四環邊地價“腰斬”，石景山樓市要變天？

北京進深 徐迪 4月24日，石景山黃莊地塊正式掛牌。

起拍價22億元，住宅部分的樓面價約3.3萬元/㎡。

將于5月28日拍出。

項目總用地面積3.66公頃，規劃地上建面7.23萬㎡。

其中1622-002住宅地塊占地3.15公頃，地上建筑規模約6.77萬，容積率2.15，限高60米（局部80米）。

地上配建1000㎡社區養老服務驛站和300㎡溫馨家園各一處。

地塊北側為京九鐵路線，盡管規劃中設置了大面積綠地作為緩沖，但未來小區北側房源可能仍會面臨一定的噪音影響。

向北隔著蓮石東路，是2501-002地塊，規劃為一所12班幼兒園，由住宅地塊競得人建設后無償移交相關部門。

調規返場

這宗地最早在2024年2月末發布的年度首輪供地清單中亮相，計劃于5月底前供應，但直到當年8月份才被激活進入預申請流程。

2024年9月3日，受理時間結束，因沒有房企報名而下線。

相較于2024年，該項目在2026年的預申請方案中，總用地面積保持不變，仍為3.66公頃。

但在建筑規模、容積率等多項關鍵指標上都有較大調整。

最刺激的是起拍總價，當年預申請時標到了42.43億元，此次返場，幾近腰斬。

主要有以下調整：

1、成本大幅降低。起拍總價降幅接近一半，樓面價則從5萬元/㎡降到3萬出頭，大大降低了開發商的拿地門檻。

2、開發強度減弱。地上建筑規模減少約1.26萬㎡，容積率從2.55降至2.15，同時，建筑高度從60米上限放開到局部80米，這讓小區的樓棟排布更加從容，居住舒適度大幅提升。

3、限價取消。最核心的變化是取消了8.2萬元/㎡的銷售指導價，未來房屋售價將由市場決定，給予了開發商更大的定價自主權。

雙區紅利

項目位于石景山區八寶山街道，四環至五環之間。

鄰近地鐵1號線八寶山站、玉泉路站，但是距離這兩個地鐵站都在1.5公里以上，不算臨鐵盤。

玉泉路是比較特殊的一座地鐵站，跨海淀與石景山兩區?，A、B出入口在海淀區永定路街道?，而西側的D口則位于?石景山區八寶山街道??。

這也意味著，黃莊村地塊的物理位置，距離海淀非常近，不到2公里。

日常購物到五棵松商圈也就兩三公里，未來這個項目的賣點非常清晰：石景山的價格，海淀的配套，能有效對沖“非臨鐵”的短板。

對于在海淀，尤其是五棵松、萬壽路、金融街工作的客群來說，這里是一個極具性價比的“上車點”。雖然地鐵站需要騎行或公交接駁，但相比海淀區內的高房價，這個“最后一公里”的妥協是完全值得的。

步行范圍內，有永輝廣場、萬達廣場、清華大學玉泉醫院、調色板公園、旺景公園、北京國際雕塑公園等生活配套，日常也是非常夠用的。

這塊地周邊附近小區眾多，包括遠洋山水、國風長安等，屬于高度成熟的居住板塊。

稍遠一點有兩大新盤，西北5公里外，石景山西黃莊板塊的中海瑞文里；東北方向4公里左右，是海淀半壁店的豪宅項目保利熙瑞。

此外，石景山昨天（4月23日）還公示了一批地塊的規劃綜合實施方案。

分別是石景山區巴威-北鍋SS00-1617-0004等地塊、北重西廠SS00-1621-0001等地塊。

位于八角街道及魯谷街道，其中北重西廠1621-0002居住用地，就在黃莊地塊往西2公里左右。

占地2.32公頃，建面5.99萬平方米，容積率2.58，建高60米。

巴威-北鍋地塊以研發設計用地和多功能用地為主，離住宅地塊比較遠，靠近古城地鐵站，南邊就是首鋼璟悅長安。