美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)反彈，美聯(lián)儲(chǔ)可能要怒了

經(jīng)濟(jì)學(xué)人的文章稱(chēng)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近期出現(xiàn)反彈，或讓美聯(lián)儲(chǔ)變得更為鷹派，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)陷入衰退。美國(guó)即將迎來(lái)傳統(tǒng)上的春季房屋銷(xiāo)售旺季，這一季節(jié)中的房地產(chǎn)活動(dòng)將決定美國(guó)經(jīng)濟(jì)，甚至是全球經(jīng)濟(jì)，是會(huì)陷入衰退還是會(huì)迎來(lái)軟著陸。

美國(guó)的春天近在眼前，這個(gè)季節(jié)往往會(huì)帶來(lái)許多美好的事：棒球場(chǎng)上的擊球聲，孩子們?cè)诎讓m草坪上滾復(fù)活節(jié)彩蛋，一些家庭在院子里出售其落滿(mǎn)灰塵的舊家具。

然而，有一個(gè)慣例因其純粹的財(cái)務(wù)重要性而高高在上：春季房屋銷(xiāo)售旺季。這個(gè)季節(jié)通常是房地產(chǎn)市場(chǎng)重現(xiàn)活力的季節(jié)，或者，在罕見(jiàn)的情況下，未能重現(xiàn)活力。它可能是左右今年剩余時(shí)間全球經(jīng)濟(jì)前景的最大決定因素：是陷入經(jīng)濟(jì)衰退，還是迎來(lái)最軟的著陸。

Photo by Ann Wallace on Unsplash

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性并不在于其絕對(duì)規(guī)模，盡管其總價(jià)值約為45萬(wàn)億美元。相反，在利率上升期間，它是經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。美聯(lián)儲(chǔ)是否已將利率提高到足以抑制通脹而不至于壓垮經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的水平？或者，美聯(lián)儲(chǔ)是否走得太遠(yuǎn)了？或者，也許，它走得還不夠遠(yuǎn)？作為對(duì)利率變化作出最早和最大反應(yīng)的領(lǐng)域之一，房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了一些答案。

在過(guò)去的一個(gè)月之前，證據(jù)似乎是非常直截了當(dāng)?shù)摹Ｉ踔猎诿缆?lián)儲(chǔ)開(kāi)始提高其政策利率之前，預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)收緊政策的抵押貸款機(jī)構(gòu)，就已經(jīng)開(kāi)始收取更多的費(fèi)用。

30年期固定利率抵押貸款的利率從2021年底的3%，攀升到去年10月份的逾7%，達(dá)到20多年來(lái)的最高水平。看吧，房地產(chǎn)活動(dòng)迅速減少。購(gòu)房者保持觀(guān)望，建筑商縮減了新的建筑項(xiàng)目，賣(mài)家下調(diào)了價(jià)格。

但最近，出現(xiàn)了早期的且基本上出乎意料的反彈跡象，引發(fā)了人們對(duì)加息沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果的擔(dān)憂(yōu)。

1月份的新屋銷(xiāo)量躍升至10個(gè)月高點(diǎn)。衡量房屋建筑商和購(gòu)房者信心的調(diào)查結(jié)果都出現(xiàn)了改善。美國(guó)的房地產(chǎn)公司報(bào)告稱(chēng)，有更多的人前來(lái)參觀(guān)他們的樣板房。美國(guó)最大的房屋建筑商之一Taylor Morrison的首席執(zhí)行官謝麗爾·帕爾默指出：“我們已經(jīng)看到了一周又一周持續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。”

讓人樂(lè)觀(guān)的理由是，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)觸底了。購(gòu)房者正在回歸，但并沒(méi)有出現(xiàn)新冠疫情期間的那種狂熱。從理論上講，一個(gè)良好的春季房屋銷(xiāo)售旺季可以使價(jià)格穩(wěn)定下來(lái)，使建筑商恢復(fù)施工，并在不刺激通脹的情況下促進(jìn)增長(zhǎng)。

讓人悲觀(guān)的理由在于，房地產(chǎn)市場(chǎng)和通脹趨勢(shì)之間的相互作用太強(qiáng)大了，不容忽視：如果購(gòu)房者回到供應(yīng)緊張的房地產(chǎn)市場(chǎng)，價(jià)格上漲將隨之而來(lái)。如果美聯(lián)儲(chǔ)看到房地產(chǎn)這樣一個(gè)對(duì)利率敏感的領(lǐng)域沒(méi)有對(duì)緊縮的貨幣政策作出反應(yīng)，美聯(lián)儲(chǔ)可能會(huì)判斷其需要更加鷹派。

不幸的是，對(duì)美國(guó)和世界來(lái)說(shuō)，悲觀(guān)的一面看起來(lái)更有說(shuō)服力。

分析師們指出，市場(chǎng)反彈的背后存在一系列因素：在經(jīng)歷了一年不溫不火的銷(xiāo)售之后，出現(xiàn)了被壓抑的需求；以現(xiàn)金支付的較富裕購(gòu)房者在市場(chǎng)上占了較大份額；購(gòu)房者也可能習(xí)慣了更高的利率。當(dāng)?shù)盅嘿J款利率從去年年底的7%降至1月份的6%時(shí)，一些人認(rèn)為這是筆劃算的交易。

