國際知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家買的香港豪宅長啥樣？這套房子到底哪里好？

+湯姆本人微信：Tomgangfang1

香港豪宅租賃市場近期持續(xù)升溫，租金已經(jīng)接近1993年有史以來最高位！！不少名人業(yè)主也趁機(jī)將手頭物業(yè)放租。

來源：網(wǎng)絡(luò)

國際知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平最近就把自己持有的尖沙咀名鑄一套三房海景單位租了出去，月租高達(dá)13萬港元。湯姆一看這個(gè)數(shù)字，心里先是一驚，再一算回報(bào)率，又不禁一嘆：這賬到底劃不劃算？今天咱們就掰開揉碎，聊聊這單交易背后的門道。

尖沙咀名鑄 來源：網(wǎng)絡(luò)

9年前8700萬買入

租金回報(bào)只有1.8%？

先來看具體成交情況。郎咸平及相關(guān)人士名下的這套名鑄高層59樓E室，實(shí)用面積2258平方呎，折合四舍五入約 210 平方米，屬于“三房三套”間隔。什么叫“三房三套”？就是說三個(gè)房間都自帶衛(wèi)生間，隱私和便利性都很高。

大廳是圓弧形設(shè)計(jì)，配落地大玻璃窗，能180度無遮擋地欣賞維多利亞港海景——這種景觀在香港就是“硬通貨”。

來源：yahoo!財(cái)經(jīng)

接下來就是讓湯姆皺眉的地方了。咱們來算算郎教授這筆賬。

郎咸平及相關(guān)人士是在2017年5月以8,700萬港元一手買入這套單位的，當(dāng)時(shí)每平方呎價(jià)格約38,530元，以現(xiàn)在每月13萬的租金來算：一年租金就是13萬x12個(gè)月=156萬，用156萬除以總價(jià)8700萬，得到的租金回報(bào)率大約是1.8%。意思是，他投進(jìn)去的8700萬，每年靠收租僅能產(chǎn)生1.8%的現(xiàn)金收益。

1.8%是什么概念？目前香港不少的剛需戶型，租金回報(bào)率都能達(dá)到 3% 左右，甚至 4%。香港不少銀行的定期存款利率也在2%-3%區(qū)間。也就是說，這套頂級豪宅帶來的租金收益，甚至跑不贏銀行存款利息。

為什么這么貴的房子

租金回報(bào)卻不高？

看到這里，你可能會(huì)疑惑，房子都值這個(gè)價(jià)了，租金回報(bào)怎么這么低？這合理嗎？

在湯姆看來，魚與熊掌不可兼得，一個(gè)東西的價(jià)格（房價(jià)）和它產(chǎn)生的利息（租金），步伐不一致了。基本上，現(xiàn)在在香港——哪怕是全世界的大部分地區(qū)——房子的總價(jià)越高，它的租金回報(bào)率就越低。

所以有的人開玩笑說，豪宅其實(shí)更值得租，而不值得買。有的人甚至?xí)靡粋€(gè)極端的套路：同樣是 5,000 萬的預(yù)算，我買 10 套 500 萬的房子，收租之后，再用這個(gè)租金去租一套原本價(jià)值 5,000 萬的豪宅。

通過這種“以租養(yǎng)租”的方式，甚至最后還有結(jié)余。

名鑄到底是什么來頭？

為何名人扎堆？

說到名鑄，可能有些讀者不太熟悉。湯姆簡單介紹一下，這個(gè)樓盤位于尖沙咀河內(nèi)道18號，由新世界發(fā)展和市建局合作開發(fā)。它最大亮點(diǎn)在于“綜合一體”，樓下是K11購物藝術(shù)館和五星級凱悅酒店，并設(shè)有通道直通尖沙咀港鐵站。你想想，下樓就能逛街、吃飯、坐地鐵，家里還能看維港煙花，這種房子本身就是稀缺資源。

來源：維基百科

所以這里吸引了一大堆名人，比如米蘭站創(chuàng)辦人姚君達(dá)、中文大學(xué)校長盧煜明、騰訊副總裁姚曉光、祥益地產(chǎn)總裁汪敦敬等等。這種小區(qū)，就像名牌包里的經(jīng)典款，身份和地位的象征意義很強(qiáng)，哪怕租金回報(bào)率數(shù)字不高，但它的保值能力和流動(dòng)性通常比普通房子強(qiáng)得多。湯姆調(diào)侃一句，在這里散步，說不定擦肩而過的就是一位商界精英。

米蘭站創(chuàng)辦人姚君達(dá)的房子（之前湯姆去拍攝過）

對比市場數(shù)據(jù)

郎咸平這套房虧大了嗎？

根據(jù)公開的數(shù)據(jù)，名鑄近期的平均成交呎租約52元，近三個(gè)月錄得8宗成交，平均租金回報(bào)約2%。

郎咸平這套單位呎租57.5元，明顯高于平均水平，但回報(bào)率1.8%卻低于平均。原因很簡單：他買得早、買得貴。2017年正是香港樓市上一輪高位附近，8,700萬的入手價(jià)拉低了回報(bào)率。

來源：yahoo!財(cái)經(jīng)

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