“虛假”房產(chǎn)交易牽出200萬貸款擔保糾紛，銀行員工涉其中

日前，南都灣財社接到市民譚先生爆料，稱自己因一筆200萬元個人住房貸款提供擔保，卻陷入一場由“虛假”房產(chǎn)交易引發(fā)的擔保糾紛。

記者多方核實中發(fā)現(xiàn)，該筆房產(chǎn)交易并未真實發(fā)生，房地產(chǎn)買賣合同中的賣方并非合同中房產(chǎn)的真實產(chǎn)權(quán)人。此外，貸款資金流向亦存在違反個人借款合同約定的情況。目前案件仍在仲裁階段，各方責任引發(fā)持續(xù)爭議。

在真實糾紛案例的背后，房產(chǎn)抵押擔保貸款是居民日常金融消費中十分常見的融資形式，在滿足購房、資金周轉(zhuǎn)等需求的同時，也暗藏著不容忽視的法律與財產(chǎn)風險。現(xiàn)實中，因交易背景不實、信貸審核疏漏、擔保權(quán)責不清引發(fā)的金融糾紛并不少見，這類事件往往涉及多方權(quán)益，法律關(guān)系復雜，容易引發(fā)長期爭議與后續(xù)問題。

一筆房貸引發(fā)的擔保爭議

2010年2月份，劉女士要從牟女士手中購買一套房產(chǎn)，但因劉女士手上資金不足全款支付，于是向某股份銀行深圳分行進行貸款，要貸款200萬元。因該行要求劉女士提供擔保，其開始尋求譚先生的幫助。

劉女士向譚先生表示，其需從牟女士手上購買一套房產(chǎn)（買賣合同上顯示的房產(chǎn)信息為：福田區(qū)某苑9棟12B，房產(chǎn)面積為157.34平方米），但貸款需要第三人提供擔保，否則無法完成貸款。譚先生基于其貸款原因是購買大戶型房產(chǎn)，哪怕日后有糾紛也有劉女士的大戶型房產(chǎn)作為還款財產(chǎn)，于是便同意了劉女士的擔保請求。同意擔保后，一筆200萬元的“個人住房擔保貸款”在各項簽約后正式發(fā)放，圍繞這一貸款的糾紛也由此展開。

此后不久（2015年），劉女士夫妻二人先后因為涉嫌走私被廣州海關(guān)拘留、判刑，無法償還銀行的貸款。2017年9月，該股份銀行深圳分行就該筆貸款向深圳仲裁委員會申請仲裁，要求劉女士夫婦償還剩余本息合計200余萬元，同時處置并確認對譚先生抵押房產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)。

因自己的房屋面臨查封，譚先生開始尋求法律途徑維權(quán)。在搜集材料的過程中，譚先生發(fā)現(xiàn)所謂的房屋買賣需貸款是劉女士與牟女士設下的“騙局”，且這筆貸款發(fā)放的整個過程中存在多處不合規(guī)的情況，某股份銀行深圳分行同時存在監(jiān)管不力的情況。

在譚先生看來，最主要的違規(guī)及不合理情況在于劉女士與牟女士簽署的購房合同存在明顯的房地產(chǎn)真實性錯誤。據(jù)悉，劉女士與牟女士簽訂了《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，合同里寫明，牟女士將坐落于深圳市福田區(qū)某苑9棟12B，建筑面積157.34平方米的房屋，以售價為3146800元人民幣賣給劉女士。

灣財社記者據(jù)不動產(chǎn)權(quán)資料電腦查詢結(jié)果表核實，福田區(qū)某苑9棟12B的房屋并不屬于牟女士，而是屬于蘇某與周某，兩人各占50%份額，且9棟12B的房產(chǎn)面積僅為115.22平方米，該房屋從始至今也不存在房產(chǎn)交易的情況。

此外，在銀行貸款資金發(fā)放至賣家牟女士銀行賬戶后，其卻將該筆資金轉(zhuǎn)給了劉女士。灣財社記者在查看劉女士簽署的貸款合同相關(guān)材料中發(fā)現(xiàn)，該合同明確合同項下的貸款僅用于購房，不得挪作他用。

但在資金打給賣家后，又轉(zhuǎn)至買家劉女士賬戶下，在譚先生看來這種操作明顯有違合同約定，屬于合同欺詐行為。譚先生還告訴記者，與劉女士簽署購房合同的牟女士正是該股份銀行深圳分行經(jīng)辦貸款發(fā)放的員工。

譚先生關(guān)于牟女士身份的說法在國家金融監(jiān)督管理總局深圳監(jiān)管局的《信訪答復意見書》（深金信意[2025]12363號）得到證實。該意見書載明：信貸檔案顯示該筆貸款的經(jīng)辦人并非牟女士，但調(diào)查中牟女士承認其參與經(jīng)辦。

據(jù)此，譚先生認為，貸款人劉女士與時任該股份銀行工作人員的牟女士串通起來，以劉女士為買家、牟女士為賣家虛構(gòu)了購房的事實，騙取其在錯誤認識下簽署了貸款擔保協(xié)議，從而順利從該股份銀行深圳分行騙取了貸款200萬元。

