招商第一次這么干了？引來60家房企集體圍觀...

合肥，2026年4月——在樓市分化加劇的背景下，招商百川序因一組數(shù)據(jù)引起業(yè)內(nèi)高度關注：

3月首開1小時，整盤去化超30%；4月加推一棟樓，周末勁銷1個億。

截至2026年3月31日，就有56家房企踩盤、15家政企單位到訪、13座城市跨城調(diào)研、7275人次參觀...

這一系列高調(diào)數(shù)據(jù)，與合肥市場結(jié)構(gòu)性回暖、剛需盤依然艱難的去化環(huán)境形成鮮明對比。

在一個被認為‘預算有限’的二線城市，如此燒錢做示范區(qū)，招商到底在賭什么？

這個被行業(yè)“圍觀”的項目，究竟展示了怎樣的新打法？其“重資產(chǎn)投入”的模式，又是否能成為行業(yè)可復制的樣本？

今天艷姐也帶大家來深入分析一下。

01

超3萬方實景示范區(qū)

一場“確定性”的豪賭？

百川序這一個熱銷神盤的出現(xiàn)，就直接把招商蛇口送進了2026年3月合肥九區(qū)房企權(quán)益銷售金額榜的TOP3。

也躋身1-3月累計全口徑銷售金額榜前10。

而如此好成績的背后，最直觀的要素就是招商蛇口超常規(guī)的重資產(chǎn)投入。

一上手就是 近3萬方的實景示范區(qū)！

來源：招商蛇口合肥公司 公眾號

體量之大，幾乎等同于一個小型完整社區(qū)。

在行業(yè)普遍收縮成本的當下，逆勢下血本的大動作，說明招商一開始，就選中了“重資產(chǎn)、高投入、拼體驗、卷運營”的賽道。

從市場背景看，這種選擇有其邏輯。

當前合肥樓市呈現(xiàn)“二手房領跑、新房分化”的格局。

政務、濱湖等核心區(qū)改善 需求活躍，但購房者“疤痕效應”明顯，對期房的交付風險極度敏感。

百川序的實景，本質(zhì)上是在銷售一種“看得見的確定性”。

這場豪賭本身，賭的是客戶愿意為提前兌現(xiàn)的‘未來生活’支付更高溢價，來對沖購買期房的不確定性。

放眼全國，房企重金投資意愿皆不相同：

憑異地城市展廳就好賣的深圳，1萬方+的實景示范區(qū)就已經(jīng)是市場引領者了；

而在上海，不開實景想賣豪宅根本不可能；

市場冰凍期的南京更甚，實景會所開放之日就要進入可運營狀態(tài)...

由此可以看出，有些重資產(chǎn)投入是市場倒逼之下的被迫all in；有些則是企圖拉高成本線建立pk門檻的主動加碼。

畢竟超大實景示范區(qū)看似企業(yè)的”沉沒成本“，但重資產(chǎn)投入是動蕩市場下的強心劑，也是將客戶和房企深度綁定的一個前搖示好。

比如百川序，同時踩中了當前市場避險與改善的雙重邏輯。

沉浸式體驗的眼見為實 ，低密規(guī)劃的前置享受，疊加招商央企背景的強力加持，和1 22㎡主力戶型的控總價策略...

精準切中了這批對品質(zhì)有要求的客群，不僅贏得了市場口碑，也引起了業(yè)內(nèi)的高度重視。

只是 ， 確定性背后高昂的 成本，最終也會通過更高的房價或未來更高的物業(yè)費來分攤。

羊毛出在羊身上，這是所有重體驗項目無法回避的財務問題。

因此，百川序的熱銷，一方面驗證了高端改善客群對品質(zhì)和確定性的支付意愿；另一方面，其“重資產(chǎn)”模式能否跑通，仍取決于后續(xù)去化速度與價格支撐。

