探盤 | 朱辛莊的下一步命運是什么？

一個不曾用自己的腳
在路上踩下腳印的人，
不會找到
一條真正屬于自己的路。

——周國平

作者｜十一郎

來源｜地產十一言（ID:dichanshiyiyan）

蹭著海淀的紅利，昌平南著實火出圈了，什么回天、新城都是過眼煙云。

截至目前，整個昌平南在售項目多達10余個，總體供應套數6938套，如果再算上沒有統計出的國譽燕園、文源府、紫金書院等，昌平南2022年全年供應套數在9000多套，不到10000套。

其中，朱辛莊作為昌平南的新價值板塊，因為大華的意外首秀，這幾天響徹了整個北京樓市。

01

DICHAN SHIYIYAN

卷下去，還是跌落神壇？

是想分一杯羹賺取一波聲量還是真的認準這個板塊？卷不死就繼續卷，問題是還能不能卷的動？要繼續熱鬧一把清還是跌落神壇？

從周邊新房的維權潮中或許能看出來一絲跡象。北清橡樹灣霸王條款、文源府公示不利因素不清不楚等開始啪啪打臉，價格與價值不匹配。

北清橡樹灣開盤不到半年就降價促銷，這是營銷的把戲？還是被逼無奈。

宸悅國際指導價5.4萬元/㎡，開盤均價只有5萬元/㎡左右，最低4.8萬元/㎡。

一系列項目降價，但并沒有快速去化，除了文源府、北清云際、奧森春曉，除此之外，昌平南其他新房網簽都在50%以下。

回歸到供求關系，最根本的原因是供大于求，需求端并不旺盛。

十一郎認為，附近的大廠小米等都在裁員，產業帶動房價的助力大大下降，對昌平南房價有一定利空。

但新房內卷仍在繼續，而且卷的更狠。因為，今年朱辛莊兩個地塊來了。但好不好賣的決定性因素還是產品。畢竟板塊未來還是有升值潛力的。

星樾已經開放售樓處，大華0028地塊相信也會很快。

02

DICHAN SHIYIYAN

板塊有升值潛力，毋庸置疑

朱辛莊贏在產業、地鐵少有的三軌交匯、商業配套完善。但相比二撥子能直達海淀產業區更快的速度不夠快，產業支撐力減弱，配套也不如二撥子建設快。又不如永豐，雖然是海淀北，但好在是海淀范圍，親生的。

朱辛莊雖說是兩軌交匯處，但直達海淀產業園還是差了點。而二撥子板塊與海淀的連通，除了靠北清路這條主動脈之外，航智橋-航智路與鄧莊南路，其實都預留了去往海淀的通道。而且13號線更快。

再看區域的房價，猶記得2020年朱辛莊周邊次新二手房領秀慧谷掛牌價5.8萬／平，彼時含新風系統精裝交付的新房萬橡悅府5.4萬／平。

兩年后，0028地塊銷售指導價6.2萬/平。而領秀慧谷最高價房源飆升到7.6萬，差不多的也是7萬左右，那么一二手倒掛價格空間就有8000元/平，妥妥的買到就是賺到！對比周邊所有新盤也無所畏懼，一點不帶怕的。

看到了這樣的漲價前景和倒掛優勢，買房人哪怕上車后不做置換也開心。

另據CRIC克而瑞數據顯示，目前5個項目入市，目前成交過半（網簽數據截止至3月1日），再加上萬橡悅府、萬橡華府等先頭部隊帶熱了這片區域，銷售速度會很快。

大華朱辛莊地塊，總結下就是價格倒掛，配套建設中，而對開發商來說，地塊小，總價低，又無現房銷售面積要求，毛利可觀，賺錢也快，何樂不為？……

不過就是產品能否贏下過渡買房人群的心。

大華朱辛莊地塊距離朱辛莊地鐵站約600米，比越秀星樾距離地鐵近400米，爭分奪秒的優勢也是優勢。其他配套基本打平。

0028地塊未來會出什么樣的產品？據土拍時媒體對大華集團相關人士的采訪中得知，地塊得房率不會低的，保持在一個正常的水平，大概75%-80%左右。

戶型面積段方面，我們考慮聚焦幾個面積段，不會都做，有兩居，可能以三居、四居為主，目前區域剛改產品相對少一些，還要看最終的設計規劃來確定。

但越秀星樾的產品整體規劃設計其實也算是目前區域的天花板了，大華一個新秀企業想要超越或許有些難，本身地塊好像除了方正之外，容積率和限高已經決定了大概率就是4棟樓，25層高層板樓。

有媒體報道，以上海大華在杭州開發的首個項目大華潮悅前城為例，其117平米的戶型設計并不盡如人意，未能做到明顯的動靜分離，使得套內使用面積有所損失，與其他新房對比明顯。

如果獨立操盤，沒準兒就得潛心學習師傅們，比如龍湖等。但十一郎猜測，估計過不了幾天，項目公司股東名單里，就會出現其他的房企合作。

03

DICHAN SHIYIYYAN

大華是誰？從意外到質疑

往往是悲喜相隨的。一片驚喜聲過后，十一郎也搜索了一下大華的過往。

公開資料顯示，上海大華創立于1988年，前身是上海市寶山區大場鄉商品住宅開發公司組建，是國內較早一批擁有房地產開發國家一級資質的房地產開發企業。

2005年-2006年，高光時刻來臨。瞄準舊城改造這一板塊的大華，一度成為了上海商品房銷售面積和銷售額的“雙冠”。

有了光環的大華開啟了瘋狂拿地的3年，2017年，大華集團在云南拿地超過3000畝，先后開發5個房地產項目。2019年，大華集團在大連、蘇州等地拿地……

快就是慢，2021年中報數據顯示，大華集團營收約66.92億元，去年同期則是107.62億元，同比大降37.81%。其中，房地產銷售大降41.5%。

經過了幾年的經營開發交付，大華項目也出現了各式各樣的維權。2022年11月，上海大華公園城市二三期業主針對“路面爛尾”一事開啟了維權。

據悉，大華公園城市小區環境被減配，原本設計為人車分流的石板路面降標為全瀝青路面，較為嚴重地破壞了項目美觀。

上海大華斐勒花園精裝房墻面滲水，且項目尾盤還存在大面積缺漏、裂紋、起砂等諸多質量問題。

另外，大華斐勒花園沙盤上的“印象愛麗絲水景”被單方面取消；上海大華碧云天大華碧云天則被指借消防之名偷工減料，綠植大草坪公區用8字磚代替。

目前，上海大華旗下有300余家控股子公司，業務覆蓋地產開發、建筑施工、物業服務、商業運營、酒店運營等。相關數據顯示，上海大華在全國已經開發運營了八大平方公里新城，建設了17個百萬方超大型社區，擁有約70萬業主。

在北京這次土拍現場，大華集團相關人士提到，“北京市場潛力大，我們也認為朱辛莊0028地塊也是比較優質的地塊，這個地塊小而精，也比較適合我們。”十一郎還是替大華捏一把汗的。

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