房地產紓困，深圳這個“白衣騎士”來頭不簡單

房地產紓困，這是當下的難題，也是各個城市急于破冰的命題。

今年以來，各地政府的工作重心之一就是穩地價、穩房價、穩預期，隨著7月突然爆發的業主“斷供潮”，對房地產紓困“白衣騎士”的呼聲更是不絕于耳。

深圳也受到波及，但是深圳房地產正迎來一位特別的“白衣騎士”。

9月8日，御龍華府項目方深圳益田集團與安居建業聯合發布公告：安居建業接受益田集團委托，在不改變項目開發主體的情況下，為項目提供工程管控至交付服務全過程全方位管理支持服務，為項目順利交樓護航，共同為業主打造安居樂業的典范項目。

益田華府項目將與安居建業合作

這是安居建業這家“神秘”企業第一次公開亮相，這個“白衣騎士”是什么來頭？他如何為地產項目“保駕護航”，這些信息都值得探究。

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15年的期待

與一般的新開工樓盤不同，益田御龍華府是深圳市首批重點城市更新項目，關系到木頭龍社區1300多戶回遷業主的利益，而且木頭龍社區的改造自2007年啟動以來，已經歷時15年，可謂一波多折。

位于羅湖核心地段的木頭龍，名字聽起來有點呆萌，卻是深圳的一個老村，由于早年在特區發展初期野蠻生長，這個“老村”設施老化，衛生條件惡劣，當地居民普遍認為：“這里到了非改不可的地步。”

舊改前的木頭龍社區老舊不堪 圖源：網絡

2007年益田集團進駐木頭龍，開展前期改造意愿征集工作。2010年，木頭龍被列入深圳城市更新單元第一批計劃的8個舊住宅小區改造項目之一。

然而，木頭龍一直由于極少數人沒簽約成功，未達到雙百簽約率的政策規定，項目一直拖而未決。

木頭龍城市更新項目片區，待拆遷的舊樓外長滿了雜草。圖源：深圳晚報 記者 楊少昆 實習生 李盈盈 攝

為了啃下這塊木頭龍舊改這塊“硬骨頭”，羅湖在全省率先采用零星房屋征收方式，2019年10月15日發布了《深圳市羅湖區人民政府房屋征收決定書》，一舉打破多年的簽約困局。

兩個星期內，木頭龍1363戶權利主體將房地產相關權益轉移到深圳市益田集團股份有限公司，木頭龍舊改終于取得突破性進展，以“益田御龍天地”（后改為御龍華府）的名字正式亮相。

2020年初，就在疫情剛緩解的3月4日，御龍華府項目變作為市里重大項目第一批復工，市區領導都趕到工地現場“見證歷史”。木頭龍的業主們更是充滿了期待，隔三差五就跑到工地看進展，有些人更是會跑到項目公司所在的萬科俊園二樓一間酒樓喝早茶，透過酒樓的落地玻璃，可以把木頭龍項目工地的景象一覽無余。

羅湖區2020年第一季度重大項目集中開工儀式，其中就有木頭龍城市更新項目 圖源：深圳晚報

然而房地產形勢的變化，也波及到益田御龍華府項目，作為一個周期如此漫長體量如此巨大的舊改項目，對房企資金鏈的要求可想而知。這也讓業主憂心忡忡，多少人黑發熬成了白發，就想住進自己的新房子。

其實，不單是業主急，開發商也著急。由于地處深圳中心地帶，是深圳城市更新重點項目，木頭龍片區的舊改也就關系著深圳城市更新模式的走向。對羅湖區來說，這是羅湖加快推進粵港澳大灣區和深圳先行示范區建設的重要行動，也是羅湖以大片區大項目帶動大發展，加快建設可持續發展先鋒區的重要舉措。

木頭龍城市更新項目于2020年開始動工 圖源：深圳晚報

更何況，木頭龍城市更新項目歷經前后三、四屆區委區政府的接續努力，走到現在這個階段殊為不易。

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股東“天團”

關鍵時刻，安居建業這個“神秘”的公司出現了。

9月8日益田和安居建業聯合發布的通告里顯示：安居建業接受益田集團委托，在不改變項目開發主體的情況下，為項目提供工程管控至交付服務全過程全方位管理支持服務，為項目順利交樓護航。

“神秘”的“白衣騎士”——安居建業

安居建業究竟是什么來頭？它如何為房地產紓困，如何為這些巨量資金的項目“保駕護航”？

公開資料顯示，2022年1月21日，深圳市安居建業投資運營有限公司正式成立，注冊資本20億元人民幣。不過，當時媒體并沒有報道這家公司成立的背景，只是根據工商登記資料查到萬科參與投資了這家公司。經營范圍也只是提到“包含：以自有資金進行投資活動，社會經濟咨詢服務，房地產開發經營，房地產咨詢，物業管理；住房租賃；非居住房地產租賃；房屋拆遷服務等”。

