關(guān)于房貸利息的真相

事情的起因是朋友問(wèn)起關(guān)于第一期不滿(mǎn)一月的貸款銀行要求只還利息不還本金，是否虧了？

討論過(guò)程里發(fā)現(xiàn)房貸看似簡(jiǎn)單，其實(shí)真的不簡(jiǎn)單

再聯(lián)想到網(wǎng)上很多自媒體或大V，甚至某TOP2學(xué)校網(wǎng)紅教授的自媒體視頻里也有錯(cuò)誤的說(shuō)法

于是覺(jué)得有必要專(zhuān)門(mén)寫(xiě)篇文章厘清關(guān)于房貸的種種誤區(qū)

01

貨幣的時(shí)間價(jià)值

厘清誤區(qū)的第一課，就是要有貨幣的時(shí)間價(jià)值概念

時(shí)間價(jià)值是什么意思呢？

就是因?yàn)樨泿艜?huì)貶值

所以今年的100元，和明年的100元，所蘊(yùn)含的價(jià)值不同

所以今年的100元和明年的100元是不可以直接對(duì)比的

在紙幣體系下，今年的100元一定比明年的100元更有價(jià)值

那么今年的100元跟明年的105元比誰(shuí)更有價(jià)值？110元呢？

這就涉及到把不同時(shí)間貨幣價(jià)值統(tǒng)一起來(lái)的最重要的概念：利率

利率就是衡量貨幣價(jià)值的錨

如何衡量？很簡(jiǎn)單

如果利率為5%，今年的100元，到明年就會(huì)變成105元

那么今年的100元跟明年的105元的價(jià)值就是一樣的

明白了這個(gè)道理以后

你就知道，不同年份交的利息是不能直接相加的

因?yàn)橥瑯佣际?00元，在今年、1年后、2年后、N年后的價(jià)值都不同

所以很多大V說(shuō)

“ 你的利息是你的本金兩倍還多，所以你在給銀行打工 ”

前者是毫無(wú)道理的，直接把利息相加是沒(méi)有意義的

當(dāng)然后半句或許有道理，前提是你不能獲得比貸款利率更高的收益

如果你的理財(cái)收益比房貸利率高，或房?jī)r(jià)上漲速度高于貸款利率

那么其實(shí)是銀行在給你打工

02

等額本息還是等額本金？

讓我們先看個(gè)例子：

我借了100元，每年利息5%，借2年，到期償還本金

那么我的利息支出是第一年末5元，第二年末5元，本金是第二年末還100元

所以我的現(xiàn)金流是這樣的：

第0年：流入100

第1年：流出5

第2年：流出105

那么按照上面教的方法，我流出的錢(qián)在未來(lái)的價(jià)值并不等于現(xiàn)在的價(jià)值

所以我們不能直接把三年的現(xiàn)金流相加得到-10元，認(rèn)為我虧了10元

實(shí)際上，使得我流入和流出的價(jià)值相等的利率就是我的真實(shí)借貸成本

那么這個(gè)成本是多少呢？

正好也是5%

我們可以計(jì)算一下，5/1.05+105/1.05^2 = 100

所以，按照5%利率借款，先付利息，后付本金，我的借貸成本就是5%

如果我們換一種還款方式，換成等額本息呢？

這里的計(jì)算稍微復(fù)雜一點(diǎn)，我就把過(guò)程省去了

這樣每年的還款都是53.78元

所以我的現(xiàn)金流是

第0年：流入100

第1年：流出53.78

第2年：流出53.78

如果我們計(jì)算一下借貸成本，你會(huì)發(fā)現(xiàn)

53.78/1.05 + 53.78/1.05^2 = 100

借貸成本仍然是5%

事實(shí)上，只要貸款利率是多少，不管怎么還款，你的實(shí)際成本就是多少

所以，等額本息和等額本金，在借貸成本上完全相同

有一些大V會(huì)說(shuō)，等額本息，先付的大多都是利息，后面才是本金

等額本金一開(kāi)始就還很多本金

所以等額本金總體的利息比等額本息少，選等額本金更劃算

這就是典型的胡說(shuō)八道了

利息根本不可加，利息的多少不代表借貸的成本

借貸的成本一定是一個(gè)利率，而不是絕對(duì)的利息金額

那么等額本金和等額本息有區(qū)別嗎？

有的

區(qū)別在于現(xiàn)金流的分布不同

還拿上面100元借款的例子舉例

在第一個(gè)案例中

我們占用本金占用了2年，第二年才最終還本金

而在第二個(gè)案例中

我們第一年就還了48.78元的本金（利息是100*5%=5元，所以本金是53.78-5=48.78元）

第二年再還了剩下的51.22元本金

與其說(shuō)你借了2年

不如說(shuō)你其實(shí)借了兩筆錢(qián)

