政策底+行業底，現在，到底要不要買房？

作者｜地產十一郎

來源｜地產十一言（ID:dichanshiyiyan）

歷史總是驚人的相似。

聽說，燕郊也正在限購松綁。從鄭州開始，福州、哈爾濱、衢州、秦皇島，再到環京的龍頭區域燕郊，樓市正在以點狀城市分散式地政策松綁。有機構梳理說今年已有超60個城市出臺穩樓市政策。

除了取消限購限售、降低首付等購房政策端松綁以外，頂層對于房企融資、居民貸款的金融政策端也逐漸放松，甚至一天內有5個國家部委同時發文站臺房地產。

所謂“松久必緊，緊久必松”。

帶了5年緊箍咒的樓市，開始松動了。

甚至，有人斷言中國樓市又回到了2008年，給人們以巨大的想象空間，勸人們 “抓住中國樓市的最后一次機會“。

的確，不斷向前的歷史車輪，當下又軋到了底部。你我作為這宏大時代背景下的一粒粒塵埃，

是否要抓住樓市最后一次機會的前提是你能否抓住。

別笑，這是一句嚴肅的話。

能抓住機會，是因為有能力抓住；否則，您還是老實在家躺平吧。

畢竟，現在買房可不比十年前，閉著眼買房的時代一去不復返了。

2022年，是難得的政策底+行業底，“雙底”之下，一粒塵埃到底要不要買房改變自己的人生命運呢？

下面，請聽一個十年房產老司機的內心獨白。

首先，2022年，的確是買房好時機。

可以說，憋了5年的樓市，幾乎被干SI的樓市，終于在2022年迎來了松動，或者用之前經常聽到的詞：刺激。

政策底+行業底，2022年，是房地產行業5年來的底部。觸底必定反彈。所以，有條件的人們，好花不常開，抓住機會，且買且珍惜。

只是，2022的基本面可以比肩2008嗎？

十一郎認為，未必。

我們先來回顧下2008年金融危機后房地產行業的表現：

全國商品房銷售額2.51萬億元，同比下降16.1%； 銷售均價3800元/平，同比下降1.7%； 商品住宅年末廣義庫存面積10.8 億平，同比增速高達23.6%，去化周期同比提升了6.5個月至18.1個月； 王石年薪從前一年的691萬元大幅縮減至248.1萬元，降幅達三分之二； 北京各個樓盤也紛紛跟風降價，如星河皓月推出的10套特價房，價格下調幅度將近50%； 開放商的折扣一路走低，一開始是尾盤甩賣，后來就是99折、98折、95折、9折……

面對此慘狀，當年10月，央行出臺新政，首付比例從30%降到20%，貸款利率打7折。

后來的故事我們都知道了，房價上漲，一大批70后、80后的家庭命運被改寫。

另外一次降低首付比例和利率的時間節點是2014年。

在“大眾創業，萬眾創新”的大旗下，房地產行業再次迎來了一波高潮。

2014年9月30日，貸款利率再次來到7成； 2015年9月30日，首套貸款比例最低來到25%； 2016年2月，在最低25%的首付比例基礎上，各地向下浮動5個百分點；同時首套未結清的情況下，二套門檻也由40%降到30%。

接著，突如其來的股災讓人們又陷入了窘境，外匯儲備持續暴跌，超人李嘉誠“跑路”，房地產市場再次成為那個被拋棄的孩子。

2014年全國商品房銷售額 7.63 萬億元，同比下滑6.3%；銷售均價 6324 元/平，同比增長 1.4%，增速明顯下滑；

商品住宅廣義庫存增至歷史最高點：28.1億平，去化周期高達 26.9個月。

高庫存，高去化周期，量價齊跌，萬念俱灰。

這樣的背景下，開啟了第二次下調首付比例，同樣大幅下調利率。

這一輪下來，中國房價在很短的三五年又翻了一兩番，一大波80后、90后的家庭命運被改寫。

而這一次，是歷史上第三次調節首付比例和利率，機會再次降臨！

只是，在十一郎看來，這次的機會與2008年、2014年時，并不是一樣的。抓住的可能是機會，也可能是令你很難翻身的大坑。

為何這么講呢？

首先，這次救市的效果十分乏力。

從意愿上看，各地政府很努力地“救“，從結果上看，市場卻沒有沒有明顯回暖。

從3月份開始，接連有不同城市開啟了救市之路——取消限購，取消限售，利率下調，放款速度上提，甚至廣州還出現了“接力貸”……這波操作下來，要擱以前，樓市早進入全面復蘇的前奏了，但這一次，業內期待的小陽春仍然沒到來。

