北上廣深樓市暖風勁吹，到底了？摩根大通：中國樓市逼近拐點

最近刷朋友圈，發現好幾個朋友突然聊起買房——不是之前那種吐槽“房價吃人”，而是問“現在是不是能上車了”？2026年的春天，樓市的風確實變了：3月一線城市房價剛出回暖數據，摩根大通又扔出“逼近拐點”的判斷，這讓本來摸不透行情的人更糾結了，到底是抄底的信號，還是曇花一現？

先看3月的硬數據，真有點“暖風吹起來”的意思。一線城市新建商品住宅環比漲了0.2%，上海0.3%、廣州0.3%、深圳0.2%；二手房更猛，整體漲0.4%，北京直接領跑0.6%。廣州更絕，跌了快三年，終于一二手房價格同時翻紅，不少業主松了口氣。

成交量更是像開了掛。北京二手房網簽19886套，差114套就破2萬，是15個月來最高；上海更夸張，3.1萬套——上一次見這個數還是2021年3月，那時候樓市還熱得發燙；深圳環比漲了116.8%，廣州直接暴漲141.38%，四個一線城市的二手房，全創了階段性新高！

廣州的朋友跟我吐槽過真實案例：2020年他同事買黃埔中央城時3.5萬一平，現在同樣的戶型，中介報1.8萬，直接砍半！品秀星樾當年3.5萬入手的業主，現在成交價2.4萬，雖然沒腰斬，但也虧了不少。不過剛需卻覺得香——月供跟房租差不多，咬咬牙就能上車，不用再給房東交租了。

這輪回暖的動力，廣州樓市專家鄧浩志說有三個：春節后積壓的剛需集中釋放；核心區二手房跌到位了，性價比變高；政策一直松，大家信心慢慢起來了。上海之前2月中旬還連續四天二手房零成交，像“凍住了”，但2月25日“滬七條”一出來，市場立刻升溫，節奏快得超出很多人預期。

隔壁香港的樓市更是熱得發燙，仿佛給內地打了個“強心針”。2026年一季度，香港一手住宅成交6300宗，創2013年新例實施以來同期新高；更夸張的是，首季有265宗“大手客”入市，創2008年以來同期紀錄——有人一口氣花一億港元掃十套房，有人收房沒多久轉手就賺了110萬港元，這瘋狂勁兒確實往內地傳了點信號。

摩根大通的策略師Rajiv Batra4月22日發了份報告，直接說中國樓市“很可能到轉折點了”，用的英文詞是turning point。他說觀察3月數據，加上香港的傳導，復蘇的苗頭已經冒出來了。兩條邏輯挺實在：一是香港樓市的熱勁往內地主要城市傳，信心跨境走；二是A股之前反彈，大家手里有點閑錢，一部分往樓市流，形成正向循環，這個趨勢不少國際機構都注意到了。

摩根大通還大膽預判，這輪樓市復蘇能撐中國股市表現，2026年有望跑贏其他新興市場。倫敦Eurizon SLJ Capital的Stephen Jen也說，政策支持+估值低，中國股市年底前可能再漲10%，國際資本現在從觀望轉樂觀了。

不過國內機構沒那么“激進”。中指研究院的曹晶晶說，全國樓市還在筑底，一季度新房銷售面積同比還在跌，但核心城市是“點狀修復”——京滬先暖，二手房比新房兇。上海易居的嚴躍進也說，二手房性價比現在很高，置換的鏈條慢慢通了，之前“賣一買一”卡殼的情況少了。

但硬幣的另一面得看清楚：全國百城3月二手房均價環比跌0.34%，同比跌8.55%，三四線城市依然沒人理；上海一季度均價同比跌15%，北京跌9%，廣州離2023年高點還差27%——回暖是真的，但想“漲回之前的價”？遠著呢。

這輪回暖還有幾個有意思的特點：第一，二手房比新房猛，京滬一季度二手房成交占比都超80%，說明大家更愿意買現成的，不用等期房；第二，只有一線城市暖，其他地方還在磨底；第三，剛需房是主力，北京300萬以下的房源占了66%以上——說白了，還是“買得起才出手”，性價比是核心，沒人再追高了。

曹晶晶還提醒，4月截至21日，京滬新房二手房日成交同比都在漲，熱度還在，但能不能持續得看后續。二季度要是“好房子”項目多，加上傳統旺季，核心城市成交量可能還能撐住。克而瑞也說，2026年二季度是確認底部、看結構分化的關鍵窗口。

這五年樓市的事兒大家都清楚：房價跌了多少，多少家庭資產縮水，多少房企暴雷。現在3月數據和摩根大通的判斷出來，不少人心里多了點盼頭，但得清醒——“止跌”和“大漲”差十萬八千里，全面回暖短期內不可能。對普通人來說，與其猜底部在哪，不如看自己是不是真需要：剛需該上車就上，投資的話還是再等等，畢竟三四線還冷，市場還沒穩到能隨便買的程度。

參考資料：國家統計局《2026年3月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》；中指研究院《2026年一季度全國房地產市場運行報告》