暴露出銀行內部控制體系存在明顯漏洞。
White 呼吁全行業統一行動、協同整改，并直言若要重塑市場信任，產業鏈各環節都必須接受艱難的變革調整。
他提到，自皇家調查委員會過后，金融經紀行業早已主動擁抱改革：“即便部分改革會損害自身利益，房貸經紀行業也始終以全行業長遠發展為優先。”
他最后呼吁各大貸款機構及行業利益相關方拿出同等改革決心，共同應對貸款欺詐丑聞帶來的連鎖負面影響。
“唯有各方共同做出艱難抉擇、攜手整治，才能徹底解決行業頑疾。”
澳洲房貸經紀人協會 MFAA 首席執行官 Anja Pannek 此前在受訪時表示，房貸欺詐性質惡劣，但并不能代表整個信貸行業的主流常態。
“這并非單一銀行、經紀人或引薦方的問題，而是全行業共同面臨的挑戰，需要多方協同應對。”
“此類違法違規行為雖僅占市場極小比例，卻會造成破壞性的連鎖后果。因此，經紀人、渠道聚合商、貸款機構與監管部門加強協作、信息互通，至關重要。”
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