實際上，據企查查資料，萬科只是安居建業的四家股東之一。另外三大股東分別是深圳市人才安居集團、深圳市特區建工集團、深業集團。

安居建業的四家大股東

這三家公司可都是深圳響當當的大國企啊，分別來自地產、建筑及綜合開發行業，再加上萬科這個行業龍頭，可稱得上“天王組合”。

其中，人才安居集團注冊資本1000億元，是深圳市國資委履行出資人職責的國有獨資公司，其作用不僅是深圳保障人才安居樂業的平臺，而且穩地價、穩房價、穩預期的中堅力量——累計籌建公共住房15.8萬套，供應公共住房5.8萬套，約占全市同期總量的1/3，服務約4800家企業、12萬人才及其家屬！

深圳人才安居集團是深圳公共住房籌建主力軍 圖源：深圳特區報

深圳市特區建工集團則是最早進行特區基礎建設的拓荒牛、創業者，也一直是深圳建筑工程領域的領頭羊，承擔全市國資建工資源整合、建工產業投資與經營、產業空間服務保障等平臺功能。作為廣東首家5A級設施維修養護單位和深圳國資系統唯一具有城市基礎設施全鏈條服務能力的企業，深特工承擔了深圳全市超65%道路、橋梁、隧道管養任務。

深圳建工承建的深圳信息職業技術學院獲得“國家優質工程獎” 圖源：深圳建工官網

深業集團有限公司則是深圳從外向內引進資金、技術、項目和現代化管理經驗的窗口公司，是深圳市國資委直管的大型綜合性企業集團，也是深圳市與香港政商界聯系的橋梁之一。

深業泰然公司打造的泰然天安科技園區 圖源：深業集團官網

萬科在中國房地產行業的龍頭和標桿作用更不用多說，有它的加入就相當于提供了專業上的保證。

這樣的股東“天團”，表明安居建業的出身非同一般。能組合起這“四大天王”做股東，來為房地產項目保駕護航的，也只有可能是深圳國資。

有業內人士透露，安居建業實際上是深圳市政府為房地產業紓困解難、化解地產行業風險而成立的市屬國有房地產平臺公司，全力承接“三保一防”任務。除了益田御龍華府項目，安居建業還介入了龍崗區恒大項目保交付工作。

木頭龍小區城市更新效果圖

“三保一防”，就是指保交樓、保民生、保穩定及防范化解房地產領域風險。而“三保”的核心關鍵在于“保交樓”，因為保不了交樓，保民生和穩定都成了空談。

無論是益田御龍華府項目，還是恒大在深圳的項目，安居建業都以“保交樓、保民生、保穩定”為目標，得以盡快盤活項目。

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市場化與專業化

強大的國資股東背景，再加上承擔深圳的特殊使命，安居建業會走上一條什么樣的國企之路？

從益田御龍華府項目來看，安居建業沒有改變項目開發主體，只是“為項目全程提供工程管控、交付服務等全方位管理支持”，這表明安居建業并未對項目進行注資、控股等操作，而是輸出管理，以市場化方式，提供專業化服務。據此推測，這種市場化的運作模式，也將體現在深圳其他幾個項目上。

2022年4月份正在施工的益田御龍華府項目 圖源：樓市速遞

可以想象，安居建業依托強大的股東背景，將對項目提供強有力的專業保障。在益田御龍華府項目中，安居建業完全可以依托其國企資源及高質量專業管理能力，對項目所有預售資金進行監管，保證資金用于本項目的工程建設、項目管理、交付運營等，保障預售款專款專用，推動項目如期、保質、保量交付，充分體現央企責任與擔當。

安居建業參與木頭龍的消息發布后，業主們長舒一口氣。當下，還有什么比“天團”股東組成的企業，以市場方式介入更有保障呢？

益田御龍華府項目效果圖

安居建業的出現，不僅將有效保障了業主權益，而且有望提振深圳房地產市場的信心。

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白衣騎士

在西方的故事里，“白衣騎士”是拯救企業的“救世主”，一般都帶有獲取高額利益的商業目標。在深圳，“木頭龍”則是被“白衣騎士”點化，成為昂首前行的白龍馬。

益田御龍華府項目為木頭龍舊改項目

考慮到安居建業的股東背景、社會使命，可以判斷，它不完全追求商業上的目標，只要“保本微利”即可。最重要還是完成“三保一防”使命。

因為對于安居建業來說，除了“保交樓”，還要切實防范化解涉險項目的系統性風險，以確保民生權益，有效維護社會穩定，保障國有資產安全。

“三保一防”是安居建業的重大使命

在“防風險”上，安居建業盡管有著國資背景，但是堅持以市場化和專業化方式，積極探索化解出險企業系統風險的一種解決路徑。這本身也是一次深圳式的創新。既然是市場的風險，最終交給市場化方式來解決，相信在接下來恒大項目的處理上，安居建業也將繼續秉承這一模式和方式。

國企擔當，護航美好生活

過去四十年來，深圳一直是全國房地產發展的先行示范者，現在安居建業又在幫助企業紓困解難、防范化解市場風險領域探索出可行路徑。

目前，房地產紓困已然成為各個城市迫在眉睫的難題，而深圳這一模式，可能再次為全國其他城市，提供先行示范的價值。

圖片來自網絡