江南區“超級規劃”出爐，下一個爆發點在這？

　　此前，《南寧市江南區國土空間分區規劃（2021-2035年）》（以下簡稱《規劃》）草案公示，引發廣泛關注。

　　今日，該《規劃》草案公示期結束。

　　這意味著，如無意外，這份“超級規劃”或在不久后正式出臺。

　　那么，這份承載著江南區“巨變”的新規劃，釋放了怎樣的信息？

　　誰又將是規劃紅利下的贏家？

　　01

　　江南再進階！

　　構建“一心四廊多節點”發展格局

　　近日，《南寧市江南區國土空間分區規劃（2021-2035年）》草案迎來公示，透露了江南區新的規劃定位、發展目標、空間結構等，指明了江南區的未來發展方向。

　　▲《南寧市江南區國土空間分區規劃（2021-2035年）》草案

　　首先，明確了規劃范圍，包括全域和中心城區兩個層次。

　　▲規劃范圍示意圖

　　全域包括沙井街道、江南街道、福建園街道和江西鎮、蘇圩鎮、延安鎮，國土總面積722平方千米；中心城區包括福建園街道、江南街道和沙井街道的大部分區域，國土總面積78平方千米。

　　規劃目標年為2035年，近期至2025年，遠景展望至2050年。

　　明確了江南區發展定位，為南寧市先進制造業基地、南寧市產城融合示范城區、南寧市文商旅榮和樣板區、南寧市鄉村振興示范城區。

　　▲目標定位與發展規模

　　人口規模方面，到2023年，江南區規劃常住人口達到63萬人，規劃城鎮人口達到58萬人。

　　城區空間格局上，積極融入《南寧總規》“一主三副多節點”的城鎮空間格局，深入實施“西協、東聯、南融、北接”發展戰略，構建江南區“一心四廊多節點”的城鎮空間發展格局。

　　▲江南區國土空間總體格局規劃圖

　　從整體發展格局及走向看，向東北和向西南發展將成為江南區未來發展的重要方向。其中，東北方向重視城鎮功能發展，而西南方向則著重產業發展。

　　02

　　產業起飛？

　　多元產業融合，打造先進制造業基地

　　江南區的發展定位，將“南寧市先進制造業基地”放在了首位，其次是“南寧市產城融合示范城區”，對產業的重視不言而喻。

　　強產業，首要強工業。江南區作為工業發展重點中心城區，有著傳承不息的優質工業基因。

　　如今，要打造成先進制造業基地，具體怎么做？

　　一方面，打造面向東盟的區域物流新樞紐。

　　充分發揮江南區的區位優勢，依托“鐵路港+公路港”和“空港航空”兩大物流區，加快建設“江西物流港”，構建三區聯動的物流樞紐，融入西部陸海新通道戰略。

　　▲江南區綜合交通格局示意圖

　　另一方面，構建“3+3”先進制造業空間格局。

　　“3+3”即3大產業集聚區和3個特色產業預留組團。其中，3大產業集聚區為高新技術產業集聚區、跨境產業集聚區和新材料產業集聚區；

　　3個特色產業預留組團包含江西組團、同華組團以及蘇圩北組團。此舉將進一步強化實體經濟發展，保障制造業生產空間。

　　▲江南區制造業規劃布局示意圖

　　此外，構建“兩心一圈”現代服務業格局，推動生產性服務業補短板。

　　“兩心”即打造沙井鳳巢湖產業服務中心和高棠企業服務中心。其中，沙井鳳巢湖產業服務中心主要提供研發、信息、金融、技術4大服務；

　　高棠企業服務中心主要提供總部中心、管理咨詢、法律服務和金融服務。

　　▲江南區中心城區“兩心一圈”現代服務業格局圖

　　不難看出，江南區將產業作為發展的重中之重，體現了其建設產城高度融合的現代化中心城區的決心。

　　03

　　品質升級，宜居宜商

　　打造文商旅融合樣板區

　　區域配套升級同樣是本次《規劃》的重點。

　　首先，構建“一帶、三廊、多園”的開敞空間體系。以水為軸，“點、線、面”相結合，打造一系列開敞空間公園體系。

　　其中，一帶即邕江景觀帶；三廊為鳳凰江-馬巢河綠廊、南化鐵路線性綠廊和亭子沖線性公園綠廊；多園則分別為江南公園、鳳巢湖公園、三津江灘公園、邕江南岸公園和亭子碼頭濱水公園等。

