南都物業：暴增的凈利，意外的“財”｜年報風云?

文/樂居財經 徐酒眠

在房地產行業深度調整的第三年，作為“A股物業第一股”的南都物業（603506.SH）交出了一份令市場側目的成績單。

從表面數據看，這無疑是一場勝利：2025年，南都物業全年實現營業收入18.62億元，同比增長3.15%；而最引人注目的是歸屬于母公司凈利潤，達到了9924.96萬元，同比飆升353.09%。

然而，在房地產及物業板塊整體估值承壓、行業從“規模競賽”轉向“存量鏖戰”的當下，這份凈利潤暴增的成績單背后，是基本面的實質性反轉，還是一場由非經常性損益主導的財務幻象？

剝離財務數據的表象直視內核，南都物業2025年扣非歸母凈利潤為4546.96萬元，同比上漲11.36%。雖然這一增速依然跑贏了多數陷入增收不增利困境的同行，但與暴漲353%的歸母凈利相比，顯得冷靜得多。

巨大的差值源于哪里？

年報中的非經常性損益表揭示了真相。一是交易性金融資產的公允價值變動，二是對安邦護衛等長期股權投資的重估。

報告期內，南都物業交易性金融資產從上年末的4.18億元增至6.82億元，增幅高達63.43%，主要系購買理財產品增加及公允價值變動。

這意味著，南都物業2025年的“利潤狂歡”，很大程度上得益于“投資指揮官”的出色表現，而非單純的“物業費”增收。這種靠投資“副業”反哺主業的方式，讓財報在短期內變得光鮮，但也給2026年的業績增長帶來了更高的基數壓力。

事實上，從總營收3.15%的增速來看，南都物業似乎并未擺脫行業低速增長的大趨勢。

拆開業務結構，2025年南都物業新簽項目92個，新簽面積1141.59萬平方米。進一步分拆其中的業態構成：住宅項目新簽面積占比僅為10.61%，而商寫項目占比高達60.61%，城市服務項目占比28.78%。 其中，商寫項目面積占比較上年同期大幅提升了22個百分點。

行業深度調整中，南都物業也正在戰略性“放棄”對住宅增量的依賴，全面轉向毛利率更高、收繳率更穩的非住業態。

分產品來看，物業基礎服務貢獻收入16.56億元，同比增長3.90%，依然是壓艙石；而物業增值服務收入1.81億元，同比增長14.52%，展現出較強的增長韌性；因地產下行而大幅萎縮的“非業主增值服務”，收入則進一步同比下降87.11%至僅305萬元。

回顧2025年，南都物業最引人注目的舉動是在科技方面的投入。

報告期內，南都物業完成了對云象機器人的領投，成為其最大的機構股東；隨后，又聯合浙大網新、景業智能等上市公司設立了“賽智助龍基金”，專門狙擊人工智能、具身智能領域的“硬科技”項目，并完成了對云深處科技、境智具身等明星項目的投資。

這一系列操作，讓南都物業在物業服務的角色之外，還是多個一個聚焦AI 機器人的產業投資者身份。

從產業邏輯看，這確實是一步好棋。物業場景是如清潔、巡檢、配送機器人等具身智能的最佳的落地場景之一。

南都物業手握9000萬平方米的簽約面積，可以為機器人提供真實的測試環境與迭代數據。

這種“我出場景，你出技術”的深度綁定模式，意圖打通從研發到應用的“最后一公里”，既解決了科技公司缺落地場景的痛點，也解決了物業公司招工難、成本剛性上漲的長期痼疾。

但從純財務角度看，這更像是一場“豪賭”。若這些被投企業未來成功IPO或估值提升，南都物業將獲得豐厚的投資回報，或許能再有前述的“非經常性損益”。

但這同樣伴隨著高風險，硬科技投資周期長、燒錢快，一旦行業風口轉向，這部分“公允價值變動”也可能反向拖累業績。

事實上，南都物業現金流已呈現了斷崖式下跌。報告期內，其經營活動產生的現金流量凈額為1.05億元，較上年同期大幅下降41.09%。

南都物業在公告中解釋，這主要系“本期預收回款減少”。在物業行業，收繳率是生命線，現金流的下滑是否意味著部分在管項目回款難度加大，或是新拓項目前期投入較大？這將是投資者后續關注的重點。

其次是增值服務的毛利率下滑。雖然增值服務收入增長14.52%，但毛利率卻減少了5.82個百分點。其社區零售、到家服務等新業務的探索期，在供應鏈建設、營銷推廣方面的成本投入較大，如何平衡規模擴張與盈利質量，是管理層面臨的新課題。

在行業告別規模紅利、邁向高質量發展的大背景下，南都物業主動切斷對地產開發的依賴，重倉科技與城市服務，是一次勇敢的“二次創業”。至于結果如何，2026年的財報將會給市場更明確的答案。

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