董小姐 | 結論已經(jīng)非常明顯了

前兩天，和幾個朋友聚會。

一位央企的朋友說，三四月份公司很多項目的交易量忽然開始多起來，不光在一線城市，也包括冷門的二線城市。

「市場的確在反彈。」

我轉(zhuǎn)頭問了另一些在地產(chǎn)一線的朋友。

另一位朋友說，今年一季度，二手房市場很活躍，在包含一線和強二線的十余個城市里，今年一季度，二手房交易占比第一次沖向了八成。

如果說，在沒有特別厲害的政策出招之下，幾個標桿城市的大陽春行情，是2026年樓市的第一個意外。

那么，在2026年第一季度，還有一件事情，更是所有地產(chǎn)人都沒有想到的意外：

中東局勢正在猛烈沖擊房地產(chǎn)商的供應鏈。

過去幾年，國內(nèi)石材的主力來源，是來自土耳其和伊朗。中東石材占比高達35%—40%。但是，伊朗戰(zhàn)爭發(fā)生了。

今年2月底以來，石材、銅、鋁成本都在快速提升，銅的市場價漲幅能到35%，石材和鋁板的價格漲幅也在15%左右。

「來自中東的石材目前很多都斷貨了。國內(nèi)奢石用量較大的高端項目，后面要考慮能否如期交付。核心原料價格的上漲，也可能讓高端項目越做越虧。」一位開發(fā)商的朋友說。

動蕩的地緣政治，也第一次讓中國地產(chǎn)行業(yè)近距離地感受到了「百年未有之大變局」的沖擊力，那些碎片化的一線體感，非常真實。

今年春節(jié)前，董小姐還寫過一篇迪拜樓市觀察。那時候，中東樓市還熱氣騰騰。

沒想到，形勢變化如此之快，讓人瞠目。

回到眼前，26年的房地產(chǎn)市場，會發(fā)生更有趣、更波折的劇情嗎？

凱恩斯說過，宏觀決定了微觀個體的命運。

都2026了，這時候還留在地產(chǎn)的朋友，大抵應該是真愛。

那么，大家平時怎么收集，并形成對市場和行業(yè)趨勢的宏觀認知呢？

這兩天，翻了翻保利發(fā)展4月中旬剛發(fā)布的《2025—2026年不動產(chǎn)行業(yè)白皮書》。

這個系列從2017年開始，迄今第十年，市場上上下下，觀察起起伏伏。到今天，保利儼然已經(jīng)成了央企軍團里一直發(fā)布年度行業(yè)白皮書最有定力的公司。

過去幾年，行業(yè)大調(diào)整，一份來自評級公司的評級下調(diào)，或者一份來自瑞銀或高盛的研報，寥寥數(shù)頁，就足以讓整個地產(chǎn)行業(yè)杯弓蛇影，戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢。

非常不應該。

自己的飯碗，自己的命運，還是應該掌握在自己人的手里。

新鮮出爐的這份白皮書，依舊出自保利發(fā)展研究院。

作為地產(chǎn)一哥的智囊，它的預測和判斷，不走流量為王的邏輯，少了很多危言聳聽，多了更多維度的判斷，顆粒度更細，而現(xiàn)身說法的保利，也成了白皮書里最直接的論據(jù)。

我從中找一些感興趣的點，順便聊聊讀后感。

一、最headline的強調(diào)：房地產(chǎn)有顯著的金融資產(chǎn)屬性，要穩(wěn)定資產(chǎn)價值。

今年年初，「求是」雜志對地產(chǎn)一槌定音，「穩(wěn)定的資產(chǎn)價格，有助于穩(wěn)定居民和企業(yè)資產(chǎn)負債表。」

董小姐覺得，這個一句頂一萬句的金句，再怎么彩虹屁，都不足為過。畢竟2021年至今，五年了，一個偌大的地產(chǎn)行業(yè)以一己之力證明了那句話的嚴肅性：認知決定命運。

二、在白皮書里，保利派發(fā)了至少三顆定心丸，每一顆都有理有據(jù)。

第一顆，中國住房年建設規(guī)模仍存千萬套級空間。對比國際經(jīng)驗，可以測算我國城鄉(xiāng)每年新建住宅規(guī)模應在1000萬-1490萬套之間。