譚先生強調(diào)道，該股份銀行深圳分行并未核實真實交易信息，亦未履行審慎義務，違規(guī)向劉女士發(fā)放了200萬元住房擔保貸款，又未監(jiān)督借款人按約定用途使用借款，聯(lián)合借款人以虛假的買房交易，主張真實的抵押權(quán)利，嚴重損害了譚先生的利益。因此，該股份銀行深圳分行應承擔相應的法律后果。

《信訪答復意見書》表示，“信貸檔案中留存《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，顯示交易房產(chǎn)是某苑9棟12B，留存《房地產(chǎn)證》，顯示某苑9棟12B的權(quán)利人是牟女士。但結(jié)合信訪人提交的房產(chǎn)權(quán)屬材料、牟女士訪談材料，銀行未有效核實房產(chǎn)交易真實性”。

福田區(qū)某苑9棟12B的房屋所有權(quán)人為蘇某與周某，而非信貸檔案中留存的權(quán)利人牟女士。譚先生認為，牟女士存在明顯的欺詐行為。

該《信訪答復意見書》同時指出，在發(fā)放該筆貸款過程中，某股份銀行深圳分行存在員工管理、貸款三查等不到位的問題。但對于擔保責任的承擔、損失賠償?shù)葐栴}，該意見書建議譚先生與該股份銀行深圳分行、借款人等相關(guān)方通過協(xié)商、仲裁、訴訟等途徑解決。

涉事股份行：已依法啟動法律程序

對于貸款審查是否審慎，后續(xù)賠償責任如何界定等問題，南都灣財社向該股份銀行深圳分行發(fā)函采訪。

該股份銀行深圳分行表示，2010年，借款人因購買房產(chǎn)，向我行申請貸款，以抵押人名下房產(chǎn)作抵押擔保。借款人提供了貸款申請資料，包括用途證明材料，我行客戶經(jīng)理按照制度進行了核驗。辦妥借款合同及抵押合同簽署及抵押登記手續(xù)后，我行向借款人發(fā)放貸款，貸款按照借款人提供的用途合同及簽署的借款憑證約定，以受托支付方式發(fā)放至合同中指定收款人賬戶。

對于仲裁過程，該股份銀行深圳分行進一步補充道，“2016年，該筆貸款逾期，仲裁庭于2017年立案受理，案件審理期間借款人及抵押人多次表達和解意向，且與我行保持良好的溝通，我行亦同意協(xié)商還款，期間陸續(xù)歸還部分貸款本金，基于其和解意向，我行多次向仲裁庭申請延期裁決，緩解借款人及抵押人還款壓力?！?/p>

至于擔保人譚先生的訴求，該股份銀行解釋道，“案件審理期間協(xié)商還款來源主要為借款人家屬，2025年借款人家庭發(fā)生變故，已無協(xié)商還款來源。此后，抵押人開始投訴，向我行提出解除抵押人擔保責任的要求，我行工作人員按規(guī)程每次均予以認真回復，告知其我行無權(quán)單方面解除抵押擔保，需按法律程序，等待仲裁裁決結(jié)果。”

此外，該股份銀行深圳分行強調(diào)，“我行已依法啟動法律程序，目前案件正處于仲裁階段。我行充分理解抵押人作為擔保方的焦慮與心情，始終秉持‘以客戶為中心’的理念，提倡契約精神，維護法治環(huán)境，不遺余力保護金融消費者的合法權(quán)益。但需要明確的是，抵押擔保合同是各方真實意思表示的法律文件，在生效裁決作出前，任何一方均無權(quán)單方解除合同，我行充分相信法律的公正性。”

律師提醒：人情擔保暗藏法律風險

日常民間借貸及資金周轉(zhuǎn)場景中，親友、熟人之間請求他人提供貸款擔保的現(xiàn)象屢見不鮮。京都律師事務所林斐然律師向記者表示，在現(xiàn)實生活中，不少人礙于人情情面，在不清楚擔保法律責任、未仔細閱讀核實合同條款的前提下盲目簽字，最終被迫承擔高額連帶債務，個人征信、財產(chǎn)權(quán)益因此遭受嚴重損害。

林斐然進一步補充道，需要重點區(qū)分一般保證與連帶責任保證兩種擔保方式，二者責任邊界與風險差異懸殊。其中，一般保證享有先訴抗辯權(quán)，債權(quán)人需優(yōu)先向債務人追償，只有在債務人確無還款能力時，才可向擔保人主張履約責任。而連帶責任保證風險更高，一旦債務人出現(xiàn)逾期違約、無力償還等情況，金融機構(gòu)及出借方有權(quán)直接要求擔保人，全額代償借款本金、利息、違約金，同時還要承擔維權(quán)過程中產(chǎn)生的律師費、訴訟費等各類費用。

林斐然同時強調(diào)道，在簽署擔保協(xié)議前，務必全面核查借款人的收入水平、負債情況、征信記錄及過往還款能力，摸清貸款真實使用用途。切勿因短期小利，為賭博、高風險投機、非法資金周轉(zhuǎn)等違規(guī)借貸行為提供擔保，此類借貸不僅債務風險極高，還極易觸碰法律紅線，引發(fā)違法違規(guī)問題。簽約時須仔細核對借款總額、貸款期限、還款規(guī)則等核心條款，明確自身擔保責任的時效范圍，從源頭規(guī)避長期債務捆綁，守住個人財產(chǎn)與信用底線。

采寫：南都·灣財社記者 吳鴻森 盧亮