美的置業(yè)：“三道紅線”轉(zhuǎn)綠 公司擁有人應占核心凈利潤下滑49.5%

萬科董事會主席郁亮曾表示，房地產(chǎn)行業(yè)未來的出路是踏踏實實向制造業(yè)學習。在行業(yè)變革浪潮下，制造業(yè)企業(yè)下屬的房地產(chǎn)公司表現(xiàn)又如何？

3月24日，美的置業(yè)公告截至2022年12月31日止年度全年業(yè)績。報告期內(nèi)，美的置業(yè)營業(yè)收入約為736.31億元，與2021年基本持平；核心凈利潤約為38.70億元，同比下降29.1%；公司擁有人應占核心凈利潤約為19.69億元，同比下滑49.5%，近乎腰斬。

銷售跌出千億陣營

從財務表現(xiàn)上看，美的置業(yè)公司營業(yè)收入未呈現(xiàn)顯著增長主要源自物業(yè)開發(fā)及銷售的下滑。截至2022年12月31日止12個月，美的置業(yè)物業(yè)開發(fā)及銷售收入約為721.92億元，較2021年同期減少3.26億元，年報解釋稱主要由于會計確認銷售面積的下降及單方售價增長綜合所致。

2022年，美的置業(yè)合約銷售額約為792.4億元，已售建筑面積約為631.6萬平方米，銷售均價較2021年同期增長8%至12546元/平方米。值得注意的是，美的置業(yè)2022年合約銷售額下滑約47.36%，這也是公司近四年來銷售額首次跌落千億以下。

年內(nèi)，美的置業(yè)毛利約為113.06億元，同比下滑16.2%，年報解釋稱毛利的下滑主要源于報告期內(nèi)會計確認項目單方面成本較高。公司毛利率也由2021年的18.31%下降至2022年的15.36%。對此，美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財務官林戈在美的置業(yè)2022年度業(yè)績投資者推介會上表示，行業(yè)在調(diào)整，毛利率必然會經(jīng)歷持續(xù)向下走的過程，但美的置業(yè)當前已售未結(jié)土地儲備毛利率約為15%-18%，如果市場向好，不排除有更好的表現(xiàn)。

利潤方面，盡管美的置業(yè)成功將行政開支壓降約36.42%至2022年約21.50億元，又將約25.90億元融資成本全部利息資本化，但其他收入及其他虧損凈額同比下降約60.73%至約3.51億元，融資活動匯兌虧損凈額約為4.84億元，經(jīng)過層層削減，美的置業(yè)年內(nèi)利潤約為35.77億元。在這樣的情況下，公司股東到手利潤僅為17.26億元，少數(shù)股東應占利潤為18.50億元，少數(shù)股東分走了過半利潤。

相比房地產(chǎn)業(yè)務，美的置業(yè)多元化業(yè)務在報告期內(nèi)有新進展。美的置業(yè)董事局主席郝恒樂表示，美的置業(yè)旗下睿住智能2022年合同額12億，2023年預計15億元，盈利能力甚至超過房產(chǎn)；睿住建筑雖然新增固定資產(chǎn)投資不多，但重點在設計、研發(fā)、客戶交付，當前已通過香港體系認證，未來將向香港市場供應，預計可實現(xiàn)9億合同額。

安全的財務邊界

盡管營收表現(xiàn)不盡如人意，2022年，美的置業(yè)“三道紅線”成功轉(zhuǎn)為“綠檔”。截至2022年末，美的置業(yè)扣除預收款后的資產(chǎn)負債率為68.2%，凈負債率43.9%，現(xiàn)金短債比為1.60倍，集團融資成本進一步低至4.62%。

報告期內(nèi)，美的置業(yè)擁有現(xiàn)金總量264億元，無境外美元債，一年內(nèi)到期的有息負債為137億元。2023年，公司將有6筆公司債券到期，合計金額51.44億元，目前已清償20.04億元，剩余31.4億元。

財務安全既是美的置業(yè)自身審慎投資的結(jié)果，也離不開大股東的支持。據(jù)郝恒樂介紹，美的置業(yè)2021年著手合作項目股權(quán)收購調(diào)整，為提升公司布局的城市能級、減少風險敞口作準備，有效盤活資金。2022年，美的置業(yè)通過股權(quán)收購了9個項目，賣出部分位于低能級城市、尾盤的項目，新增權(quán)益貨值63億元。現(xiàn)存合作項目合作方也是穩(wěn)健民企、國企央企，將風險降到最小。

公開市場拿地方面，雖然2022年美的置業(yè)全年只新增了一宗位于上海市浦東新區(qū)的項目地塊，權(quán)益貨值約14億元，但未來根據(jù)公司現(xiàn)金流狀況、公司內(nèi)部結(jié)構(gòu)，會進行結(jié)構(gòu)性補貨，動態(tài)控制好存銷比，新增土地時會“更加理性、更加慎重、聚焦再聚焦”。

大股東美的集團則在發(fā)債端、金融端為美的置業(yè)提供助力。林戈表示，去年在大股東的支持下，美的置業(yè)幾筆發(fā)債都頗為順利，其中有25億元是由大股東提供了反擔保。為了支持美的置業(yè)，在2021年的派息中，大股東還選擇了以股代息，即將15億港元的股息留在了公司“錢包”里，為美的置業(yè)提供了更為充裕的現(xiàn)金去應對行業(yè)變革。

在大股東的支持下，美的置業(yè)維持著高派息率。林戈表示，2022年公司派息比例為49%，累計派息金額達到84.6億港元。美的置業(yè)一直重視對股東的合理投資回報，持續(xù)五年在行業(yè)內(nèi)保持具有競爭力的派息政策。未來，公司也將繼續(xù)堅持一年一派，保持有競爭力的派息能力。