第二顆，在「人房地錢」掛鉤機制下，歷經(jīng)五年，房地產(chǎn)迎來庫存再平衡。

2025年，全國300城住宅用地成交建面同比下降約14%，其中一線城市同比降23%。廣州、杭州、武漢、青島等城市的庫存面積較2024年末下降10%-30%。

第三顆，運行一年的好房子戰(zhàn)略，平地激活了很多新需求。

以保利去年的明星豪宅為例，廣州玥璽灣有高達10%的成交客戶，之前壓根都沒有置業(yè)計劃，肉身證明「好供給創(chuàng)造新需求」。

三顆定心丸，市場還在，地產(chǎn)人，任重道遠，還有的干。

三、順著這個脈絡，看到白皮書里一組有趣的數(shù)據(jù)：

「全國300城，成交宅地平均容積率降至2.0以下，低密地塊的建筑面積占比從2020年的20%，提升至2025年的38%。」

按照這個說法，去問了問不同城市干房地產(chǎn)的朋友，從當?shù)氐墓┑毓?jié)奏來看，基本佐證。

比如南京，之所以成為25年產(chǎn)品的卷王高地，和當?shù)馗纳祈椖吭絹碓蕉嘤嘘P。

25年，南京住宅供應容積率在1.0—2.0之間的占比超過83%，低密地塊總建面占比超75%。

比如廣州，25年掛牌的宅地平均容積率是1.57，是2006年以來最低。

這意味什么？意味著地越賣越精貴，越賣越高端了。2026年，中國樓市可能最有趣的一個現(xiàn)象是，政府端上桌的土地越來越「物美價廉」了。

過去一年，目之所及，TOP10榜單上的主流房企，幾乎每一家都有自己的「頭號工程」項目，大多是頂豪，位置頂，價格頂，產(chǎn)品更頂。

其中，不少項目是房企董事長親手在抓，高管成了最一線的「產(chǎn)品經(jīng)理」，頂豪項目成了房企的年度封面，也成為了核心票倉。

TOP房企的競賽，正在迅速簡化為，幾個代表性作品的銷售之戰(zhàn)。

四、高端改善是25年的熱詞，這波熱度會持續(xù)到26年嗎？

看法沒有真相重要。

26年這輪大陽春反彈行情，剛改成了新主力。

最近看到一組內(nèi)部數(shù)據(jù)：

「今年一季度，上海二手房交易中有70%低于300萬，廣州有85%的成交低于300萬，杭州有60%低于200萬，成都和西安，分別是55%和60%低于100萬。」

經(jīng)歷大幅降價后，低總價的剛需熱情上車——這是2026年從第一季度的數(shù)據(jù)縫隙里，向所有地產(chǎn)商發(fā)出的強烈暗示。

如此說來，今年那些提前有準備的開發(fā)商，加足馬力做剛改和二次改善，做好總價控制，是不是可以吃到最多的甜頭？

翻了下保利的最新年報，在保利25年和26年的新增貨值里，90—144平米，總價在300到800萬的剛改/改善盤，占比在55%左右，產(chǎn)品卡位相當成功。

五、2026投資術 = 結構性機會 + 精準深耕。

保利在白皮書中說，26年利好戰(zhàn)略縱深型房企，因為這類公司更懂客戶。

但是，「三線城市的「白菜心」地段仍有穩(wěn)定需求，可以利用供應空檔積極拓展。」它說。

查了下年報，25年保利新拿的項目里，也有相對冷門城市的「白菜心」。比如江門、威海、中山、蘭州等。

也就是說，保利認為，在同行都在做地域大撤退，團隊精簡的時候，在適當?shù)牡胤搅酎c隊伍，保持手感，還是很有必要的。

過去一年，董小姐寫了多篇文章，來談市場上正在出現(xiàn)結構性機會，而很多這樣的機會，正是因為同行撤退而出現(xiàn)的。

六、最差的市場，逼出最好的自己。

與2024年相比，2025年的保利成績單上出現(xiàn)了一個巨大的反差。雖然凈利潤跌幅較大，計提減值了近70億元，但是，一個關鍵安全指標非常耀眼：

「保利的經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)八年為正，2025年經(jīng)營性現(xiàn)金流達到152億元，是過去十年第二高的數(shù)據(jù)，僅次于2019年，連續(xù)三年資金回籠超過100%。」

更不用說，保利的新增融資成本也來到了歷史最低的2.59%，堪比三十年國債。

跨越了這輪周期后發(fā)現(xiàn)，安全，才是與過往最奢侈的告別，更是和未來好好聊聊的籌碼。

七、這張圖很有態(tài)度。

看來，長沙的包租公/婆們還是相當幸福。

保利行業(yè)白皮書寫到，租金回報率，已經(jīng)超過無風險收益率。

接下來會發(fā)生了什么？

「2025年，全國百城房價的租金回報率約為2.4%，上海等城市部分房源可達3%左右。二手房成交回暖，“賣一買一”置換鏈條有效啟動。部分低總價房源的租金收入已能夠覆蓋月供，刺激購買需求釋放。例如，2025年下半年，上海總價300萬以下二手房月均成交近萬套，較上半年增加12%。業(yè)主售房后逐級向上改善，階梯式購房需求向新房市場傳導，為整體市場復蘇奠定基礎。」

這個市場傳導模式，正是我們熟悉的市場步步走穩(wěn)的典型軌跡。

不僅住宅，商辦市場也在出現(xiàn)令人欣喜的恢復跡象。

保利白皮書寫道，到2025年末，北京、廣州、佛山等城市核心區(qū)域的部分商辦項目，出租率都同比提高了20-40個百分點。

2025年底，商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs試點也開始啟動，保利也幸運地成為了國內(nèi)A股市場首家申報商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs的房企。

天降政策紅利，只給有準備的人。保利的資產(chǎn)池子里，至少有600萬平米以上的經(jīng)營性商辦資產(chǎn)，而僅僅這單公募REITs就能夠為保利實現(xiàn)20億的現(xiàn)金回收。

但是，更重要的是，通道的打開和模式的跑通，也將成為中國房地產(chǎn)行業(yè)另一類資產(chǎn)價值裂變的開始。

最后，大家都在住宅的底部震蕩很久，是時候換一種新敘事了。

這也讓我想起，今年以來，匠樸資本和大型險資機構多次溝通的場景，有關商場、長租公寓的收購需求，已經(jīng)悄悄抬頭了。

去年至今，匠樸資本一直在看住宅地塊。今年以來，兩家大型險資機構向我們表達了協(xié)助初篩項目的強烈意愿。

所以，我們還在看商場、長租、物流、IDC數(shù)據(jù)中心等四類資產(chǎn)，排名按照優(yōu)先級排序。

城市范圍很剛性。長租公寓聚焦于一線城市及強二線城市；商場類資產(chǎn)集中于北上廣深，杭州、南京、武漢、成都、蘇州、西安、長沙、鄭州等都可考慮。

除此之外，還有兩個硬需求：

一，項目合法合規(guī)，無法律糾紛；

二，資產(chǎn)產(chǎn)權清晰，產(chǎn)權剩余年限不低于20年，年限25年以上項目優(yōu)先。

快來聊聊吧。