神盤“天府半島”不搖號？！但是……

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▲曾經“恒大天府半島”，已更名為“天府半島”

聽說“天府半島”不搖號時，不少人和我一樣還是有些沖動。

先說下，為什么不搖號。

去年成都出臺新規，200平米以上房源開發商“自行銷售”！

所以，“天府半島”有好幾棟大戶型，都不用搖號，包括著名的“三葉草”。

除了“三葉草”，2T2的235平米戶型樓棟，還有3棟未售。

這次取證的就是其中一棟。

單價2萬，帶裝修+2車位

對比之下，難言“剪刀差”

不少人和我一樣，第一時間關心的還是價格。

那就先回答下價格，帶裝修（含三大件）均價1.6萬，這個價格應該是很香了。不過，附加條件是每戶捆綁兩個車位，每個40萬，一共80萬。

▲ 圖源網絡

算下來，“235平米住宅+2個車位”，總價470萬，單價2萬左右（不同樓層價格各異）。

看上去很劃算，畢竟城南的大平層單價從2.5-6萬都有。

但是“天府半島”有些特殊。

一是，因為恒大前期折騰，加上爛尾等問題，整個樓盤品質和形象有所折扣，在賣的過程中，會有所掉價的。

小區目前在售的二手房2萬左右。

二是，整個樣板間看完，感覺產品停留在10年前，放在現在有些過時。

前面說了，城南200平米以上大平層2.5-6萬都有，但“天府半島”因為歷史特殊原因，其價值，有必要拿出來單獨“估一估”。

也就是說，很難用“城南大平層”或“天新大平層”的價值去衡量它。

▲ 本次開盤的33棟，2T2全部235平米戶型

有兩個價值維度，值得參考。

第一個維度：這次所開的33號樓，位于“天府半島”三期，看下三期二手房，大多數掛牌價在2萬左右。

還可以找到不少掛牌價在1.8萬的裝修房。

▲ 圖源貝殼

這個二手房價格，顯然會讓看235大平層的買家，心里“打鼓”。

第二個維度：對比“天府半島”200平米以上的類似房源。

查了下，200平米以上大平層，二期居多，清水價掛牌在2萬左右。

看價格，還不算低的離譜，不過掛牌時間短則3個月，長則1年、2年，說明“天府半島”大戶型找人接盤很難。

將來急用錢想要出手，接盤的人少，馬上能拿到錢的可能性不大。

所以，無論從同一組團地塊對比，還是整個大盤同類戶型對比，2萬精裝價，都很難看到“剪刀差”。

這也是很多人，難以下決心的原因。

要是捆綁80萬的車位心里不好受，也可以理解成，精裝單價2萬，贈送2個車位。

道理一樣，但換個方式安慰自己，可能好受一點。

國企入主，承諾6月交房

定位不清，同一組團剛需到聯排

由于是現房，現在可以看“實體樣板間”，加上國企百分百控股“天府半島”開發商，交付方面應該不會出岔子。

從企業查，可以看到，成都心怡房地產開發有限公司已經被中國對外經濟貿易信托有限公司接盤，百分百控股。

▲ 圖源網絡

樓棟已經封頂，按照售樓部消息，裝修在去年已經完成，現在主要是在做清潔，交付就可以入住，甚至都不用敞甲醛。

這次所售33號樓，6月底就能交房，前提是款項已經付清。

重點看下產品。

“天府半島”的住宅，每個組團基本都是沿“錦江”以C字型排開布局。

這樣可以讓所有樓棟最大程度享受到“江景”視野。

2棟235平米大戶型位于C字型兩端，可以視為“擁有一線江景”。

▲ C形布局的兩端為235平米大戶型2T2樓棟

這樣排布，讓所有組團都能“景觀”、“視野”最大化。

并且，C字型，可以形成巨大中庭，對比現在的樓盤，“實屬難得”。

走在小區中庭，覺得十分寬闊，空氣對流感強。

面對江景，有心曠神怡的感受。

▲ C形布局，營造出的大中庭

最主要的缺點在于，產品定位不清晰。

三期組團以高層為主，特別是113平米起步的戶型較多，整個小區總體偏剛需。

兩端卻布局235平米大戶型，加上C字型臨江部分，還布局了一排“聯排別墅”，總價預計1千萬起。

