解密商場“生命線”，規劃好商業動線才能拉滿客流！

派小沃POWER DESIGN

商業動線，指人流在商業空間中的行動路線，是商業建筑的生命線，其對消費者在購物中心內的游逛體驗、商戶的客流量和成交率，以及項目的整體商鋪價值都有重要影響。

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什么是好動線

進了大型購物中心，看過平面導視圖，確認了目標店鋪，而卻在途中仍然感到懵圈？可見，能夠引領顧客高效找到目的地，并有節奏地、流暢地逛遍每一個店鋪的動線才是好動線。

我們通常以可見性、可達性作為兩個主要衡量標準。其中可見性是動線設計的基本要求，容易被看見的商鋪租金高，提高可見性即是提高整層商鋪均好性，以避免商業死角的出現；可達性則是指顧客通過動線直接到達全部店鋪的可能性，高可達性是動線設計的終極目標，是降低顧客迷失感，營造輕松商業空間的前提。

任何標準都必須是可量化的，若要高效、準確地對動線設計的可見性、可達性進行復核，就要引出“回環度”這一概念了。

可達性回環度越高，動線設計越優秀

可達性回環度指數= 顧客自然行走路徑長度/平面路徑總長度×100%

顧客自然行走路線長度是指顧客在不進行大幅度轉向，不走重復道路前提下，形成的最長路徑程長度，該路徑應該是封閉的，沒有交錯與接口的。而平面動線總長度則是平面公共區域全部可達人行路徑（除疏散通道）長度的總和。

前文提過，動線設計的首要目的就是讓顧客不走回頭路，一次性有節奏地逛遍平面內所有店鋪。因此，研發君將可達性回環度作為衡量商業動線設計水平的首要指標；回環度越高，顧客在自然行走的過程中逛遍平面內全部店鋪的可能性就越高，動線設計則越合理，如圖所示：

顧客自然行走路徑長度=紅線長度=412m

平面動線總長度=紅線+藍線長度=412+39=451m

可達性回環度=412/451×100%=91.3%動線可達性優秀，設計合理性高！

可見性回環度，超大型購物中心的專屬衡量指標

伴隨近年商業項目體量與平面的不斷擴大，建筑師在控制合理的店鋪進深的前提下，一些項目中輔動線、復合動線的應用已無可避免，而平面路徑總長度的增加導致可達性回環度指數急劇下降，以天津某大型購物中心項目2F平面為例（下圖）：

顧客自然行走路徑長度=紅線長度=472m

平面動線總長度=紅線+藍線長度=472+522=994m

可達性回環度指數=472/994×100%=47.5%

動線可達性較低，需進一步衡量可見性！

在這種情況下，我們最低限度也應該保證回環度指數（可見性）的較高水平，使顧客在自然行走的過程中幾乎可以看到全部店鋪前臉位置（即使需要通過較短的路徑轉換才能到達），以平衡商鋪間的價值差距，避免死角、死鋪出現?；丨h度指數（可見性）是商業平面尺度擴大到一定程度后的權宜之計，在衡量超大型購物中心動線設計時參考價值更高，其計算公式為：

可見性回環度指數=顧客自然行走路徑長度/可見全部店鋪前臉路徑長度×100%

其中，顧客自然行走路徑概念不變，可見全部店鋪前臉路徑長度是指顧客依次看到全部店鋪前臉所走過的路徑長度之和。理解不了？舉例解釋：對于有中庭的雙街型路徑來說，不論站在哪一側兩邊的店鋪都看的到，所以計算其中一邊就可以了（下圖中，可見全部店鋪前臉路徑長度=紅線+藍線長度之和）。

