聽(tīng)說(shuō)，很多開(kāi)發(fā)商，不想在增城拿地了

大家好，我是鳥(niǎo)叔，小鳥(niǎo)的鳥(niǎo)！

“我們公司，以后都不想在增城拿地了！”

前幾天，我跟廣州一大型開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷總喝茶＋吹牛，聊到增城，他扔給我這么一句。

其實(shí)吧，類似的觀點(diǎn)，去年下半年至今，我已聽(tīng)了不下10次。

一個(gè)天上，一個(gè)地下。

一個(gè)天河，一個(gè)增城。

這段時(shí)間，哪怕是同一家開(kāi)發(fā)商，營(yíng)銷總和營(yíng)銷總的心情，也有點(diǎn)不一樣。

負(fù)責(zé)天河、黃埔、海珠這些地方的，全都揚(yáng)眉吐氣，眉開(kāi)眼笑；而負(fù)責(zé)增城、白云、花都項(xiàng)目的營(yíng)銷總們，很多依舊愁眉苦臉，唉聲嘆氣。

別的區(qū)域都在喊漲，增城的大部分項(xiàng)目，卻還在搞促銷、打特價(jià)。

新塘的山水合悅，23號(hào)推出8套特價(jià)房，單價(jià)1.8萬(wàn)/㎡起；

永寧的金地公園名著，推出秒殺一口價(jià)，單價(jià)最低1.4萬(wàn)/㎡起；

中新的時(shí)代傾城，還在玩首付分期，最低6.6萬(wàn)就能上車；

朱村的威華國(guó)際，更是喊出了1.18萬(wàn)/㎡任選樓層和戶型的驚天跳樓價(jià)，讓朱村房?jī)r(jià)一夜回到五年前。

人家在回暖，增城在放血。雖然價(jià)格一降再降，但購(gòu)房者依然毫不領(lǐng)情。

我看了一眼增城上周的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，到訪量和成交量，基本都在下滑。

多少在增城高價(jià)拿了地的房企，如今想出貨想瘋了。

看著全廣州NO.1的新房庫(kù)存，只能打價(jià)格戰(zhàn)。虧本賣，肉疼；賣不動(dòng)，更疼。

1、有房?jī)r(jià)腰斬，甚至低過(guò)地價(jià)的。

2017年，碧桂園2017年以總價(jià)112億豪奪增城3宗地，成交樓面價(jià)2.2-2.3萬(wàn)/㎡，創(chuàng)下增城最高樓面價(jià)紀(jì)錄，房?jī)r(jià)最高也去到4萬(wàn)+。

這就是后來(lái)的碧桂園云頂，售價(jià)一度達(dá)到4.3萬(wàn)/㎡，還要搶。

出道即巔峰，巔峰之后直接跳水，一路跌到2.1萬(wàn)/㎡，比拿地價(jià)還便宜。

不少人吐槽，買(mǎi)房買(mǎi)在山頂不可怕，買(mǎi)在“云頂”最可怕。

2、有遲遲不敢開(kāi)盤(pán)的。

2021年，上坤+徐福實(shí)業(yè)拿下了朱村的地王項(xiàng)目，成交樓面價(jià)14262元/㎡。

去年年初，徐福上坤云境風(fēng)華就開(kāi)了售樓部，結(jié)果因?yàn)橹苓呿?xiàng)目都在大降價(jià)，蓄客了大半年依然沒(méi)敢開(kāi)盤(pán)，最后連售樓部都直接關(guān)門(mén)了。

3、有銷售不順，賣成現(xiàn)樓都還沒(méi)賣完的。

2018年，時(shí)代以12000元/㎡的樓面價(jià)拿下中新九和村地塊，也就是后來(lái)的時(shí)代傾城，現(xiàn)在均價(jià)只要1.6萬(wàn)/㎡。

但這個(gè)盤(pán)，從2020年開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在，3年過(guò)去了，都賣成現(xiàn)樓了，依然沒(méi)賣完。

4、有激情拿地，然后含淚退出的。

2021年4月，融創(chuàng)花了大價(jià)錢(qián)拿下增城2宗地。目前，這兩宗地已經(jīng)看不見(jiàn)融創(chuàng)的影子。

位于中新板塊的宅地，在2022年4月1日，融創(chuàng)將地塊50%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了金地，拿地價(jià)1萬(wàn)/㎡。

一宗是融創(chuàng)與廈門(mén)國(guó)貿(mào)合作的國(guó)貿(mào)融創(chuàng)學(xué)府壹號(hào)，去年3月，融創(chuàng)徹底退出，項(xiàng)目已更名為國(guó)貿(mào)學(xué)原。

一宗是中新板塊的金地云上，去年4月，融創(chuàng)徹底退出，由金地商置獨(dú)自開(kāi)發(fā)，去年7月已開(kāi)盤(pán)。

還有位于中新板塊，金地拿地之后再拉上景業(yè)名邦合作開(kāi)發(fā)的景業(yè)格林水岸。

去年9月，項(xiàng)目還沒(méi)開(kāi)盤(pán)，景業(yè)名邦先以“降低進(jìn)一步虧損的風(fēng)險(xiǎn)”為由，在虧損接近1.2億的情況下退出項(xiàng)目。

