共有產(chǎn)權(quán)房，是大漏還是大坑，未來(lái)房產(chǎn)還是最好的投資嗎

房?jī)r(jià)還會(huì)漲么，哪些地區(qū)的房子還值得買，共有產(chǎn)權(quán)房能買么？

今天我們來(lái)聊聊共有產(chǎn)權(quán)房的那些事。

在聊共有產(chǎn)權(quán)房之前，先來(lái)簡(jiǎn)單說(shuō)一下房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，其實(shí)從今年的十四五規(guī)劃中，就不難看出，無(wú)腦瘋狂增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，靠著房子一夜暴富的可能性幾乎沒(méi)有了，也不要指望房?jī)r(jià)暴跌等著去抄底，這些都是“不允許”發(fā)生的。

什么叫不允許發(fā)生？

就是國(guó)家告訴你，房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的。十四五規(guī)劃中明確提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

你看，主基調(diào)很明顯，四個(gè)字：“房住不炒”，只要發(fā)現(xiàn)哪個(gè)城市房?jī)r(jià)有過(guò)熱的苗頭，馬上就會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控政策。比如，去年年底到今年年初上海房?jī)r(jià)出現(xiàn)異動(dòng)，當(dāng)?shù)卣ⅠR在出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，什么增值稅征免年限從2年提高至5年啊；

嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策啊；

嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)啊；

其目的很明確，就是要防止投機(jī)炒房，保證剛需購(gòu)房需求。

另外有一個(gè)調(diào)控政策非常重要，十四五規(guī)劃提出，要因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。

• 什么是共有產(chǎn)權(quán)房？
• 為什么要發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房？
• 這個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)穩(wěn)房?jī)r(jià)有多大作用？
• 共有產(chǎn)權(quán)房值不值得買？
• 都是哪些人在買？我能不能買？

這些問(wèn)題瞬間成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)，不著急，咱們一個(gè)一個(gè)來(lái)解決。

先來(lái)說(shuō)說(shuō)什么是共有產(chǎn)權(quán)房？

官方給出的定義是：（政府與購(gòu)房者共同承擔(dān)住房建設(shè)資金，分配時(shí)在合同中明確，共有雙方的資金數(shù)額及將來(lái)退出過(guò)程中所承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)；退出時(shí)由政府回購(gòu)，購(gòu)房者只能獲得自己資產(chǎn)數(shù)額部分的變現(xiàn)，從而實(shí)現(xiàn)保障住房的封閉運(yùn)行。）簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是房子的產(chǎn)權(quán)屬于你和政府共有，你一部分，政府一部分，買房的時(shí)候，你只需要出你那一部分產(chǎn)權(quán)的錢就可以了。

好，政府出臺(tái)這個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房，主要為了解決的是哪些人群的問(wèn)題呢？

不知道大家聽(tīng)沒(méi)聽(tīng)過(guò)一個(gè)詞，夾心層居民。

何為夾心層居民？就是一方面沒(méi)資格享受公租房福利，另一方面又沒(méi)錢買房的人。

其實(shí)這樣的居民在一二線城市數(shù)量還是比較龐大的，就像近幾年出現(xiàn)的“新城市人”，“北漂”“滬漂”“深漂”就屬于這一群體。

他們來(lái)到一座城市，才開(kāi)始打拼，肯定是沒(méi)錢買房的。工作幾年后，要結(jié)婚生孩子了，有住房剛需，但是那點(diǎn)工資存款也根本趕不上房?jī)r(jià)上漲的速度。

那么，如今這個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房，就是他們最好的選擇。

這樣看來(lái)，買這種房挺賺的啊，出一部分錢就能使用整套房子，再也不用看房東臉色了，也不用忍受頻繁搬家的痛苦了。這事兒，太讓人高興了。

不過(guò)，你別高興得太早了，越是好事，準(zhǔn)入門檻肯定越嚴(yán)，要想買共有產(chǎn)權(quán)房，是要有購(gòu)房資格的。

就拿北京的申請(qǐng)條件來(lái)舉例吧。

• 一、家庭成員在京均無(wú)住房；
• 二、符合北京限購(gòu)條件；
• 三、單身，30歲以上。
• 四、一個(gè)家庭只能買一套，要是婚前買了一套，找了個(gè)有房的對(duì)象，那還必須得買一套。