顧客自然行走路徑長度=紅線長度=472m

可見全部店鋪前臉路徑長度=紅線+藍線長度=472+66=538m

可見性回環度指數=472/538×100%=87.7%

動線可見性水平較高，商業價值平衡

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動線設計，切分進深是第一步

商業空間的合理尺度

先不談主力店與次主力店這類大鋪，常見的店鋪進深在15-20m之間，超過20米即為深鋪，局部出現可接受，但大范圍出現便會嚴重影響后期運營。通過計算往來共4-6股人流寬度最小值2.8-4.2m(考慮人體擺幅)+1.2m的距櫥窗視距可知，人行通道尺寸范圍為4-6m，不含大型推廣中庭，動線內中庭進深合理尺寸在6-8m，超過則會造成兩側店鋪間距過大，可視性與可達性將會降低。請記住以上3個數值，動線設計的基本邏輯將以此展開。

沿進深方向進行切分

接下來，在暫不考慮地塊面寬，動線長度的前提下，將地塊沿進深方向進行切分，看看依照商業空間的常用尺度，薄厚不同的用地各自究竟可以容納幾排鋪，幾條路，如下圖。地塊的總體進深與店鋪排數、通道排數之間的對應關系是動線設計的核心原則，任何忽略進深尺度的動線設計行為都是耍流氓。

45-60m≈店鋪（15-20m）+動線(15-20m)+店鋪(15-20m)

0-120m≈店鋪（15-20m）+動線(15-20m)+雙面店鋪(30-40m)+動線（15-20m）+店鋪（15-20m）

以上兩個案例為最常見購物中心平面進深范圍與切分方式，各類進深地塊均可通過以上方式預先對店鋪、通道等商業空間尺度進行把控，梳理出商業平面的縱向邏輯。接下來，通過與地塊面寬之間的對應關系，商業動線的選型與設計將迎刃而解。

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由簡到繁的動線推導過程

商業項目定位不同，體量大小不一，而動線設計就是伴隨進深和面寬兩個變量的逐步加大而越發復雜的過程；這里我們沿著這條由簡到繁的主線為大家講述7種商業動線的特點與不同地塊間的匹配關系，幫助設計人心中有數，快速判斷。

單街型動線

單街型動線常被應用在地塊進深較小的項目或在大型購物中心的局部出現，其最大特點即是動線只由一條人通道構成（單街），通道內不設中庭，店鋪沿單街兩側布置。單街型動線主要有單街單線、單街環形、以及由二者組合而成的單街組合3種。

單街單線示例

適用條件：進深≈30-40m，面寬≈80-100m。單層面積≈2000-4000㎡細長型地塊

這類地塊受進深限制較大，為保證兩側店鋪的最小進深要求，只能夠通過壓縮動線尺度寬度到4m左右，放棄中庭設置，形成由單線構成的最簡單商業動線。單街單線動線尺度狹窄，不具有跨層可視性，且轉折較少，單調乏味，同時不能形成環路；故只應用于受地塊進深條件限制情況或局部使用。

單街環形示例

適用條件：進深≈60-70m，面寬≈60-70m。單層面積≈3500-5000㎡長寬比接近1:1的小型塊狀地塊

此種小型商業地塊多見于社區型商業Mall，60-70m的進深與面寬尺度均比較尷尬，既不夠在中部再設置2排鋪，也不能將動線橫向拉開形成線型，在這種情況下，中部設置≈20*20m中庭，通過單街繞中庭形成封閉環形單線動線，既保證了跨層可視性與商業氛圍，同時可達性回環度與可視性回環度均接近100%。

單街組合示例

適用條件：進深≈30-70m，面寬≈120-150m。單層面積≈5000-10000㎡局部進深尺度較小地塊

通過適應地塊條件中可以看出，該類地塊局部進深尺度具有明顯變化，通過單街環形與單街單線所構成的啞鈴形或中字形動線，恰好可將商業中“薄”與“厚”的部分分區處理，同時保證可見性回環度處于較高水平。

雙街型動線

雙街型動線由兩條人行通道（雙街）與位于動線中線的數個中庭、連橋共同構成，雙街型動線具有良好的跨層可視性與商業氛圍，目前已成為多數開發企業的購物中心設計標準，如進深條件允許，應盡量選用雙街型動線。雙街型動線主要有雙街單線、雙街環形、雙街十字、雙街環形拼接4種。