　　▲江南區中心城區綠地系統規劃圖

　　交通方面，打造綠色高效綜合交通，構建主城區“兩橫五縱”高效的骨架路網。

　　▲江南區中心城區道路規劃圖

　　同時，增加多條跨江通道，向北新增4處跨邕江通道，緩解跨江交通壓力；向西新增2處跨邕江通道，優化西向貨運組織；向東新增2處跨良鳳江通道，強化與五象新區的聯系。以此進一步提升主城區與組團之間的交通效率。

　　文化賦能方面，提出構建“一帶三片多點”全域魅力空間格局，鼓勵自然人文資源的多元組合開發，促進自然田園、歷史人文、商貿潮流等資源的活化利用，策劃重點項目，構建“一帶一區三圈多點”的文商旅資源融合格局。

　　▲江南區文商旅資源格局圖

　　提升“文化+商貿+旅游”特色江南活力。

　　從古鎮古村到特色文化地標，強化江南歷史文化資源的保護，提升江南文化地標環境品質和服務水平，打造揚美古鎮、三津村、亭子碼頭、百益·上河城等特色文化地標。

　　04

　　集多個利好于一身

　　五一路板塊或是下一個爆點

　　規劃利好之下，哪些板塊最具爆發潛力？

　　在城市界面上，《規劃》給出了比較明確的方向。

　　《規劃》顯示，江南區將塑造“藍綠共生，老城新韻”的城市意向，其發展的重點大致沿江、臨湖、近公園分布，構建“看江+望湖+觀園”眺望體系。

　　其中，西園半島及延伸帶和沙井三津大道一帶，為核心天際線控制界面和重點天際線控制區，五一中路沿江段為重點天際線控制區。

　　▲江南區中心城區眺望體系圖

　　同時，沿五一路、亭洪路、壯錦大道和星光大道構建“兩橫兩縱”景觀廊道。

　　值得一提的是，江南萬達和江南中心為“核心制高點”，意味著未來這兩個高點將被打造成江南區的地標。

　　不難看出，規劃紅利下，五一路板塊、沙井板塊和亭洪路板塊極具發展潛能。

　　而在住房供應方面，《規劃》也給出了一定的指向性。

　　規劃在“優化居住用地布局”里，提到“引導居住用地向產業集聚地布局、適當控制老城區新增居住用地規模”。

　　劃重點，有土地供給的產業集聚區、在進行城市更新的老城區。

　　放眼整個江南區，五一路片區、沙井片區和亭洪路片區都比較符合要求。

　　換言之，這三大板塊或是未來江南區樓市的主戰場。

　　而近期，五一路板塊已呈現出不小爆發力。

　　一是，引進優質教育資源。

　　此前，南寧三中初中部江南校區落地文嶺街北側，并官宣將于今年9月開學，日前已進行公開招聘教師工作。另外，據知情人士透露民主路小學教育集團也將簽約入駐。這意味著，片區將迎來南寧三中+民主路小學的超強學區組合。

　　▲南寧三中初中部江南校區（圖源：南寧市第三中學青山校區）

　　二是，老舊片區的城市更新在有序推進。

　　近日，五一中路片區站城一體化綜合改造項目二期地塊上架，擬于6月30日出讓，意味著五一中路片區舊改將持續推進。

　　▲出讓地塊位置示意圖（來源：南寧市自然資源局網站）

　　不僅如此，在江南區印發的2023年國民經濟和社會發展主要任務也提到，要大力推進城市更新，爭取完成南建路8號項目征收工作，重點推進五一中路片區5600畝TOD站城一體化綜合改造項目建設，盡早完成南化南側項目前期工作，并持續開展老舊小區改造、城中村升級改造。可見，五一路板塊城市更新充滿想象。

　　▲《江南區2022年國民經濟和社會發展計劃執行情況與2023年國民經濟和社會發展計劃草案的報告》截圖

　　整體來看，在新規劃的“加持”下，江南區將圍繞產業、人居環境、文商旅以及大規模的城市更新，呈現出區域的新亮點，區域價值將迎來新一波上漲空間。

　　新規之下，站在發展風口的板塊能否成為南寧樓市的下一個爆點？我們拭目以待。

　　■撰文：夏目三三 圖源：南寧市江南區自然資源局

　　■編輯：2099

　　■編審：鐘春燕