一個(gè)個(gè)被套牢的教訓(xùn)擺在面前，還有誰(shuí)敢在增城拿地？

誰(shuí)不降價(jià)，誰(shuí)就賣不動(dòng)，這樣的樓市生態(tài)，開(kāi)發(fā)商哪里可能有好日子過(guò)？

有開(kāi)發(fā)商的朋友說(shuō)，在增城拿過(guò)一次地，還愿意拿第二次的開(kāi)發(fā)商，都是狠角色。如果你人生地不熟，千萬(wàn)別來(lái)增城，小心背刺。

最近，廣州2023首批集中供地名單正式官宣，其中增城的兩塊地，樓面價(jià)分別是：

3003元/㎡，4308元/㎡——差不多是9年前的水平。

圖源：拆神

這一波操作，把增城的開(kāi)發(fā)商弄得挺難受，因?yàn)樗麄兓ㄙM(fèi)的“面粉價(jià)”，已經(jīng)比人家能賣出的“面包價(jià)”還要貴了。

舉個(gè)例子，這次拍出的增城區(qū)寧西街沙寧路東側(cè)地塊，就在永寧隔壁，開(kāi)車10分鐘的距離。

按照4000元/㎡的建安成本粗略估算，以后這兩塊地只要能賣到7000-8000元/㎡，就能保證不虧本。

而周邊的中建嶺南悅府和珠江·花嶼花城，拿地價(jià)都超過(guò)1萬(wàn)/㎡。

而這兩個(gè)盤(pán)現(xiàn)在的均價(jià)，都在1.6萬(wàn)/㎡左右，再降價(jià)估計(jì)就要賠本了。

對(duì)新拍地的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，只要拿地夠便宜，未來(lái)就可以為所欲為，降價(jià)空間太充足了，賣不出去就降。

到時(shí)候，其他樓盤(pán)不把價(jià)格砍到腳踝，拿什么跟人家爭(zhēng)？

增城現(xiàn)在的局面，很詭異。

一面，是增城政府不敢輕舉妄動(dòng)，賣地規(guī)模大幅縮水。

曾經(jīng)動(dòng)不動(dòng)就一次掛出十幾塊地的供應(yīng)大戶增城，今年第一輪土拍只敢掏出2宗地，而且地價(jià)四舍五入基本等于白送。

一面，是大的開(kāi)發(fā)商們，很多都已經(jīng)喪失了在增城拿地的熱情。

長(zhǎng)期來(lái)看，一旦失去了土地市場(chǎng)的熱度，增城的房?jī)r(jià)想要修復(fù)，需要的年頭只會(huì)更久。

但短期來(lái)看，拿地?zé)崆橥嗜ィ材軒椭龀且种菩路抗?yīng)量近乎無(wú)限擴(kuò)張的勢(shì)頭，讓市場(chǎng)沒(méi)那么卷。

我覺(jué)得，這未嘗不是一件好事。

寫(xiě)這篇文章，并不是要把增城一棍子打死。

我一直認(rèn)為，作為廣州的剛需天堂，增城還是有它的價(jià)值所在。

增城的定位很明確，它就是廣州郊區(qū)的一個(gè)睡城，是年輕人在廣州安家的最低門(mén)檻。

但這也意味著，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，增城都難以成為廣州樓市的高地，也難以成為廣州房?jī)r(jià)的高地。

對(duì)想買(mǎi)增城的剛需朋友，給大家?guī)c(diǎn)建議：

1、經(jīng)過(guò)這一輪的回調(diào)，反而讓增城跌出了更厚的安全邊際和性價(jià)比。

現(xiàn)在上車增城，是個(gè)不錯(cuò)的時(shí)點(diǎn)，好多房子都比兩年前便宜了至少幾十萬(wàn)。

2、在增城買(mǎi)房，千萬(wàn)別想著一步到位，未來(lái)的你，一定是會(huì)考慮置換的。

3、千萬(wàn)別想著投資掙錢(qián)，而應(yīng)該在滿足核心居住需求的同時(shí)，兼顧保值。

4、增城很大，坑也很多，不是所有區(qū)域都能買(mǎi)。

值得買(mǎi)的，必須是核心板塊的龍頭項(xiàng)目，在地鐵、學(xué)校、商業(yè)這些指標(biāo)上沒(méi)有明顯短板。

在意學(xué)校的，可以看看華潤(rùn)公園上城和金茂萬(wàn)科都會(huì)四季，小區(qū)自帶學(xué)校，上下學(xué)的接送，不用5分鐘。

追求通勤方便，要地鐵的，可以看看山田地鐵口的時(shí)代名著和大華城·東郡，山田地鐵上蓋，出了家門(mén)就是地鐵口。

要產(chǎn)品的，可以看看朱村的保利水木芳華和中建鳳榕臺(tái)，60多㎡做到了3房1衛(wèi)甚至2衛(wèi)，120萬(wàn)不到就能上車，還有一個(gè)鳳崗地鐵站，性價(jià)比沒(méi)得說(shuō)。