緊急呼吁：關于救樓市、救經濟的14條建議

目前的樓市、目前的經濟形勢，一直讓全國上上下下有責任感的人們非常揪心。我最近的個人觀察及統計指標都表明：現有的救市措施力度不夠，救市方案不完善，市場恢復乏力，一些經濟指標可能背離我們的救市愿望而繼續弱化。一旦這個趨勢明顯確立，除了國有企業外，民企和個人將都不敢再投資，消費也繼續萎縮，可能會有更多的企業因此陷入困境或倒閉，更多類似恒大困局的大麻煩出現，更多的人失業，更多的地方政府財政狀況惡化、債務危機逼近，去年和今年積壓的大量本科、碩士和博士畢業生更難找工作——這會直接威脅到社會穩定問題。

理論與實踐都表明:房地產業既是中國國民經濟的主導產業，也是支柱產業，還是先導產業。同時具備這三種地位的僅有房地產一個行業。在大多數發達國家也都如此——2020年，美國房地產業完成的GDP為2.7萬億美元，占國民經濟比例為12.9%，仍是第一大產業，遠高于制造業（不到11%）和金融保險業（8.24%）。從現實貢獻來看，房地產業的影響力也沒有其他產業可以替代。從最近20年的發展狀況看，它提供著上億的就業機會和65%左右地方本級財政收入，以及決定著30%-40%GDP的實現（考慮到了整合帶動作用）。“六穩”當中的“五穩”——穩就業、穩金融、穩外資、穩投資、穩預期，都與房地產市場狀況高度關聯。我完全贊同穩定房價的主張，但在特殊時期，在其他措施救市乏力的背景下，盡快調整房地產調控政策，刺激國內需求，已經成為必需的、也將是最有效的對策。前年我在“網易經濟學家年會”演講時，談到救市的六個原則與十九條措施，這里重新摘錄、補充一下重點內容，希望能引起決策層重視。

1、中央政府要釋放明確的、而不是讓地方左右為難的救市信號，要推出國家層面的救市措施。地方政府在此基礎上因城施策，推出補充措施。只靠地方政府因城施策，完全不能解決問題。

2、要通過中央政府文件，重新確認房地產業的支柱、主導和先導產業地位，恢復市場主體的信心。房地產業對中國經濟發展和社會穩定的托底作用是長期的。一些人認為房地產發展已達到“天花板”，這種認識是錯誤的。大多數發達國家房地產業仍然是支柱產業，世界發展實踐說明必須重視和依靠房地產業這個道理。

3、從短期看，對“三條紅線”的管理，應當放松。可以考慮變成中長期目標，比如五、六年或十年要達標。這樣，銀行信貸就可以重新支持開發商，特別是有爛尾項目的開發商復產復工，以渡過難關。

4、中央政府要明確宣布緊縮未來幾年的建設用地供應。特別是三、四線城市的土地供應，要結合去庫存的情況嚴格控制供應計劃。在去庫存壓力不大的城市，對新買地的開發商，其土地款的繳納可允許分期進行，以提升開發能力和入市興趣。

5、全面取消限購、限貸、限售、限價等各種限制政策。貸款風險由貸款銀行基于抵押，自行防范。從當前的情況看，無論誰進入市場，都是對救市和“六穩”、“六保”的貢獻。限價情況下偷工減料的行為大量增加，不斷下降的質量會帶來更大危害但卻未引起重視。一定要取消限價政策，這有利于提高商品房質量，也會激勵已經躺平的開發商重新進入市場，改善地方財政狀況。類似深圳二手房指導價的限制價格也必須取消。

6、與上一條有關但需要特別強調一下：盡快放開一線城市的限購政策。取消三、四線城市的限購政策沒有意義，因為大多數三、四線城市的市場基本飽和了。只有取消一線城市的限購政策，市場交易才能恢復，因為在這些大都市，還有很多人想買。一線城市交易恢復了，才可能會帶動二、三線城市交易的回升。當然，放開一線限購的同時，要加強住房保障工作。

7、鑒于目前市場的艱難情況，對開發商和買房者實施財稅扶持政策。對恢復開發的項目，相關稅收可以適當延緩繳納時間。鼓勵各地政府在購房補貼、稅收減免方面給購房者以幫助。

8、可以考慮降低首付成數。對首套住宅購買者，首付可以考慮降到20%甚至15%水平，對第二套可以降到30%的水平。對商辦物業交易，首付比例可考慮降到30%或40%。這會大大降低需求者進入市場的壓力。

9、可以考慮延長按揭貸款期限。對住宅最長可延至40年，這樣可以大大減輕購買者按月的還本壓力。不愿意延長的，仍可選擇10年、20年、30年的貸款期。對商辦物業交易，貸款期最長可延至30年。原來只允許10年，實在太短，還款壓力大。

10、在貸款的前五年內，允許有壓力的人只還利息不還本金。這對剛剛工作的年輕人非常有意義。對暫時下崗失業又沒有存款積累的按揭業主，應該考慮出臺一項特別政策：允許其在親友擔保的條件下，給與1-2年的月供緩繳期。銀行一定要有與貸款客戶共渡難關的意識。

11、根據城市化和房價水平，改善房地產貸款集中度管理。要適度松綁房地產貸款集中度限制，這有利于滿足大城市居民剛需和改善型住房、進城父母養老用房等合理需求。

12、處理好爛尾樓罷供問題。已出臺的保交樓支持政策，必須落實好。對已經預售、購房者辦理了按揭貸款的，應由主管部門牽頭，盡快針對每個項目，研究出妥善處理辦法，不能把風險全部轉嫁給購房者，使其處于絕望狀態。建議給予這些準業主一個還貸緩沖期。同時，改革預售制度的不合理之處，特別是貸款時間，完善預售制度。

13、對開發商的融資一定要出臺實實在在的政策。在開發市場上，民營開發商占比高，但都很難獲批開發貸款。應該根據以往的征信情況，對他們中的合格者放松貸款政策。應該重啟民營開發商上市融資的政策。要允許并鼓勵私募基金進入開發領域，必須盡快將REITs試點擴大至民營商業地產領域。

14、統一規定自2020年1月疫情開始到目前，因疫情影響而下崗、收入下降，發生還貸逾期的，在向銀行提交說明并做出承諾后，可以不納入征信記錄。此措施亦符合《合同法》第94條、117條、118條中關于不可抗力與合同履行之規定。