條件看起來(lái)很簡(jiǎn)單，但同時(shí)滿足的人其實(shí)并不多，第二條就卡掉了一大批，要么有北京戶口，要么連續(xù)繳滿5年社保或個(gè)稅，不到30歲的單身狗居然沒(méi)資格，這就有點(diǎn)那啥，不過(guò)想想也對(duì)，不到30歲就有錢買房的人畢竟是少數(shù)。

既然條件這么苛刻，審核通過(guò)的人必定會(huì)抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，買下屬于自己的首套房。

好 ，下面我們來(lái)看看，能買上的比例有多大。

其實(shí)早在2017年，北京就已經(jīng)實(shí)施了共有產(chǎn)權(quán)制度，希望徹底解決住房問(wèn)題。當(dāng)年9.30日推出首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目——錦都家園，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，報(bào)名的有16.29萬(wàn)人之多，其中有12.11萬(wàn)人通過(guò)審核。但是房源有多少套呢，只有427套。中獎(jiǎng)率是283：1，如此之低。

但這件事兒吊詭的是，搖到號(hào)的那427個(gè)人，大部分都沒(méi)買。

到了2018年正式簽合同時(shí)，大家都棄購(gòu)了。

我們來(lái)看一組數(shù)據(jù)：

2018年北京一共啟動(dòng)了28個(gè)共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，棄選率基本都在70%以上。

其中棄選率最高的是大興的四季盛景園，2191戶參與選房，僅選走22套，棄選率高達(dá)99%。金悅嘉苑是棄選率第二高的項(xiàng)目，3908戶參與選房，最終選走60套，棄選率98.5%。探花是大興國(guó)瑞·瑞福園，301套房選走50套，棄選率94%。

慘不慘，很慘，但最慘的還是售樓部的小姐姐，辛苦忙活一年，到頭來(lái)顆粒無(wú)收。慘哪！

為什么會(huì)出現(xiàn)這種慘狀呢？

這就要問(wèn)問(wèn)你為什么要買房了？

為什么？為了有個(gè)住處？為了堵住丈母娘的嘴？為了孩子上學(xué)？還是為了城市歸屬感？

估計(jì)你們可以說(shuō)一大堆出來(lái)，但最重要的肯定是這一點(diǎn)，為了賺錢，為了資產(chǎn)升值，提高身價(jià)。

這也是最近幾十年，中國(guó)大部分人購(gòu)房者的基本訴求，大家生怕錯(cuò)過(guò)了房產(chǎn)升值紅利期，從此失去了突破階層的機(jī)會(huì)。

所以，共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)值上漲有限這一特性，也就成為了大家棄選的原因之一。

為什么說(shuō)共有產(chǎn)權(quán)房的上漲空間有限呢，本質(zhì)還是因?yàn)槟阒粨碛胁糠之a(chǎn)權(quán)，擁有比例在50%-95%之間，一共十檔，每檔相差5%。根據(jù)多出多得，少出少得的原則進(jìn)行劃分。假如你選擇只出50%份額的錢，那你就只擁有一半產(chǎn)權(quán)，待后期出售后你也只能獲得收益的一半。

看起來(lái)增值收益的確少了一半，但你也只投入了一半的本金，沒(méi)什么毛病啊。在這一點(diǎn)上我覺(jué)得沒(méi)毛病，收益與本金對(duì)等是正常的，再說(shuō)還讓你擁有完整的居住權(quán)，應(yīng)該是還賺了。

作為一個(gè)商品，除了考慮它的價(jià)值外，還要考慮它的流動(dòng)性，不然價(jià)格漲得再高，不能出手，有價(jià)無(wú)市也是白搭。

相關(guān)政策規(guī)定，購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房后5年內(nèi)不能上市交易，5年后要賣，也只能賣給下一波具有購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房自購(gòu)的人，當(dāng)然還有一種選擇就是政府回購(gòu)你的產(chǎn)權(quán)。