不同類型產品雜糅在同一個組團內，一千萬的業主，也很難說是住在“高檔小區”。

▲ 高層樓下為聯排別墅

類似這樣“高低配”樓盤，也有過不少“教訓”。

比如，南湖國際社區，剛需配400平米以上的超級大戶型，結果是豪宅品質上不去，價格也只能向剛需看齊。

▲ 圖源貝殼

遺憾的就是，“天府半島”大平層處在一個定位不清晰的組團。

這樣的“豪宅”，想要走出獨立行情，難。

產品停留在10年前

一線江景，視野加分

單看33號樓，還是有一些優點。

33號樓為2T2設計，一樓為架空層，高度大約5米，門廳較為老式傳統，呈現樸素。

進入大堂后，兩部電梯在左右兩邊“背靠背”開門。

這樣的好處，設計師考慮的是“私密性”，做到一梯一戶。

但問題是，兩部沒有串聯的電梯，等待時間會更長。畢竟，整棟樓高42層。

▲圖源網絡

除了兩層避難層，以及一樓架空，其余39戶共用一部電梯。

外立面，采用的10年前的瓷磚鋪貼，和小區其它樓棟一樣，未做公建化特殊處理。

這一點，在房源內部的陽臺等部位，也同樣如此處理。

電梯上樓后，在入戶設計上，由于是一梯一戶，私密性較好，可以在門口制作私家鞋柜、儲物柜，都沒有問題。

入戶采用的是“雙入戶”，這是豪宅常用的入戶設計方式，不同的歸家動線。如果有保姆，可以從廚房進入，主人有更好的居家體驗。

從正門進入，是整個客廳玄關處，2.4米的進深，放置入戶收納柜足夠。

▲戶型圖

整個房型為套四三衛，雙套房設計。

客廳是豎廳，應該是想要讓出一定的面寬，讓更多臥室有看江的機會。

整個戶型，客廳+3個臥室，正對錦江，4開間看江，總面寬16.2米，江景盡收眼底。

雖然不是大橫廳，但有失有得，江景也是“雨露均沾”了。

需要注意的是，整個戶型朝向為東北向，幾乎曬不到太陽。好在，樓棟為2T2板式，采光倒是沒有問題。

后期還有兩棟同樣的樓棟，朝向為西北向，也曬不到太陽。

▲ 剩余兩棟235平米待售樓棟，西北朝向

設計思路上，也是“權衡利弊”，為了把“看江”放在首位，采光做了一定犧牲。

雖然調侃這是10年前的產品。

但老產品也有它的好：贈送大。

大家都知道，以前的產品規劃，贈送上卡得不是那么死。

3個陽臺，計為半面積，還有5個飄窗和設備陽臺為全贈送。

在當前，部分別墅地下室算全面積，大平層沒有任何贈送面積，天府半島算十分慷慨了。

埋單之前，先明白

它并不是豪宅

看完了，我們總結下，天府半島的優缺點。

第一，面積夠大，從面積來看夠得上豪宅這一檔。

這類產品的問題往往是，看得上的買不起，買得起的看不上，高不成低不就的尷尬。

第二，加80萬車位后，難言“剪刀差”。

天府半島關注度高，主要在于“剪刀差”大，但是沒有“剪刀差”，要用產品打動各位看官，恐怕有難度。

第三，現房，買了就住，今年拿產權證。

樓棟封頂很久了，6月份就可入住，交付后3個月下產權證，這可能是買房領證最快的樓盤。

最后，什么樣的人適合買它？

事實證明，空有豪宅段的面積，但缺少豪宅的設計、服務、維護、圈層、甚至外立面……最后都會失敗。

順便提一下，陽臺是可以封窗的，未來統一的外立面，顯然是不存在的。

所以，即便是235平米面積段，加上贈送超過250平米。

但我們仍然把它視為“這只是一個更大面積的改善產品”。

▲ 待售 的 “三葉草”樓棟

如果買它，也請把它在心中定位為“改善樓盤”，而不是“豪宅”。只有搞清這一定位，才不會因為“期望太高而失望太大”。

如果想清楚了這一點，加上“買它不是沖著”剪刀差，只是出于改善提升居住面積的初衷，也可以下手。

比如，喜歡三代同堂居住的家庭，想清楚前面這些問題，也可以為一個選擇。

最后，特別提醒，這類超高層江景房，核心賣點是江景，樓層越高越值錢，如果選房時剩下低樓層，則需要三思。

主筆：蔣升濤

編輯：小甜甜

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