第一筆48.78元只借了1年

第二筆51.22元才借了2年

這就是為什么看起來(lái)等額本金還的利息更少的原因

因?yàn)閷?shí)際借款的時(shí)間比等額本息更少

等額本金等同于在等額本息的基礎(chǔ)上提前還了一部分貸款

除此之外，沒(méi)有其他差別了

03

要不要提前還款？

究竟想要等額本金還是等額本息？

就看你想不想借更長(zhǎng)時(shí)間的貸款

本質(zhì)上就是一個(gè)要不要提前還款的問(wèn)題

我想在過(guò)去應(yīng)該沒(méi)有人會(huì)想要提前還款

也就沒(méi)有人會(huì)傾向等額本金

但現(xiàn)在，房?jī)r(jià)上漲速度如果跟不上房貸利率

那么就只能依靠你自己的投資收益率超過(guò)貸款利率來(lái)賺差價(jià)

如果你的理財(cái)收益還跑不過(guò)房貸，那提前還款不失為合理的選擇

但眾所周知，股市的長(zhǎng)期收益率遠(yuǎn)超房貸利率

所以在我看來(lái)，沒(méi)有必要提前還房貸

很多博主在小紅書(shū)等平臺(tái)曬自己提前還了房貸

還認(rèn)為是具備理財(cái)意識(shí)

更有一些博主明確鼓勵(lì)大家提前還房貸

并且說(shuō)要等還了1/3的房貸以后再提前換房貸

如果還款方式為等額本息，20年的房貸已經(jīng)還了三分之一，這時(shí)候選擇提前還款可以節(jié)省利息，用戶(hù)如果想要支付更少的利息，那么提前還款是有必要的。而還款方式為等額本金，已經(jīng)還了三分之一，這時(shí)候利息基本上已經(jīng)支付的差不多了，這時(shí)候提前還款就沒(méi)有必要了。 某些財(cái)經(jīng)博主

上面滿(mǎn)滿(mǎn)都是槽點(diǎn)，槽多無(wú)口

讀完本文的聰明的你應(yīng)該能看明白其中許多錯(cuò)誤

-不存在“節(jié)省利息”的說(shuō)法，利息不可加，貸款成本取決且唯一取決于利率

-不應(yīng)該以“支付更少的利息”為思考貸款劃不劃算的抓手，不應(yīng)該存有支付了多少利息的概念

-提前還款與否取決于你能否通過(guò)用來(lái)還款的這筆錢(qián)獲得比貸款利率更高的收益，而非已經(jīng)還了多少錢(qián)

那回到最開(kāi)始的問(wèn)題

第一期不滿(mǎn)一月的貸款銀行要求只還利息不還本金，是否虧了？

比如我是7月25日銀行房貸，開(kāi)始計(jì)息

還款日為每月20日

那么第一個(gè)還款日為8月20日，離7月25日不足一月

銀行說(shuō)，這個(gè)月的還款你就還這25天的利息就行，本金不用還了

而我本來(lái)應(yīng)該是等額本息還款

這樣操作到底虧了賺了？

從貸款利率上說(shuō)，不虧不賺，它不改變你的貸款成本

但卻推遲了你還本金的時(shí)間

等于本來(lái)放款后第30天就應(yīng)該還本金

現(xiàn)在卻要等到第55天才還第一筆本金

所以本質(zhì)上是你的貸款期限延長(zhǎng)了

對(duì)我來(lái)說(shuō)，我會(huì)覺(jué)得我賺了

因?yàn)槲易孕磐顿Y能跑贏房貸利率

如果你覺(jué)得你跑不過(guò)，那你就虧了

希望本文能講清楚房貸利息相關(guān)的問(wèn)題

其實(shí)并不用做復(fù)雜的計(jì)算

核心就是兩句話

貸款利率就是你的真實(shí)貸款成本，與你的還款方式和時(shí)間無(wú)關(guān)

還款方式與實(shí)際貸款期限有關(guān)，越晚還本金貸款期限越長(zhǎng)，而是否需要長(zhǎng)期的貸款取決于你的投資收益率（包括房?jī)r(jià)上漲）能否跑贏貸款利率