雙街單線（理想動線）示例
適用條件：進深≈45-70m，面寬≈150-200m。單層面積≈8000-15000㎡進深尺度符合兩排鋪的矩形地塊

到了這里，我們正式升級開始進入雙街境界，雙街單線以其營造的清晰位置感與節奏感、接近100%的可達性及可見性回環度、良好的商業氛圍、便于與中庭空間結合等特點成為商業動線設計的理想模型，可以說，任何的動線設計都是在盡可能追求與雙街單線模式的無限接近。

雙街環形示例

適用條件：進深≈100-150m，面寬≈100-150m。單層面積≈15000-20000㎡進深尺度符合4排鋪的矩形、梯形地塊

在平面進深達到100m以上后，基于商業空間的尺度要求，顯然需要布置4排店鋪才能滿足需求，當面寬與進深比例接近1:1時，可通過雙街環形動線形成收尾相接的回路，在化解大進深的同時，保證了回環度的較高水平，根據店鋪進深、建筑密度要求等條件不同，中島區域還可靈活出現室外公共空間等處理方式。

雙街十字（限制應用）示例

適用條件：進深≈100-150m,面寬≈150-200m單層面積≈15000-20000㎡大進深且同時擁有多個高價值沿街面

針對大進深的商業平面，除雙街環形外，還有另一種解決思路，即是通過交叉的兩條雙街動線將商鋪引導在兩個方向上，但雙街十字的動線會導致可達、可見性回環度均大幅銳減，不利于平衡平面商業價值；因此，此種方式僅適用于同時擁有多個高價值沿街面的項目，商業動線與周邊步行街區形成一定程度的融合，弱化的導向性可以由街道、城市記憶進行一定彌補；除此之外應嚴格限制該種方式的使用。

平面動線沿面寬方向分為3段，共由2個雙街環形+1個巨大中庭拼接構成▼

平面動線沿面寬方向分為2段，共由2個雙街環形拼接構成▼

雙街環形拼接示例

適用條件進深≈100-150m,面寬≈200-350m單層面積≈20000-50000㎡輻射全市的超大型購物中心，矩形平面

近年來，部分招商能力成熟，經濟背景雄厚的品牌地產開發企業先后在一、二線城市核心區域染指單層面積超30000㎡，總建面達150000-200000㎡的大項目。這些商業“航母”受制于進深合理尺度限制（總平面進深＞150m將會出現＞4排的商鋪，動線也將無可避免地趨于發散而失去控制）；故只能在面寬方向進行延展。而當平面面寬接近300m時，又會受到200m的步行疲勞臨界點影響，需要在150m-200m之間位置設置相應的轉換空間將冗長的動線適當“破開。

因此，超大型購物中心動線設計通常采取2-3個雙街環形（S-2）拼接的方式，在保證較高可視性回環度水平同時，構成各段獨立循環，總體間而不斷的狀態；這類項目的動線設計不再一味追求連續性，而是通過分區主題化，主力店吸引等運營策略進行匹配。

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主力店對動線的影響

主力店強大的進深消化能力

主力店尺度巨大，進深通常可達到50-70m，對大型購物中心的動線影響是決定性的，通常在動線設計之前與運營部門的溝通也就在于了解主力店的預招商情況、數量及面積需求等重要信息。例如萬達、紅星等主力店資源穩定的開發企業，即可通過一側的多個主力店消化大部分進深，在進深120-150m厚地塊條件下實現理想動線形態（雙街單線）。

修正地塊的先天不足

面對類似下圖所示的不規則地塊，1-2個主力店的合理落位即可極大修正平面邏輯，優化動線設計，是方案設計師與招商運營部門共同努力的結果。

導致輔動線出現的原因

在主力店資源與招商不明朗的情況下盲目追求動線簡化，造成建筑平面與運營需求不符，是輔動線出現的最主要原因；尤其容易在主力店占比較低的中間樓層出現。主力店缺位留下的巨大空間只能通過增加輔動線串聯小鋪進行彌補；輔動線通常尺度狹小，不具備跨層可視性，相關聯鋪位可視性、可達性極低。