這個(gè)條件也嚇退了很多人，因?yàn)樗囊馑际悄愫苡锌赡苜u不出去，市場(chǎng)上的共產(chǎn)房一直在增加，而且還有很多庫(kù)存，人家肯定優(yōu)先選擇買新房，至于政府回購(gòu)，價(jià)格如何定，現(xiàn)在還沒(méi)有先例，也不知道如何定價(jià)，這個(gè)不確定性也擊退了一波購(gòu)買者。

這種形成閉環(huán)的封閉交易就決定了共有產(chǎn)權(quán)房幾乎沒(méi)有資產(chǎn)升值空間了。

當(dāng)初共有產(chǎn)權(quán)房新政出臺(tái)時(shí)，大部分人眼饞的是它的價(jià)格，并帶有薅羊毛的非分之想，初心還是沒(méi)放在“居住”上面，如今慢慢地看清了真相，薅不到羊毛了，因此都選擇敬而遠(yuǎn)之，而剩下的才是真正有居住需求的人，這也是政府想達(dá)到的目的。

共有產(chǎn)權(quán)房的推出，是國(guó)家在吸取了過(guò)去經(jīng)適房、限價(jià)房、自住房等保障類住房的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)之后，真正把房子“住”的功能提現(xiàn)的淋漓盡致，把投資和牟利的空間壓縮到最小的一個(gè)對(duì)樓市的調(diào)控政策。

說(shuō)了這么多，共有產(chǎn)權(quán)房到底該不該買呢？什么樣的人群，最適合共有產(chǎn)權(quán)房呢？

繼續(xù)往下看，假如你屬于一下這5種情況，可以考慮買。

1、沒(méi)家底，又想有個(gè)小窩

就是首付怎么湊都湊不出來(lái)，但又想擁有一個(gè)屬于自己的小窩，不想為了租房東奔西跑的，可以買。畢竟共有產(chǎn)權(quán)房首付低啊，房?jī)r(jià)比周邊低至少30%，有的直接打?qū)φ郏沂滋坠e金貸款只有20%，商貸30%，可以滿足你首付低的要求。畢竟你想靠工資增長(zhǎng)來(lái)攢足商品房的首付，希望非常渺茫。

2、娃要上學(xué)

這個(gè)理由的確是很多人的首選，在北京沒(méi)房孩子就不好上學(xué)，不然就得把娃送回老家當(dāng)留守兒童了，你肯定不愿意啊，所以還是早點(diǎn)買吧，把孩子的上學(xué)問(wèn)題解決了。

3、成為北京人

每年都會(huì)有一些應(yīng)屆畢業(yè)生弄到北京戶口指標(biāo)，但這樣你就成為了北京人么，那你肯定是想多了。你那是集體戶口，不買房就永遠(yuǎn)成為不了真正的北京戶口，也沒(méi)啥用處。另外你買房落戶后，娃一出生就是純正的北京人了，因?yàn)樯矸葑C號(hào)碼是1100打頭的，和新北京人是不一樣的。

4、地段好，新房太貴

比如石景山1號(hào)線。朝陽(yáng)將臺(tái)、海淀清河等，只出商品房單價(jià)的一半就可以入住城市核心區(qū)，交通，商業(yè)，學(xué)校，公園等配套設(shè)施十分完善，而新房?jī)r(jià)格貴的出奇，那還是抓緊機(jī)會(huì)上車吧，因?yàn)榛鸨牡囟斡肋h(yuǎn)火爆，搖中了也是一種幸運(yùn)。

5、不想折騰了

如果你已結(jié)婚且雙方都有一份穩(wěn)定的工作，想在工作所在區(qū)內(nèi)搞套房子住，以后也不想置換的，可以買。單身我勸你還是謹(jǐn)慎考慮，前面我也提到過(guò)準(zhǔn)入資格，單身現(xiàn)在買了，要是未來(lái)對(duì)象也有房，那就有被迫賣房的風(fēng)險(xiǎn)，所以入手需謹(jǐn)慎。

好，以上就是我對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的看法，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是抱著投資心態(tài)來(lái)的，就不要去湊熱鬧了，謹(jǐn)記國(guó)家政策，房住不炒，要炒你也別來(lái)這。另外那些真正的剛需是有入手的必要的，畢竟國(guó)家就是為了你們而出臺(tái)的這個(gè)政策，你們不享受誰(shuí)享受呢？