今年央行公布了2月份各項金融數據，其中“居民中長期人民幣貸款”，出現了自有統計數據以來的首次“負增長”。

明明很多城市都降首付了，放款時間越來越快，大家買房的情緒卻依然很低。

市場觀望情緒還很濃啊。

第二，百強房企中有七成在一季度都沒有拿地。

過去只要土拍火，市場就會火，地價推動房價上漲，土拍刺激樓市預期，過去都是這么玩的。

現在呢，開發商都不敢拿地。

據克而瑞的最新數據，他們重點監測的30個城市3月份商品住宅成交面積環比增長48%，同比跌幅擴至47%。土地市場方面，企業拿地依舊保持謹慎態勢，截止至3月末，百強房企中僅有三成企業拿地。

雖然現在管理層明確，開發商合理融資需求要滿足。但在當前這個信心比黃金還金貴的時候，金融機構都開始悲觀，開發商也就更謹慎拿地了。

開發商躺平不拿地，開發增速下降，可銷售面積縮減，土拍蔫了，對市場情緒傳導更加不到位。

無論從購房端、金融端還是開發商，整體市場的信心依然沒起來。

救 市救不起來，這是為什么呢？

一部分原因歸結于疫情。

本來2月下旬廣州已經開啟了樓市回暖跡象，結果還沒全面復蘇，香港疫情爆發硬生生把火苗掐滅。

上海也一樣，說好的3月小陽春，結果還沒來得及起來，就扼殺在搖籃里了。

僅存幾個還沒受到疫情影響加上樓市超寬松的城市，比如鄭州和蘇州，有回暖的態勢。

疫情當前，大家的心思是抗疫，除非剛得不能剛的剛需，要結婚要上學非得頂著疫情買房，其他人都是等一等。

疫情只是外因，最重要的是失業和降薪。

最近優化裁員的消息我想已經包圍了所有人吧，京東、阿里、騰訊等大廠紛紛裁員，房地產公司大批員工被優化，或者被降薪，部分城市的公務員和教師也在降薪范圍內。

降薪意味著直接削弱了購買力。

以前買房，年輕人都是在工作穩定基礎上，并且可以看到工資穩定增長，這樣的預期下大家才敢去加杠桿買房。

截止2021年底，居民部門杠桿率與2020年持平，62.2%。

而居民債務中約64%是中長期消費性貸款，而房貸則又是中長期消費性房貸的大頭。

現在呢？工資降了，月供還款能力變差，壓力就會隨之加大，在買房的時候就無法只關注漲幅這種未來無法準確預測的事情身上，而是控制風險，保障安全。

更極端的，被裁員之后找不到工作的人，月供如何還？

還不上月供的，那就等著被銀行收房法拍吧。

有一組數據很值得我們警醒：

2019年全國法拍房有50萬套，而兩年后的2021年則超過了160萬套。

就像那句段子說的：房地產這個夜壺又被拿出來了，卻發現沒有尿了。

這才是救市救不起來的最主要原因。

從目前的調控政策看，降低首付比例并不等于降房價，在房價沒有下降的前提下，降低首付就相當于月供壓力增大了。

所以，最終決定市場走勢的，不是購買意愿，而是真實購買力。

但是，收入不增長，哪來的購買力去買房？

說了這么多，都是外部的宏觀形勢。總結一下：

1.2022年是政策底+行業底，是一個買房好時機 2.2022年的經濟面與2008年不同，買房很可能掉進大坑 3.購房端、房企端、金融端的信心都還沒起來 4.疫情、失業、降薪等因素降低了真實購買力

那么，基于以上幾點，2022年到底該不該買房呢？

十一郎有幾條發自肺腑的建議，想跟大家分享下。

第三，可以買房，2002的確是多年難遇的好時機，但是，不要死命用杠桿。

在疫情+失業面前，所有的機會都靠后站。把吃飯、養家、養娃、看病的錢留好，有了閑錢再去考慮投資，切記切記！之前的高杠桿投資不再適合買房。

過去，在房價上漲的時代，大家貸款買房成為了常態，甚至有些人用經營貸、信用貸借來的錢也拿去買房投資。2021年底，我國居民的住房貸款在中長期消費貸款里占64%。

第二，買房一定要買核心城市的核心資產，擦亮眼選板塊。

現在買房，最終于的是選城市，這個城市一定是人口持續流入的，有著大量新市民涌入的，有著產業進駐和產業升級更新的，最好是民營經濟發達活躍的。只有這樣的城市，才能更多的住房需求。

同一個城市里，也會有不同板塊之間的分化。以北京為例，朝陽望京的房價和房子漲幅與房山竇店的就不是一個級別。如何選板塊，就涉及到一個更微觀的話題了，十一郎有余力了可以跟大家再做分享。

第三，杠桿買房的，一定要想清楚，月供于你而言意味著什么。

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