共有房屋拍賣請求被駁回的案件，法院這樣認定！北京遺產律師揭秘

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共有房屋拍賣請求被駁回！法院：無法達成一致，不宜強制拍賣

【案情簡介】

王建國和李秀英系夫妻關系，二人共育有子女七人，即原告王強、王明和被告王福、王紅、王偉、王剛、王華。李秀英于2001年11月7日去世，王建國于2020年9月3日去世。

一號房屋：系王建國與李秀英的夫妻共同財產。

2021年，王強、王明起訴本案各被告至法院要求依法繼承一號房屋，法院于2021年12月22日作出判決，確認一號房屋產權份額的十六分之九為被繼承人王建國的遺產，其余的十六分之七房屋產權份額為被繼承人李秀英的遺產。經本次法院訴訟繼承后，原告王強、王明各繼承取得整個房屋遺產中二百五十六分之二十五的份額；被告王華繼承取得整個房屋遺產中二百五十六分之三十四的份額；被告王福、王紅、王偉、王剛各繼承取得整個房屋遺產中二百五十六分之四十三的份額。

2022年8月18日，本案原被告辦理完畢一號房屋的不動產登記證書，其上載明王明、王強分別占一號房屋二百五十六分之二十五份額；王華占一號房屋二百五十六分之三十四的份額；王福、王紅、王偉、王剛分別占一號房屋二百五十六分之四十三的份額。

【雙方爭議焦點】

原告王強、王明主張：

一號房屋系王建國與李秀英的夫妻共同財產，二人去世后，此房屋相應份額應當作為遺產予以繼承；

法院已判決原被告按照份額繼承房產，判決生效后，原告申請法院強制執行，對房產進行了變更登記；

原被告至今未對房產的價值達成一致意見，也未對房產售賣協商一致，原被告對分割后的房產均不主張權屬；

依據《民法典》第303條、304條的規定，請求法院對房產進行拍賣，并對拍賣取得的價款予以分割。

被告王福辯稱：

雙方都是親戚，本來就不該到法院來，可以一塊商量著賣，不同意拍賣。

被告王紅辯稱：

不同意拍賣，一家人應該坐一塊商量著把房子賣了，再分價款。

被告王偉辯稱：

不同意拍賣，應該一塊賣房，價款分割。

被告王剛辯稱：

不同意拍賣，老人的家產孩子們繼承了，大家應該配合把房子給賣了，出售的價款應該依法分配。

被告王華辯稱：

不同意拍賣，兄弟姐妹應該坐一塊商量。

【法院查明的關鍵事實】

繼承判決：法院于2021年12月22日作出判決，確認一號房屋產權份額的十六分之九為被繼承人王建國的遺產，其余的十六分之七房屋產權份額為被繼承人李秀英的遺產。經本次法院訴訟繼承后，原告王強、王明各繼承取得整個房屋遺產中二百五十六分之二十五的份額；被告王華繼承取得整個房屋遺產中二百五十六分之三十四的份額；被告王福、王紅、王偉、王剛各繼承取得整個房屋遺產中二百五十六分之四十三的份額。

不動產登記：2022年8月18日，本案原被告辦理完畢一號房屋的不動產登記證書，其上載明王明、王強分別占一號房屋二百五十六分之二十五份額；王華占一號房屋二百五十六分之三十四的份額；王福、王紅、王偉、王剛分別占一號房屋二百五十六分之四十三的份額。

分割方案爭議：本案審理過程中，各被告均明確表示不同意拍賣一號房屋、不同意承擔拍賣過程中的風險，且王強、王明不同意承擔因拍賣可能為各被告所造成的損失。雙方亦未能達成其他分割方案。

【法院判決結果】

駁回原告王強、王明的訴訟請求。

判決理由：

共有物分割原則：按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割，因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。

分割方式選擇：共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

不宜實物分割：本案中，因一號房屋整體性、功能性以及一號房屋面積等情況，導致其不宜進行實物分割。

不宜折價分割：在折價分割房屋時，應當考慮共有人中一人或數人是否愿意取得一號房屋所有權等。如果沒有人愿意取得一號房屋所有權，或者雖同意接受房屋，但明確表示無力支付其他共有權人房屋折價款的，各共有權人又無法達成一致意見的情況下，不宜采用折價分割方式。

不宜拍賣分割：本案各被告明確表示不同意以拍賣方式分割房屋，不愿承擔拍賣過程中房屋價值變動的風險，并且原告亦不同意承擔拍賣可能為各被告所造成的損失，各方當事人無法就采用拍賣達成一致意見。在此情形下，實際無法采用拍賣的方式分割一號房屋，法院不宜強制對一號房屋進行拍賣。

親情建議：本案當事人為一奶同胞，更應相互謙讓、和睦相處，通過協商合理處理分歧、妥善解決房屋分割問題。

【律師提示】

本案典型意義

本案是共有房屋分割方式爭議的典型案例。共有房屋的分割方式需要共有人協商確定，如果無法達成一致意見，法院不宜強制采用拍賣方式分割。同時，親情關系在共有房屋分割中起到重要作用，當事人應當相互謙讓、和睦相處。

核心法律要點

共有物分割原則

按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割。

分割方式選擇

共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

不宜實物分割的情形

當共有房屋具有整體性、功能性等特點時，不宜進行實物分割。本案中，因一號房屋整體性、功能性以及一號房屋面積等情況，導致其不宜進行實物分割。

不宜折價分割的情形

如果沒有人愿意取得共有房屋所有權，或者雖同意接受房屋，但明確表示無力支付其他共有權人房屋折價款的，各共有權人又無法達成一致意見的情況下，不宜采用折價分割方式。

不宜拍賣分割的情形

如果各方當事人無法就采用拍賣達成一致意見，且原告不同意承擔拍賣可能為各被告所造成的損失，實際無法采用拍賣的方式分割共有房屋，法院不宜強制拍賣。

親情關系的重要性

本案當事人為一奶同胞，更應相互謙讓、和睦相處，通過協商合理處理分歧、妥善解決房屋分割問題。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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