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文/盧或者
國內物流圈有一句俗語：華東物流看上海，上海物流看青浦，青浦物流看e通。
雖然這句話有“過譽”之嫌，但青浦匯集了中國最知名的物流公司是不爭的事實。這里是集聚著包括三通一達、德邦、安能、極兔速遞在內的一大批知名物流快遞企業，其中多家公司的總部都位于e通世界產業園區內。
e通世界是一家民營產業園區，成立于2010年，在產業園林立的上海，這家公司以獨特的魅力成為了物流巨頭們“最為信賴的房東”。近十年里，e通世界見證了壹米滴答的成長、極兔的擴張和安能的上市。
今天e通世界在上海運營了六個產業園區，總運營面積近60萬平方米，入駐企業近千家，形成了現代物流、高端智能制造、信息科技、智慧醫療幾大主導產業，成為上海產業園區中不可忽視的重要力量。
產業園的“慢生意”
“我們選擇走這條道路的時候，黃銀賢董事長就給團隊兩個建議。第一，我們做不了暴發戶，賺不了快錢；第二，我們要有做服務的姿態，要以運營商的身份來定位自己。”e通世界總裁黃忠偉在接受《商業江湖》采訪時如此表述。
e通世界總裁黃忠偉
e通世界起源于上海三銀投資，三銀發展早期主營科技涂料業務，是業內知名的涂料企業，其涂料產品被廣泛用于各大知名建筑，如世博會中國館、杭州灣跨海大橋等。
2010年前后，虹橋樞紐完成規劃，對區域內企業也提出了更高的環保要求。三銀的涂料工廠正好位于“城市更新”的范圍內，需要根據規劃做新的調整。
三銀投資董事長黃銀賢決定在這塊土地上興建商務樓。
“當時有三種改建選擇，一是商務樓，二是繼續做廠房、倉庫，三是做酒店或者醫院。”黃忠偉說，因為土地屬于工業用地，所以無法興建醫院和酒店，而如果繼續建工廠倉庫則有違“城市更新”的概念，因此他們最終在這塊土地上興建了辦公園區，這就是e通世界的第一個項目——一個5萬方的商務園區。
e通世界產業園區
就是在做這個決定的時候，黃銀賢董事長說了上述建議，“做產業園就要熬得住時間，這是一個慢生意。”
確實如此，e通世界的第一個項目就“十分難熬”。
“項目完工3-4年里，都很難租出去。”黃忠偉解釋說，當時周邊都是工廠，雖然他們的項目屬于“稀缺資源”，但交通不便、商務配套也不健全。而且周邊工廠都有自己的辦公空間，并不需要租用他們的園區辦公，真正需要租辦公室的是那些“流動性很強的人群”，但遺憾的是當時這些用戶很難招徠。
他們花了四年時間，才讓這個商務園區的招租率達到70%。
但這幾年也讓e通世界總結了很多招商經驗。
“2014年前后，我們將招商的方向做了一些調整，開始看現代物流相關的企業。”黃忠偉說，他們當時發現新入駐的幾家企業都屬于現代物流產業，他們開始分析這些企業入駐背后的原因，進而將現代物流產業視為主導。
同時e通世界開始著力打造自己的核心競爭力，提升品牌的知名度。
“我們當時的地理位置不如市區那么繁華，建筑也不如甲級寫字樓那么漂亮，于是我們就做差異化競爭，開始重視企業服務這個職能。”黃忠偉說，就在那個時間e通世界建立了自己的企業服務團隊，開始向產業園區運營管理方向發力。
2016年，e通世界將此前的商務園更名為產業園，聚焦產業板塊。
“我們前期招商的時候并不聚焦，無論什么產業只要能交租金都歡迎入駐，但后來發現這很難提供企業服務，因為不同企業有完全不同的需求。”黃忠偉說，這倒逼著他們開始向產業聚焦。
而此時也正是青浦區大力發展物流產業的時節。青浦位處長三角中心地區，背靠虹橋樞紐，交通便利，高速縱橫，優越的地理位置讓青浦很快成為物流龍頭的駐地。
物流龍頭的入駐又帶來了更多配套企業的到來，很快青浦轄區內的物流企業數量就快速增加。
“這些產業聚集有得天獨厚的區位優勢，龍頭客戶落地后就有了一定的基礎，我們在這個基礎上再進行培養補充。”黃忠偉說，這些年里他們圍繞現代物流產業引入了許多周邊公司，如物流金融、物流媒體、物流人才培養等。