這不僅是招商自身的壓力測試，也為整個行業(yè)提供了一個觀察窗口：在價格戰(zhàn)之外，靠“體驗”和“運營”能否殺出一條高溢價之路？

02

招商合肥首個臺地設計

是噱頭還是創(chuàng)新？

百川序的另一個爭議點在于其物理形態(tài)——合肥首個約4米臺地社區(qū)，雖然不是正宗意義上的抬板，但設計理念與抬板一脈相承。

在艷姐看來，這是招商試圖通過物理維度的重構(gòu)，為長期運營預埋管線的又一次激進嘗試。

自2024年“新規(guī)”試點，如何利用抬板設計挖掘土地價值，釋放垂直空間，成了檢驗產(chǎn)品力的標尺。去年安瀾上海面世，更將抬板社區(qū)的垂直體系重構(gòu)推向現(xiàn)象級。

百川序容積率僅1.6（含代建公園綜合容積率約1.0）， 規(guī)劃6棟洋房+3棟小高層，總計僅364戶，屬于典型的低密改善用地。

招商利用約4米臺地高差，讓約2.1萬方的百川公園（代建）完全納入社區(qū)肌理。

來源：招商蛇口合肥公司 公眾號

不僅打造了“懸浮景觀”與垂直圖書館等立體生活空間，更是推出公園下午茶區(qū)、全時餐廳等六大社區(qū)首創(chuàng)。

這充分展示了招商從“功能設計”轉(zhuǎn)向“場景與內(nèi)容設計”的思維轉(zhuǎn)變。

從這里也可以看出為何該項目能吸引56家房企圍觀？

大家關注的并不是“有沒有圖書館”，而是“圖書館未來怎么用？由誰來管？又由誰買單？”

因為臺地設計更深層邏輯，是通過重塑空間關系，實現(xiàn)立體生活。

其本質(zhì)在于：前置化的長期運營預見性。

當然，艷姐也必須潑盆冷水，臺地設計的空間重塑結(jié)合重資產(chǎn)運營，既是招商的核心護城河，也是長期高昂成本項。

這種模式能否通過會所收費、商業(yè)租金等后期運營覆蓋前期投入，仍是未知數(shù)。

百川序的臺地設計，證明了房企競爭已從“造房子”進入“造生活”的深水區(qū)。

然而，技術創(chuàng)新的價值不在于概念本身，而在于它能否在嚴苛的成本管控下，轉(zhuǎn)化為業(yè)主可持續(xù)的生活紅利。

這場關于“場景革命”的考試，答卷才剛剛展開。

03

九年深耕合肥

招商護城河有多牢固？

百川序不是憑空出現(xiàn)的神盤，艷姐了解到，這背后是招商首席設計師制度在統(tǒng)領全局。

總部派出首席設計師下沉城市公司重點項目，統(tǒng)籌建筑、景觀、室內(nèi)等多專業(yè)團隊協(xié)作，而且擁有產(chǎn)品設計的最終拍板權(quán)。

而且招商在合肥深耕了九年，對客戶的理解，對運營的痛點，早已沉淀出了一套進化論。

1.開山之作打基礎，“人的運營”賺信任

2017年，招商蛇口首進合肥，一口氣連下三子。

雍華府和雍和府兩大神盤開一火一，奠定了招商在濱湖省府板塊近乎壟斷的統(tǒng)治力，實現(xiàn)了品牌知名度和市場份額的雙重收割。

但艷姐發(fā)現(xiàn)，更為重要的是，在交付后招商建立了”一戶一群”服務模式，并逐漸完善發(fā)展出了美好運營官和熟人管家制度。

2022年首創(chuàng)業(yè)主春晚，更是將社群連接從“服務”升級為“情感”。

這種從“管理”到“運營”的轉(zhuǎn)變，不僅增加了業(yè)主粘性，更為招商積累了第一批忠實的種子客戶。

如今這兩項目仍是濱湖二手房市場的硬通貨。

2.城市運營助板塊，“空間運營”筑壁壘

隨著百萬方TOD超級大盤招商奧體公園入市，招商的戰(zhàn)略，從單一住宅開發(fā)，徹底轉(zhuǎn)向“住宅+公建+配套”的復合型城市運營。

項目自持的少荃體育中心（合肥首座冰雪館），不僅承辦CBA聯(lián)賽、NBL全國男子籃球聯(lián)賽等頂級賽事，更舉辦了郎朗、任賢齊等巨星演唱會，超210場文化賽事演出，年客流突破160萬人次。

這座體育中心不僅是配套，更是持續(xù)造血的流量入口，不僅徹底激活了整個新站奧體板塊的價值，更讓奧體公園的住宅擁有了“住在城市地標旁”的獨特資產(chǎn)屬性。

