年報觀察 | 一個“大悅城”的新敘事

觀點網 對于大悅城而言，2025年是濃墨重彩的一年。

這一年6月，大悅城商業管理中心更名為商業事業部。名稱上的變化，不僅意味著組織架構調整，更反映出公司將商業提升到了更重要的地位，以及進一步提升商業管理專業能力、核心競爭力和品牌影響力的決心。

這場調整，亦是對大悅城在2024年度報告中明確的“1123”戰略體系，于組織層面所做出的積極回應。

該戰略體系明確提出：“提升商業引領地位，堅持‘年輕力’第一品牌地位不動搖，加快消費基礎設施REITs發展，持續提升經營能力。”

與此同時，夯實高質量開發業務，面向改善性需求，打造“好房子”等多項內涵，也都囊括在“1123”戰略體系之中……

可以說，“1123”戰略的深化推進，對大悅城控股資源整合與決策效率提出了更高要求，而一個月后宣布的“大悅城地產私有化”恰是順應這一發展需求的關鍵舉措。

時間來到年末，自2025年11月27日下午四時起，大悅城地產在香港聯交所的上市地位撤銷。交易于2025年12月4日完成交割。本次交易完成后，大悅城對大悅城地產的整體持股比例由59.59%變更為86.19%。

進入一個“大悅城”的新時期，公司在業績表現上有何變化？

開發業務基本盤

2025年，大悅城實現營業收入308.92億元，同比下降13.69%；綜合毛利率31.8%，較上年同期上升10.04個百分點；毛利額98.23億元，同比上升26.11%；全年實現歸母凈利潤-23.5億元，同比減虧6.27億元。

分行業收入構成來看，大悅城營業收入來自商品房銷售及一級土地開發、投資物業及相關服務、酒店經營、管理輸出、物業及其他，以及其他業務板塊。2025年整體營收同比下降，主要受商品房銷售及一級土地開發業務下滑所致。

公告顯示，2025年，該板塊實現營收232.74億元，同比減少18.01%，也是大悅城板塊中唯一出現營收下滑的領域。

商品房銷售及一級土地開發在總營收中的占比由2024年79.31%下降至2025年75.34%，但仍是大悅城最主要的收入來源。

受銷售回款同比減少影響，大悅城全年經營活動凈現金流30.23億元，同比下降54.32%。

報告期末，大悅城總資產1570.16億元，較年初下降12.07%；歸屬于上市公司股東的凈資產102.81億元，較年初下降2.97%。

行業整體承壓背景下，大悅城2025年銷售型業務實現全口徑簽約160億元，簽約面積95萬平方米，較2024年分別減少56.64%、43.22%。

當前，房地產市場仍處于筑底階段，房企之間的競爭日益聚焦于產品力。在國家推動“好房子”建設背景下，大悅城亦參與其中。

據悉，大悅城歷時兩年、投入研發經費近千萬元，傾力推進“中糧好房子”建設，提出“主動健康場景生活”產品主張。同時，該公司積極響應國家戰略，引領行業綠色健康轉型，率先開展“主動式建筑”理念在國內住宅產品方面的實踐。

這些舉措也在一定程度上對大悅城的研發費用產生影響。

年報顯示，2025年，大悅城研發費較2024年752.2萬元增至1391.27萬元，同比增加84.96%；研發投入占營業收入比例也由上一年0.02%提高至0.05%。對此，大悅城表示，主要是期內響應國家及市場需求，開展“好房子”系列研發工作。

此外，銷售費用、財務費用分別同比減少4.66%、9.43%，為15.51億元、14.82億元；管理費用為14.82億元，同比增加3.11%。

面向2026年，大悅城表示，將持續升級“中糧好房子”與“綠色大悅城”，堅持以客戶為中心，強化科技創新應用，推動產品體系迭代升級，不斷提升產品力與品牌影響力。這也意味著，研發費用或將繼續增加，相關投入占營業收入比例也有提升空間。

值得注意的是，大悅城在2025年仍關注市場機會，擇機進行土儲補倉。重點布局新一線及重點二線城市，期內共獲取2個住宅項目、2個大悅城購物中心項目，分別位于三亞、成都、青島的核心板塊，土地面積共計21.76萬平方米，計容建筑面積48.17萬平方米，土地款總額（全口徑）38.45億元。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

截至期末，大悅城土地儲備主要分布于京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝、長江中游等核心都市圈，土地儲備可售貨值約969億元（不含一級開發舊改等土儲項目）；累計土地儲備1481.32萬平方米，按區域劃分，北方大區、華東大區、華南大區、西南大區、香港大區分別占比31.42%、24.32%、15.3%、28.96%、0.01%。

購物中心的“年輕力”

