中央再提房地產稅，試點城市或劍指深圳！

近兩年備受關注的房地產稅在沉寂了一段時間后，如今再次被中央提起！

許多房地產行業人士本以為這項艱巨復雜并且可能將給房地產行業帶來重擊的政策，已經被擱置，但事實證明，純粹是想多了。

10月15日，《求是》發文：要積極穩妥推進房地產稅立法和改革。

10月31日，財政部發布了《關于支持深圳探索創新財政政策體系與管理體制的實施意見》。

支持深圳在財政政策體系與管理體制方面探索創新，更好發揮財政職能作用，對深圳利好明顯。

與此同時，財政部發文：加大中央預算內投資對深圳保障性住房籌集建設的補助，推動解決大城市住房突出問題。

中央一系列發文，讓房地產行業內部解讀為這是在為推出房地產稅試點城市做鋪墊，而新一輪首批試點城市，劍指深圳！

我們不妨先來看看有關《意見》重要文件，涉及了深圳財稅動向的哪些相關問題：

01

關于深圳住房：財政部加大中央預算內投資對深圳保障性住房籌集建設的補助 ，推動解決大城市住房突出問題。

關鍵詞：中央財政補貼、公租房、保障性租賃房、老舊小區改造。

考慮深圳人口持續凈流入對住房的需求，加大中央預算內投資對深圳保障性住房籌集建設的補助，加大中央財政城鎮保障性安居工程補助資金對深圳公租房、保障性租賃住房和老舊小區改造的支持力度，推動解決大城市住房突出問題。

根據第一財經記者統計梳理，至2020年，人口凈流入最多的十個城市分別是深圳、上海、廣州、北京、東莞、成都、蘇州、佛山、杭州和鄭州。其中，深圳凈流入達到1179萬人，位居第一。

在大量人口凈流入之下，深圳目前的承載力也逐漸趨于飽和，特別是住房、教育、醫療的短板較為明顯，所以加快保障性租賃住房是非常有必要的。

第一財經記者根據《分縣資料》，還梳理各大城市家庭住房數據發現，深圳有76.8%的家庭租房居住，家庭租房比例位居各大城市第一。即，深圳每4個家庭就有3個租房居住。

這也是中央財政會在住房保障方面加大對深圳資金投入，支持深圳在全國稅制改革中先行實行的原因，解決深圳外來人口住有所居的問題。

有觀點認為，在解決深圳住房問題的同時，也必須讓多套房產持有者增加持有成本，達到貫徹“房住不炒”的目的，因此，此時拿深圳作為房地產稅試點城市，是順理成章的事。

關于房地產稅：財政部支持深圳在全國稅制改革中先行先試

關鍵信息：積極承擔國家重大稅收改革工作和研究課題。

財政部表示，發揮好深圳的改革開放重要窗口和前沿陣地作用，聚焦打造制度創新高地，積極承擔國家重大稅收改革工作和研究課題，繼續當好改革排頭兵、試驗田，努力為全國創造更多可復制可推廣的制度經驗。

對此，中國政法大學財稅法研究中心主任施正文表示：中國稅制改革中，通過試點來推動改革行之有效，比如2012啟動的營業稅改增值稅就是在部分城市、行業試點來全面推開。

此次《意見》賦予深圳稅制改革先行先試權力符合實際，深圳作為改革先鋒，經濟社會發展快，管理水平高，稅收征管能力強，未來在稅制改革中有能力率先改革，為其他地方提供經驗，為全國稅制改革鋪路。

中山大學嶺南學院經濟學系教授林江則更明確地表示：在稅制改革方面，深圳將繼續做好改革排頭兵，進行探索。此次《意見》并未明確未來稅制改革中包括哪些稅種，但不排除房地產稅試點等。