也許最關(guān)鍵的是，開(kāi)發(fā)商制定了一系列激勵(lì)措施。當(dāng)市場(chǎng)疲軟時(shí)，推出點(diǎn)折扣并沒(méi)有什么不尋常的。不過(guò)，這次的新元素是利用內(nèi)部貸款機(jī)構(gòu)積極使用抵押貸款買(mǎi)斷（mortgage buydown），實(shí)際上是代表客戶(hù)預(yù)付一些利息以降低抵押貸款利率。這使得開(kāi)發(fā)商能夠提供似乎是2010年代通脹前時(shí)代的抵押貸款。

住宅建筑商普爾特房屋公司（Pulte），將其部分即將完工的房產(chǎn)的30年期固定利率僅定為4.25%。另一家建筑商托爾兄弟（Toll Brothers）則提供4.99%的利率。帕爾默說(shuō)：“去年我們?cè)谌绾谓鉀Q消費(fèi)者的擔(dān)憂(yōu)方面學(xué)到了很多。”

這些折扣是金融工程的一個(gè)巧妙之處。房地產(chǎn)顧問(wèn)約翰·伯恩斯指出，預(yù)先支付6%的抵押貸款，并在余下的時(shí)間里獲得較低的利率，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)能省不少錢(qián)，效果與房?jī)r(jià)降低16%但讓他們獲得更高的利率是一樣的。

顯而易見(jiàn)的問(wèn)題是，這種折扣是否可以持續(xù)。這里存在兩個(gè)潛在的障礙。

首先，購(gòu)房者將很難以同樣的價(jià)格將他們的房子轉(zhuǎn)賣(mài)給沒(méi)有受益于抵押貸款買(mǎi)斷的購(gòu)房者。因此，伯恩斯認(rèn)為，估價(jià)師可能會(huì)削減簽約房屋的價(jià)值，這將迫使賣(mài)家降價(jià)。其次，抵押貸款買(mǎi)斷與美聯(lián)儲(chǔ)一直以來(lái)的努力背道而馳：抑制房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)活動(dòng)，使需求和供應(yīng)達(dá)到更好的平衡。

去年，美聯(lián)儲(chǔ)主席杰羅姆·鮑威爾談到，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要進(jìn)行“一點(diǎn)重置”。就負(fù)擔(dān)能力而言，這種重置還有待進(jìn)一步推進(jìn)。在美國(guó)，新房的抵押貸款付款現(xiàn)在達(dá)到家庭平均收入的近30%，幾乎是2010年代平均水平的兩倍。

收入增加、抵押貸款利率下降或房?jī)r(jià)下跌將使可負(fù)擔(dān)性恢復(fù)到新冠疫情前的水平。這三種情況都已開(kāi)始發(fā)生，但還有很長(zhǎng)的路要走。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾CoreLogic Case-Shiller指數(shù)，在全美范圍內(nèi)，房?jī)r(jià)從2022年中期的峰值上僅下降了4%，幾乎沒(méi)有抵消新冠疫情期間45%的激增。

在供需等式中，還有一個(gè)更不靈活的部分：住房供應(yīng)。

鎖定了低利率的房主們不愿意搬家。市場(chǎng)上僅有110萬(wàn)套現(xiàn)房可供轉(zhuǎn)售，是1980年代末以來(lái)平均水平的一半。

同時(shí)，與20年前全球金融危機(jī)爆發(fā)前相比，房屋建筑商們更加謹(jǐn)慎。當(dāng)新冠疫情期間的買(mǎi)房熱開(kāi)始時(shí)，房屋建設(shè)數(shù)量上升，但并沒(méi)有出現(xiàn)飆升，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商認(rèn)為這種繁榮是短暫的。然后，當(dāng)市場(chǎng)疲軟時(shí)，他們幾乎立即縮減了他們的建設(shè)活動(dòng)。

這對(duì)建筑商的資產(chǎn)負(fù)債表有好處，使他們擁有大量現(xiàn)金。但這對(duì)其他人來(lái)說(shuō)是個(gè)壞消息。

去年，住宅建設(shè)的投資按實(shí)際價(jià)值計(jì)算下降了五分之一。今年似乎會(huì)進(jìn)一步下降。令人震驚的是，盡管需求出現(xiàn)了新的反彈，但新屋開(kāi)工率到目前為止仍在下降。

BCA Research的達(dá)瓦爾·喬希指出，在過(guò)去，類(lèi)似規(guī)模的住宅投資下降幾乎總是預(yù)示著經(jīng)濟(jì)衰退。全美房屋建筑商協(xié)會(huì)的羅伯特·迪茨也心存同樣的擔(dān)憂(yōu)：“你從來(lái)沒(méi)有真正遇到過(guò)價(jià)格下跌且住宅投資大幅下降，而經(jīng)濟(jì)卻沒(méi)有發(fā)生衰退的情況。”

這與金融市場(chǎng)希望美國(guó)能避開(kāi)經(jīng)濟(jì)衰退的想法背道而馳，也與房地產(chǎn)市場(chǎng)希望最壞的情況已經(jīng)過(guò)去的想法背道而馳。

過(guò)去兩年，公司、經(jīng)濟(jì)學(xué)家和投資者已經(jīng)學(xué)會(huì)了警惕有關(guān)通脹的假象：短暫的通脹回落最終讓位于價(jià)格壓力的重新抬頭。房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇也可能會(huì)被證明是一種假象，這一行業(yè)的基礎(chǔ)比看起來(lái)更薄弱，而美聯(lián)儲(chǔ)又不得不將利率維持在更高的水平。很多事情都將取決于春季的房屋銷(xiāo)售旺季。