業委會人數不過半，居委會代行職責行不行？“業委會履職難”的這些基層解法

滬上某小區遇到棘手問題：老舊小區改造迫在眉睫，但原業委會委員7人僅剩3人，不足總數1/2，無法正常履職。情急之下，小區業主大會討論通過業主大會議事規則規定，由居委會代行職責，組織開展老舊小區項目征詢、公示等。但這卻遭到業主質疑并起訴。對此，法院會怎么判？

近日，在馬橋鎮鄰松黨群服務中心，一場“業委會履職賦能”活動吸引了閔行全區各街鎮的居民區黨組織書記、業委會主任代表、律師代表等到場學習討論。在現場，律師代表任明飛揭曉了上述“居委會代行業委會職責”案例的后續——法院駁回了業主起訴，認定居委會程序合法、民意基礎扎實（同意率85%）。但律師同時強調：“代行職責不是越權，而是應急托底。關鍵在于程序透明、依法依規、尊重民意。”

“業委會建起來難，運轉好更難。”閔行區有關部門表示，前不久，該區還圍繞“業委會履職難點”課題展開問卷調查，數據顯示，“缺乏法律、財務、工程等專業知識”占比近四成，“程序規范與監督缺失”占兩成，“人選與組建難”占近兩成，“職責邊界不清與協同不暢”占約16%。

業委會“不敢干、不會干、干不順”的痛點，到底怎么破？閔行一些小區在解難題中展開積極探索。

“多重身份”搭橋梁

當天，馬橋鎮四季悅園業委會交叉任職干部陳潔娣來到現場，以自身“黨支部委員+居委會委員+業委會委員”的多重身份，講述了“小區機械車位改造”的攻堅故事。這是困擾小區近十年的棘手問題。

她介紹，四季悅園于2021年3月成立黨支部，5月成立居委會，同年10月組建業主委員會。小區有2處立體車庫，共規劃車位181個，卻因設備老化導致無法啟用、設計缺陷常常引發剮蹭、運營高耗無力承擔等問題，陷入“建而難用，棄之可惜”的尷尬境地。

面對如此困局，作為交叉任職干部，陳潔娣向居民區書記提出建議，由黨支部牽頭“搭建平臺+主持三會”：居委會結合社區云、四百大走訪等開展“入戶走訪+問卷調查”；業委會組織業主開展“線上問卷+線下座談”；小區物業配合業委會，開展相應的“詢價報價+形成方案”等工作。

經過一段時間的民意調查，首場“四位一體”會議如期召開，大部分業主認為應該拆除立體機械車庫，有11戶居民持反對意見。根據大多數民意，居民區去咨詢有拆除資質的單位，卻得知要支付30萬-60萬元的拆除費。這個錢誰來出？所幸，經多方打聽，他們找到了可以免費上門拆除及回收的單位。

與此同時，居民區多次邀請鎮房管辦、設備需求方、四方共治工作專班及黨員骨干開展協調會商，通過“三會”機制充分收集業主意見，最終形成機械車庫拆除方案。之后，依據《三個規約》組織召開業主大會，最終以96%的贊成率高票通過。招標環節，小區還通過微信群實時直播，邀請業主代表全程參與監督，確保全過程公開透明、規范有序。

最終，這個“硬骨頭”被成功啃下，實現一舉多贏：一來，黨建引領指明方向，民心得到進一步凝聚，不僅免費拆除機械車庫，還通過出售二手設備獲得公共收益近30萬元；二來，拆除后，業主認為安全了，路寬了，小區明亮了，紛紛點贊；第三，在原先底層72個停車位的基礎上，增加了45個臨停車位。從問計于民開始，到所有工程結束，期間沒有接到一個12345投訴。

對此，陳潔娣感慨道：“交叉任職不是‘多頭占’，而應是‘多頭干’。作為居委主任，我是指導者；作為支部委員，我是監督者；作為業委委員，我是協調者；作為小區的業主，我是其中一位推動者。”這樣的多重身份，為業委會履職搭建了很好的橋梁。

小區治理的“硬骨頭”，誰來啃？閔行區房管局有關人士指出，首先要有“敢干事”的人，要讓業委會真正成為業主信賴的“代言人”。推動業委會從“建起來”到“轉起來”再到“強起來”，必須抓住三個關鍵：一是人選，通過“種子計劃”挖掘儲備人選；二是制度，用好小區“三個文本”這一制度基礎；三是指導監督與賦能。

“三字訣”立規矩

閔行區銀康苑是典型的農民動遷安置小區，共有1768戶，近5000名常住人口，人戶分離多、出租率高，居民訴求也比較多元。

在現場，銀康苑居民區書記蔣時美分享了三件事，也展示了業委會的履職成效。“如果用三個字來概括我們的治理心得，那就是——領、議、信。”她說。

第一件事，用聯動協同，破解外墻滲水這個“老大難”。

該小區自2016年交付以來，先后有491戶出現外墻滲水，過保維修、資金使用、施工協調的難度都很大。居民區第一時間全面排查、一戶一檔、建立臺賬，針對居民對維修基金使用的顧慮，黨員和樓組長上門講政策、解疑惑，形成黨組織牽頭、業委會主抓、物業落實的協同機制，全程跟蹤、嚴把質量。到目前，小區已完成維修431戶，剩下60戶也在有序推進，真正把居民的“心頭病”變成了“放心事”。