與此同時，在招商璽、天青臻境等高端項目中，招商將空間運營的顆粒度做到了極致。

不僅首創(chuàng)天青會高端俱樂部還引入璽族會等運營式會所，提供180余項服務。

這說明，招商很早就意識到，房企競爭力的內(nèi)核已發(fā)生根本性遷移：從比拼誰更會“造空間”，進階到考驗誰更懂“運營空間”。

當一座體育館、一個會所帶來的高頻活力，開始反哺住宅價值時，房地產(chǎn)的商業(yè)模式，已然被重新書寫。

3.以管定建做融合，“業(yè)態(tài)自營”定格局

百川序標志著招商進入了“業(yè)態(tài)自營”時代。

項目將招商食集、Hi咖啡、全時餐廳等自營品牌裝進社區(qū)。

并首創(chuàng)首席店長制，由店長統(tǒng)籌商業(yè)、公園、會所、社群四維一體，KPI與空間使用率、業(yè)主滿意度直接掛鉤，用“去商業(yè)感”服務高頻生活體驗。

這本質(zhì)上是把運營邏輯無限前置到圖紙階段。

而且招商蛇口的天然優(yōu)勢就是協(xié)同作戰(zhàn)能力，它從不是一個孤立的房地產(chǎn)公司，而是一個帶著招商積余（物業(yè)）、招商商管、招商伊敦（酒店）、蛇口產(chǎn)園等兄弟部隊一的集團軍。

這三個階段的進化，每一步進階，都是將前一階段的能力沉淀為下一階段的基石。

也構(gòu)建了一個難以被復制的、基于長期運營的系統(tǒng)性能力護城河。

04

反腐與換帥之后

靠工程與交付穩(wěn)住基本盤？

其實艷姐看到，百川序的誕生，恰逢招商合肥組織深度調(diào)整的關鍵時期。

2025年3月， 原招商蛇口合肥公司總經(jīng)理 周義勇調(diào)任招商積余， 招商南京常務副總經(jīng)理阮向宇調(diào)任合肥公司總經(jīng)理。

他面臨的，是一個行業(yè)深度調(diào)整、市場信心不足的艱難時刻。

而就在2026年2月，原招商蛇口合肥公司總經(jīng)理、后調(diào)任招商積余總經(jīng)理助理的周義勇，因涉嫌嚴重違紀違法被調(diào)查，成為招商體系2026年首個官方通報的反腐案件。

在這樣的背景下，艷姐發(fā)現(xiàn)，阮向宇團隊將全部心力押注在兩個關鍵詞上：工程、交付。

在2025年度工程總結(jié)大會復盤補短，精進提質(zhì)，對2026年工程管理工作提出 明確提出 扎實夯實工程管理基礎，強化質(zhì)量全流程管控，健全獎懲激勵機制，推動制度落地見效，嚴守安全生產(chǎn)底線 五點訴求。

招商蛇口合肥公司總 經(jīng)理 阮向宇

總經(jīng)理 阮向宇還 親自率隊深入招商奧體公園項目一線。

在2025年交付總經(jīng)理動員大會上，“交付不是終點，是美好生活的起點。”重新 定義團隊的新使命，將交付品質(zhì)作為最高標準。

在這種戰(zhàn)略定位下，百川序拿出 3萬方實景示范區(qū)的魄力與誠意，也就不足為奇。

結(jié)語

百川 序引 發(fā)的討論，或許能給行業(yè)帶來一些冷思考。

它展示了一條截然不同的內(nèi)卷路徑：

不是在價格和配置上死磕，而是卷體驗、卷運營的深度。這需要企業(yè)有足夠的戰(zhàn)略定力和資金成本來培育市場。

招商模式的成功，高度依賴于單一城市持續(xù)的高端購買力，能否復制，能否在全國推廣，仍有待觀察。

但這是一個獎勵高投入創(chuàng)新的時代，股市HALO資產(chǎn)蓄勢待發(fā)，樓市高投入實景成為punchline，市場越不安，越需要確定性加持。

當浮華散去，真正用心的尖子生，會被市場看見。而市場的獎賞，從來只給那些敢于提前加碼的長期主義者。

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主編：張艷

責編：閃閃

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