因此，在動線設計過程中，應全面考慮主力店落位與上下層平面之間的對位關系，避免局部樓層平面動線失控。

商業地產項目中，無論是大型購物中心還是大中型零售超市，還是小型商業空間，人流動線絕對是項目運營成功的重要一環。人流動線規劃與地塊形狀有關，與出入口的設置有關，也與主力店的位置安排有關。那么主力店該如何根據動線規劃合理分布呢？

1多主力店原則，層層都有核心主力店有的購物中心每層甚至于有數個主力店

購物中心都是多層，通過多主力店的設置，使購物中心的人流拉動力達到最強。有的購物中心一層有數個主力店，某些層級一層甚至于有三家以上的主力店。

2將主力店設置于購物中心的兩端，將一般商戶設置于購物中心的中部

當地塊形狀為長條形時，一般購物中心的經驗是將主力店設置于兩端，將一般承租商戶設置于中間的方式。

3將主力店設置于購物中心中間，一般商戶圍繞主力店分布

購物中心造型除了長條形的直線帶狀之外，“L型”和四方型的也比較常見，這兩種平面造型的購物中心，其基本的動線規劃就是將主力店設置在購物中心中間，而一般承租戶則圍繞著主力店呈發散狀分布。

這種動線規劃原則的精髓在于：將主力店設置在中央地帶，就能形成一個平面的商業核心，同時積極利用這個核心的人流吸引作用，達到人流聚集、發散的效果，不僅促進了一般承租商戶的經營，也促進了主力商家的經營，使購物中心商業元素之間實現良好的整體互動。

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疏散距離制約動線設計

疏散距離是制約動線設計的終極強條。疏散距離與建筑厚度存在緊密的互動關系，是購物中心設計的關鍵要素之一。在這一條上導致方案翻車、開發工期推延的項目案例不是個案。購物中心業態紛繁，疏散要求各異；對于購物中心消防設計，主張采用模塊化的設計思路，而不是碎片化地搜羅規范條文；對不同條件的購物中心應采用針對性的疏散模型與商業平面進行匹配，才能保證商業價值與消防安全的平衡，促使項目最終落地！

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國內購物中心動線規劃案例

西單大悅城

總建筑面積11.5萬㎡，單層面積1.5萬㎡

可見性：項目平面商鋪可見性一般，環形動線不夠流暢，視線有死角。

可達性：平面動線可達性一般，垂直動線因設置了飛天梯，提升了高樓層的可達性。其中直達六層的飛天梯有效地帶動了高樓層的人流。

上海七寶萬科廣場

總建筑面積24萬㎡，單層面積12萬㎡

可見性：通過交叉的兩條雙街動線將商鋪引導在兩個方向上，可見性一般。

可達性：十字型動線可達性也一般，需要配合多個高價值沿街面的項目并加強導視。

杭州萬象城

總建筑面積24萬㎡，單層面積3萬㎡

可見性：可見性最佳的位置是中庭，T字型動線產生了兩條主動線，一定程度上影響了商鋪可見性。

可達性：T字型動線可達性一般，主動線被分割。

東方新天地

總建筑面積12萬㎡，單層面積6萬㎡

可見性：一字型動線兩旁商鋪可見性較好，基本無視覺死角；項目進深較深，開辟了多條T字型副動線，在一定范圍內副動線商鋪可見性也較好。

可達性：主動線兩側商鋪可達性較；T字型動線兩側商鋪可達性稍低。

深圳KK Mall

總建筑面積8.3萬㎡，單層面積1.6萬㎡

可見性：一字型動線商鋪可見性較強，基本無視覺死角。

可達性：動線長度適宜，可達性較好。

沈陽中街恒隆廣場

總建筑面積18㎡，單層面積2.25㎡

可見性：項目平面可見性一般，內環部分阻擋了視線。

可達性：主動線可達性較好，副動線可達性較弱。

文章圖片及素材來源：天友產品研發部/方圓薈河北分公司/ 商業地產贏之道/商業地產云智庫/搜狐網/峰言鋒語/派沃商業設計研究院/網絡，內容僅做分享，不具有任何商業用途，侵刪。

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