這件事體現了“領”的力量——黨組織領方向、業委會領任務、物業抓落實，三駕馬車同向發力。

第二件事，用民主議事，辦好快遞柜微改造這件民生小事。

之前，小區快遞柜區域地面坑坑洼洼，一到雨天就積水，居民取件特別不方便。對此，居民區沒有自己拍板，而是組織黨員、居民代表、業委會一起到現場勘察，共同制定方案，趕在汛期前完成了改造。有居民說：“過去下雨取件要踮腳走，現在推嬰兒車都方便了。”

這件事體現了“議”的智慧——不替民做主，而是由民做主，大家的事大家商量著辦。

第三件事，靠規則與信任，破解物業費調價這塊“最難啃的硬骨頭”。

2025年以前，小區物業費長期是1.3元/平方米，成本嚴重倒掛，保潔、保安力量跟不上，服務上不去，小區一度陷入“低收費—低服務—居民不滿意”的惡性循環。

服務跟不上，居民怨氣大，這個局怎么破？居民區重點抓了四步。

第一步，精準摸排，逐戶核實信息，確保表決不漏一戶。

第二步，用數據說話，委托第三方開展成本評估，測算合理價格為2.4元/平方米，之后又通過多輪居民座談，結合周邊小區行情與大家承受能力，最終把價格定在1.8元，把賬算明白、講透徹。

第三步，多方聯動，業委會主任金健等老同志帶頭上門溝通。有一戶居民一開始反對最強烈，金主任前后去了三次，耐心解釋、真誠溝通，最后居民說：“就沖你這態度，我同意。”

第四步，規范議事，嚴格落實馬橋鎮《業主大會議事規則》修訂要求，強化居民區黨組織前置審核，全程公開透明，保障居民的知情權、參與權、監督權。

最終，物業費從1.3元調整到1.8元，以83.93%的高同意率順利通過。調價后，小區投訴同比下降35%，保安巡邏、保潔頻次、樓道照明、公共設施都有了明顯提升，實現了服務提質、居民滿意。

這件事體現了“信”的成果——用數據贏得信任，用真誠換取信心，用透明守護信賴。

現場專家點評說，回望這三件事，做法不同，但治理邏輯是相同的：一是黨建引領把方向，不包辦、不替代，搭平臺、強支撐、嚴規范；二是議事規則立規矩，用程序正義贏得群眾信任；三是賦能業委會強主體，讓業委會有章可循、有規可依、有力可借。

“三個不做”定底線

“違規的事情堅決不做，老百姓不滿意的事情堅決不做，沒有黨建引領的事情堅決不做。”閔行夏朵園小區業委會主任陳錫賢一開場便亮出業委會的“三個不做”原則。

據了解，作為一座20年的老小區，夏朵園有25個水泵房，由于設備老化、水壓不穩，居民紛紛抱怨冬天洗澡難。為此，小區每年要花費60-80萬元維修基金，但問題不斷反復，引發居民不信任、投訴不斷。

2017年7月20日，夏朵園第一屆業委會備案成立。2018年11月，小區召開“四位一體”聯席會議，討論水泵房改造上門征詢意見實施方案。2019年5月，小區率先對74號及166號水泵房進行試點改造。2020年8月，組織業主參觀已改造的166號泵房和未改造的2號泵房展示改造成效，獲得認可。

“黨建引領不是口號，是業委會敢干事、干成事的‘定盤星’。”陳錫賢說。2021年一季度，小區生活水泵房由25個并聯成9個，全部改成直供水，實施智慧管理，改造工程圓滿結束。如此，小區終于搬走了壓在居民心口的一塊大石，一年還能至少節約維修基金50萬元。

在培訓現場，不少居民區書記提出“維修基金使用不熟悉怎么辦”，陳錫賢結合實戰經驗給出指導：維修基金以樓幢為單位，分清共區和公區使用，“維修基金是房子的養老錢，室內修灶臺、下水道都不能用。有的物業公司會打擦邊球，書記們一定要把好關”。

關于如何監督業委會規范履職，一位居民區書記也分享了自己的心得體會——公章使用有記錄、有審核；公共收益報表每季度在公眾號公示，讓錢“曬在陽光下”；資金使用按金額分級決策，全過程材料歸檔，“這既是對履職的保障，也是對自己的保護”。

原標題：《業委會人數不過半，居委會代行職責行不行？“業委會履職難”的這些基層解法》

馬橋鎮供圖

來源：作者：解放日報 黃勇娣