02

其實，早在2021年，關于房地產稅對深圳試點的可能性，有許多專家早做出了預判。

財經專家 劉曉博：

因為房地產稅太復雜，地域性太強，先搞試點，可以避免大的失誤。

新一輪試點，最好能選12個左右的城市，包括一線城市、二線城市、三線城市和四線城市，不僅要有人口流入的城市，還要有增長緩慢和流失的城市。

只在深圳、海南這樣的沿海地區、特殊地區搞，能取得的經驗非常有限。

中國城市經濟專家委員會副主任 宋丁：

國家拿深圳來做試點，可以理解。

從存量市場的占比、城市發展的水平、發達程度以及市場化程度等多方面來看，深圳對于改革的承受力相對來說較高。

據2021年克而瑞深圳專題《房地產稅改革試點》房地產稅改革試點解讀。

◆試點城市的選擇可能需要具備四個特點：

• 一是房價上漲較快，房價收入比偏高；

• 二是稅收征管能力相對較強；

• 三是房產的產權較清晰；

• 四是共同富裕背景下率先推進省份的部分城市。

前期房價上漲過快，或者房價始終面臨較大上漲壓力的核心一、二線城市，主要包括上海、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州、西安等。

2021年被住建部點名約談的熱點一、二線城市，具體涉及上海、北京、深圳、成都、西安、廣州、合肥、寧波等。

鑒于北京房地產市場構成要素相對復雜，除了市場化的商品房之外，限競房長期占據40%以上的成交比重，共有產權房同樣占據較大的成交比重。基于征收房地產稅的難易程度考量，預計北京大概率不會入圍首批試點城市。

關于此次中央發文，涉及房地產稅開征首批試點城市，是否劍指深圳？行業專家們對此作出的判斷可謂高度一致。

財經專家 劉曉博：

從穩定預期的角度看，房地產稅這個變量越早點透明、變得可以預期，反而越好。所以我支持早點搞新一輪試點，讓全國人民對未來房地產稅如何征收，早點做到心中有數。

輕徭薄稅，避免影響老百姓的消費能力、生育欲望，是開征房地產稅的關鍵。

中國城市經濟專家委員會副主任 宋丁提出8條推論：

1、深圳人口持續凈流入推動住房需求持續增長；

2、深圳未來保障性住房建設將大大加快；

3、深圳的公共租賃住房市場將獲得強力扶持；

4、深圳的舊改、城市更新將會有突破性進展；

5、保障性住房建設將成為解決深圳住房問題的關鍵；

6、深圳明年實施房地產稅試點的可能性加大；

7、深圳目前執行的重大房地產調控政策仍將持續；

8、深圳的“弱態樓市”仍將持續。

中房研協認為：

房地產稅立法或許還需要更長時間，但深圳的房地產稅試點工作或率先向前邁一步。

03

那么，深圳實行房地產稅試點對惠州樓市可能帶來什么影響呢？

根據各方預測，本次試點主力范圍預計為一二線城市，盡管惠州現階段被列入試點機會不大，但如果將惠州納入考慮范圍：

假設惠州后續被囊括在試點范圍內：

【預計對惠州整體影響程度有限】

理由是，房地產稅由房價、稅基、稅率決定。而目前：

一、當前惠州房價水平處于灣區低位，即使征收房地產稅，相比其他一二線城市，在房價層面將拉開較大的差距，征收的金額將遠小于一二線城市。

二、當前惠州置業需求大部分為剛需購房，占比約60-70%，1、是面積較小，2、置業套數以首套房為主，均非房地產稅重點征收對象。綜上，房地產稅試點即使落位惠州，對惠州整體影響程度有限。

假設深圳被列入試點，惠州未被列入試點：

【短期或迎來投資需求外溢利好】

假設深圳被列入試點，調整帶來的二手房源增加，距離改變深圳地少人多的大格局仍存在難以逾越的差距，深圳作為全國人口“收割機”，寸土寸金的格局整體難以改變，預計深圳樓市大格局不會因房地產稅試點而產生較大的動蕩。

此外，若深圳試點開征房地產稅，惠州或迎來深圳投資需求外溢利好。

惠州作為廣深佛莞之后，領跑發展的廣東第五城，交通建設持續發力，軌道建設取得突破性進展，贛深高鐵的開通，深度發展深圳-惠州產業協同創新，全力承接深圳外溢產業，貫徹融灣入圈，深惠一體化大方針。

因此，若深圳作為試點，房產投資成本增加，其投資需求部分外溢，將成為惠州樓市利好。

整理編輯：深惠君

資料來源：財政部、克而瑞、世說新房、第一財經等