除了開發業務之外，大悅城還形成了豐富的經營業務布局，具體包括購物中心、寫字樓與產業地產、酒店與長租公寓，收入則主要來源于租金收入、增值服務等。

首先在購物中心方面，一直以來，大悅城聚焦重點區域與核心城市深耕發展，商業項目全國布局44個（含輕資產和非標準化產品），商業建筑面積約470萬平方米。

截至2025年，大悅城在營項目37個，商業建筑面積約388萬平方米，其中包括24個大

悅城購物中心（含輕資產），商業建筑面積約322萬平方米，2個大悅匯（輕資產），商業建筑面積約19萬平方米；在建、籌備的項目（含輕資產和非標準化產品）7個，商業建筑面積約82萬平方米。

2025年，大悅城迎來南昌大悅城、深圳大悅城開業。其中，南昌大悅城開業于5月，項目總投資超30億元、商業體量約13萬平方米。項目引入超220家品牌，其中區域首店141家，占比超60%，還包含近40家城市及以上級別首店。截至期末，項目出租率96%。

深圳大悅城開業于7月，作為大悅城商業首進深圳的旗艦項目，總投資200億元，包含了購物中心、甲級寫字樓、高端住宅、精品公寓等多種業態，總建筑面積73萬平方米。其中，商業部分（深圳大悅城）建筑面積25萬平方米。項目匯聚近400家品牌，首店定制店占比超50%。截至期末，深圳大悅城出租率100%。

整體而言，憑借“年輕、時尚、潮流、品位”定位，大悅城購物中心在2025年實現銷售額463.7億元，同比增長15.5%；客流4.49億，同比提升22.7%，平均出租率94%。

值得注意的是，在行業深度調整與存量競爭加劇背景下，大悅城明確全面推進“1123”戰略體系重塑，將“提升商業引領地位”置于首位，堅持“年輕力”第一品牌地位不動搖。

據悉，2025年，大悅城持續深耕年輕消費賽道，扎實推進“大朋友”大悅城品牌年輕力計劃，全年落地近2000場年輕力主題活動，其中全國首展159場，IP銷售額6.4億元；會員總量近2478萬人，會員銷售額突破100億元。

與此同時，加快REITs發展，持續提升經營能力，也被大悅城視為商業板塊的重要戰略方向。

2024年，華夏大悅城商業REIT成功發行上市，該產品底層資產來自大悅城旗下購物中心成都大悅城，項目期末出租率為98.1%，較預測的95.50%提升了2.6個百分點；上市至今累計分紅5次，全年按募集規模計算年化分派率為5.48%。

目前，華夏大悅城商業REIT回流資金已用于商業地產項目獲取及投資，大悅城成功打通“投、融、建、管、退”資產閉環。

經營業務多維轉型

相較于購物中心業務在全國范圍的廣泛布局，大悅城寫字樓與產業地產項目過往主要聚焦于華南地區，期內該板塊業務正逐步向更廣區域拓展。

截至2025年，大悅城在深圳擁有產業園建筑面積約95萬平方米：寶安新安片區建筑面積約27萬平方米（占地約19萬平方米）、福海片區建筑面積約67萬平方米（占地約47萬平方米），深圳在運營項目整體平均出租率98.5%。

報告期內，大悅城成功中標并簽約上海滴水湖國際中心項目，這是該公司在上海落地的首個產業綜合體輕資產輸出項目，受托管理面積25.3萬平方米。

在酒店與長租公寓業務方面，大悅城于北京及三亞共計擁有四家酒店，建筑面積約27萬平方米。期內，酒店板塊整體出租率為81%。

此外，自2019年正式推出“Joyer Apt.大悅樂邑”長租公寓品牌以來，大悅城目前在北京、深圳管理10個長租公寓項目，建筑面積約9萬平方米。

除上述業務外，大悅城亦在物業服務領域加快布局步伐。

報告期末，物業管理服務已進駐40余個城市，在管項目161個，涵蓋住宅、商業、寫字樓、產業園等多個業態；合同管理面積約3200萬平方米，較上年末增長6.1%，在管面積近2863萬平方米，較上年末增長12.5%。

面向2026，大悅城將加快轉型發展，將商業業務作為壓艙石，打造一流商業運營能力；將開發業務作為基本盤，優化貨值結構，資源聚焦，積極關注城市更新機遇；將產業、寫字樓和酒店等持有型業態作為穩定器，提升精細化管理水平，實現規模增長；將商業和物業輕資產業務作為新增長極，加快發展。

“公司將統籌資源強化有效投資，對接城市發展需求，堅持效益優先、嚴控投資質量，以有效投資夯實業績增量。”

值得注意的是，大悅城還特別提到，“做強做大大悅城商業REITs平臺，持續釋放持有型資產價值。”或許，華夏大悅城商業REIT已步入擴募倒計時。

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