美國房地產市場現反彈，美聯儲可能要怒了

經濟學人的文章稱，美國房地產市場近期出現反彈，或讓美聯儲變得更為鷹派，從而導致經濟陷入衰退。美國即將迎來傳統上的春季房屋銷售旺季，這一季節中的房地產活動將決定美國經濟，甚至是全球經濟，是會陷入衰退還是會迎來軟著陸。

美國的春天近在眼前，這個季節往往會帶來許多美好的事：棒球場上的擊球聲，孩子們在白宮草坪上滾復活節彩蛋，一些家庭在院子里出售其落滿灰塵的舊家具。

然而，有一個慣例因其純粹的財務重要性而高高在上：春季房屋銷售旺季。這個季節通常是房地產市場重現活力的季節，或者，在罕見的情況下，未能重現活力。它可能是左右今年剩余時間全球經濟前景的最大決定因素：是陷入經濟衰退，還是迎來最軟的著陸。

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美國房地產市場的重要性并不在于其絕對規模，盡管其總價值約為45萬億美元。相反，在利率上升期間，它是經濟表現的一個風向標。美聯儲是否已將利率提高到足以抑制通脹而不至于壓垮經濟增長的水平？或者，美聯儲是否走得太遠了？或者，也許，它走得還不夠遠？作為對利率變化作出最早和最大反應的領域之一，房地產市場提供了一些答案。

在過去的一個月之前，證據似乎是非常直截了當的。甚至在美聯儲開始提高其政策利率之前，預計美聯儲會收緊政策的抵押貸款機構，就已經開始收取更多的費用。

30年期固定利率抵押貸款的利率從2021年底的3%，攀升到去年10月份的逾7%，達到20多年來的最高水平。看吧，房地產活動迅速減少。購房者保持觀望，建筑商縮減了新的建筑項目，賣家下調了價格。

但最近，出現了早期的且基本上出乎意料的反彈跡象，引發了人們對加息沒有達到預期效果的擔憂。

1月份的新屋銷量躍升至10個月高點。衡量房屋建筑商和購房者信心的調查結果都出現了改善。美國的房地產公司報告稱，有更多的人前來參觀他們的樣板房。美國最大的房屋建筑商之一Taylor Morrison的首席執行官謝麗爾·帕爾默指出：“我們已經看到了一周又一周持續增長的勢頭。”

讓人樂觀的理由是，美國房地產市場已經觸底了。購房者正在回歸，但并沒有出現新冠疫情期間的那種狂熱。從理論上講，一個良好的春季房屋銷售旺季可以使價格穩定下來，使建筑商恢復施工，并在不刺激通脹的情況下促進增長。

讓人悲觀的理由在于，房地產市場和通脹趨勢之間的相互作用太強大了，不容忽視：如果購房者回到供應緊張的房地產市場，價格上漲將隨之而來。如果美聯儲看到房地產這樣一個對利率敏感的領域沒有對緊縮的貨幣政策作出反應，美聯儲可能會判斷其需要更加鷹派。

不幸的是，對美國和世界來說，悲觀的一面看起來更有說服力。

分析師們指出，市場反彈的背后存在一系列因素：在經歷了一年不溫不火的銷售之后，出現了被壓抑的需求；以現金支付的較富裕購房者在市場上占了較大份額；購房者也可能習慣了更高的利率。當抵押貸款利率從去年年底的7%降至1月份的6%時，一些人認為這是筆劃算的交易。

也許最關鍵的是，開發商制定了一系列激勵措施。當市場疲軟時，推出點折扣并沒有什么不尋常的。不過，這次的新元素是利用內部貸款機構積極使用抵押貸款買斷（mortgage buydown），實際上是代表客戶預付一些利息以降低抵押貸款利率。這使得開發商能夠提供似乎是2010年代通脹前時代的抵押貸款。

住宅建筑商普爾特房屋公司（Pulte），將其部分即將完工的房產的30年期固定利率僅定為4.25%。另一家建筑商托爾兄弟（Toll Brothers）則提供4.99%的利率。帕爾默說：“去年我們在如何解決消費者的擔憂方面學到了很多。”

這些折扣是金融工程的一個巧妙之處。房地產顧問約翰·伯恩斯指出，預先支付6%的抵押貸款，并在余下的時間里獲得較低的利率，這對購房者來說能省不少錢，效果與房價降低16%但讓他們獲得更高的利率是一樣的。

顯而易見的問題是，這種折扣是否可以持續。這里存在兩個潛在的障礙。

首先，購房者將很難以同樣的價格將他們的房子轉賣給沒有受益于抵押貸款買斷的購房者。因此，伯恩斯認為，估價師可能會削減簽約房屋的價值，這將迫使賣家降價。其次，抵押貸款買斷與美聯儲一直以來的努力背道而馳：抑制房地產購買活動，使需求和供應達到更好的平衡。

去年，美聯儲主席杰羅姆·鮑威爾談到，房地產市場需要進行“一點重置”。就負擔能力而言，這種重置還有待進一步推進。在美國，新房的抵押貸款付款現在達到家庭平均收入的近30%，幾乎是2010年代平均水平的兩倍。

收入增加、抵押貸款利率下降或房價下跌將使可負擔性恢復到新冠疫情前的水平。這三種情況都已開始發生，但還有很長的路要走。根據標準普爾CoreLogic Case-Shiller指數，在全美范圍內，房價從2022年中期的峰值上僅下降了4%，幾乎沒有抵消新冠疫情期間45%的激增。

在供需等式中，還有一個更不靈活的部分：住房供應。

鎖定了低利率的房主們不愿意搬家。市場上僅有110萬套現房可供轉售，是1980年代末以來平均水平的一半。

同時，與20年前全球金融危機爆發前相比，房屋建筑商們更加謹慎。當新冠疫情期間的買房熱開始時，房屋建設數量上升，但并沒有出現飆升，因為開發商認為這種繁榮是短暫的。然后，當市場疲軟時，他們幾乎立即縮減了他們的建設活動。

這對建筑商的資產負債表有好處，使他們擁有大量現金。但這對其他人來說是個壞消息。

去年，住宅建設的投資按實際價值計算下降了五分之一。今年似乎會進一步下降。令人震驚的是，盡管需求出現了新的反彈，但新屋開工率到目前為止仍在下降。

BCA Research的達瓦爾·喬希指出，在過去，類似規模的住宅投資下降幾乎總是預示著經濟衰退。全美房屋建筑商協會的羅伯特·迪茨也心存同樣的擔憂：“你從來沒有真正遇到過價格下跌且住宅投資大幅下降，而經濟卻沒有發生衰退的情況。”

這與金融市場希望美國能避開經濟衰退的想法背道而馳，也與房地產市場希望最壞的情況已經過去的想法背道而馳。

過去兩年，公司、經濟學家和投資者已經學會了警惕有關通脹的假象：短暫的通脹回落最終讓位于價格壓力的重新抬頭。房地產市場復蘇也可能會被證明是一種假象，這一行業的基礎比看起來更薄弱，而美聯儲又不得不將利率維持在更高的水平。很多事情都將取決于春季的房屋銷售旺季。