“我們甚至專門從北京挖了一家物流傳媒公司過來入駐。他們主要組織舉辦大型的物流行業論壇峰會，入駐后就會在我們園區內舉辦此類活動，這進一步增加了物流企業對我們園區的黏性。”
從主干企業到周邊配套，在隨后的幾年里e通世界一步步地引入現代物流相關企業，最終形成了一個以物流為主體的生態圈——龍頭企業發揮創新引領作用，配套企業可以在園區內建立自己的業務鏈接，甚至可以舉辦行業論壇、對接業務等，這給e通世界帶來了明顯的產業紅利。
“我們的招商終于變得輕松了，相關的物流公司會主動要求入駐e通世界，我們的出租率在2017-2018年甚至達到110%。”黃忠偉說，當時一些高速成長的企業不斷擴租，甚至在其他企業還沒退租時，他們就會提前預付租金，因此將出租率提升到110%的水準。
物流產業成功后，e通世界又連續聚集了智能制造、醫療科技兩個產業。
e通世界主導產業
“我們做這些產業都是順勢而為，科技類企業初創期可能在市區辦公，但市區沒有那么大的空間給他們做研發測試，所以隨著企業的壯大他們會搬到我們園區辦公；醫療科技產業則是青浦區重點打造的另一個產業方向，國際醫學中心及遠大健康城都在大虹橋轄區。”黃忠偉說，一個產業的成長都需要3-5年的時間，很多時候人為培養很難一蹴而就，反而需要借助產業自身發展的趨勢，讓他們在良好的產業氛圍內自由成長。
發掘“外環沿線”價值
現代物流、智能制造和醫療科技產業平臺的成功打造，給了e通世界“走出去”的信心。2017-2018年，e通世界走出自己園區，開始為其他園區、辦公樓提供運營服務。
“市場上有能力做園區運營的團隊并不多，很多辦公空間空置、出租率低下。”黃忠偉說，他們主要針對“外環沿線”的辦公空間做運營管理。
“選擇在外環沿線的工業區內做空間運營是因為我們對這條發展道路比較熟悉。近幾年隨著“城市更新”有更多的實體企業需要搬遷調整，今天的他們和當初的我們一樣面臨類似的困局。”黃忠偉說，e通世界積累的經驗能更好的服務這種空間，因此他們選定了“體量3萬平方以上，租金在1.8-2.8元之間的項目”作為標的。
而另一個促使他們走出去的原因是，一直以來e通世界的項目都是“自持資產”，他們現有的6個園區都是自有物業。重資產模式讓e通世能更加自主的設定空間，給他們更大的底氣，但同樣重資產模式也面臨“節奏緩慢”，投資時間過長等問題，因此在積累了成熟的運營經驗后，黃忠偉想帶領e通世界做一些“輕資產項目”。
e通世界園區布局
“上海外環沿線有幾千萬平方的空間沒有被很好的利用，我們可以和業主合作幫他們更好的做空間運營。”從2018年到今天，e通世界做了4-5個輕資產項目的合作，“有政府空間也有民營園區，也有涉及區域地標性建筑的超高層寫字樓。”
黃忠偉說，現在整個行業的發展也呈現出“外環辦公空間崛起的趨勢”。
一方面，越來越多原本在市區CBD租住的企業正在搬往外環的產業園區中，另一方面長三角其他省市的企業正努力向上海外環線靠攏。
“產業園區概念火起來后，對很多科創型企業有了更大的吸引力。與CBD相比，產業園區有一些便利性和政策福利，并且經過十年的發展，現在外環和市區的商業配套已經持平，外環也有麥當勞、肯德基和星巴克，而這里的租金只是市區內的1/4甚至是1/5。”黃忠偉說，外環園區的隱藏福利和高性價比都成為e通世界產業園吸引市區企業的亮點。
而對于長三角其他城市的企業而言，他們在上海開設分公司時同樣會偏向于選擇在外環一線的產業園區內辦公。
e通世界產業園區
“長三角企業發展到一定階段后，一定會來上海設立一個分中心，他們在選擇辦公地址時也會優先考慮外環一線的產業園區，這里租金和江浙相仿，交通便利，配套完善。”黃忠偉說，在這兩種力量的疊加下，今天外環一線的產業園區正在受到越來越多的關注。
而這也是e通世界產業園選擇外環線做空間運營的主要原因。“作為產業園區的運營者e通世界正努力發掘外環沿線空間的價值。”黃忠偉說。
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