開發商哭了，業主笑了！惠州新規：禁止車位只售不租！

屋漏偏逢連夜雨，惠州開發商這回又遭痛擊！

房子賣不動，原本還想打打車位的主意，這下好了，惠州一重磅新規出臺：小區車位禁止“只售不租”。

開發商是哭了，不過，惠州小區的業主們可是笑了：小區車位我只租不買，看你這回還敢上地鎖不？嘿嘿！

話說，這回惠州出臺的車位新規，到底咋回事？

6月12日，惠州市人民政府出臺《惠州市房地產開發項目停車位租售管理辦法》的通知，明確規定惠州住宅區的車位不能“只售不租”。

PART01

新規6大看點，不容錯過！

1、專有部分停車位可以出售、附贈、出租，出售、附贈前應取得權屬登記。停車位尚未出售的，建設單位應當予以出租，不得只售不租。

2、人防工程停車位不計入共有建筑面積，不作為共有建筑面積進行分攤，不得出售、附贈，可以出租，收益歸投資者所有。

3、共有部分停車位屬全體業主共有，不得出售、附贈，可以出租。共有部分停車位出租收入，在扣除合理管理成本之后，屬于業主共有。

4、明確停車位出租應首先滿足業主及物業使用人需要，停車位出租給本小區業主或物業使用人之外的其他人的，租期不超過6個月。

5、對停車位的出售規則作出具體化規定，業主購買停車位的數量上限需與物業管理區域房屋套數與可出售停車位的配比相關聯。

其中，在配比不足1:1時，每套房屋業主只能購買本小區一個停車位。配比超出1:1的，停車位租售方案備案超過1年，完成必要的信息公示后，業主可以多買一個停車位。

在保障未購買停車位業主優先購買權的前提下，單套住宅房建筑面積超過 144 平方米（含）的業主，可多購買 1 個停車位。

停車位租售方案備案超過3年或者竣工備案超10年的（主要是《辦法》實施前的歷史存量項目），業主可以購買符合實際需要的停車位。

6、明確房地產開發項目在司法處置或建設單位需注銷、清算等情形下，允許其將剩余停車位轉讓。

此前，該政策只在惠城中心適用，惠陽區、大亞灣開發區、仲愷高新區及惠東縣、博羅縣、龍門縣參照執行。

新的《停車位租售管理辦法》重要看點有公有部分停車位屬全體業主共有，不得出售、附贈，可以出租。共有部分停車位出租收入，在扣除合理管理成本之后，屬于業主共有。

業主轉讓已購停車位的，應優先滿足本建筑區劃內其他房屋業主需要。

適用范圍由原先的惠城區擴大至惠州市行政區域，將自2023年7月9日起施行，有效期5年。

政策全文（上下滑動查看）

惠州市房地產開發項目停車位租售管理辦法

第一條為規范房地產開發項目停車位租售管理，維護業主和建設單位合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《廣東省物業管理條例》等法律法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區域內房地產開發項目停車位的租售管理活動。

第三條本辦法所稱停車位，是指房地產開發項目建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位（庫），包括專有部分停車位、人防工程停車位、共有部分停車位。專有部分停車位是指能夠登記成為特定業主所有的車位（庫）。人防工程停車位是指人防工程平戰結合使用部分，平時用于停放汽車的車位（庫）。共有部分停車位是指占用業主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位（庫）。

本辦法所稱建設單位，是指開發建設房地產項目的房地產開發企業或其他房地產開發單位。

本辦法所稱業主，是指依法取得建筑區劃內建筑物專有部分所有權的人，或者基于買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人。

本辦法所稱配比，是指建筑區劃內可出售停車位與房屋套數的比例。

第四條建筑區劃內停車位應當首先滿足業主的需要。

第五條專有部分停車位可以出售、附贈、出租，出售、附贈前應取得權屬登記。停車位尚未出售的，建設單位應當予以出租，不得只售不租。

第六條人防工程停車位不計入共有建筑面積，不作為共有建筑面積進行分攤，不得出售、附贈，可以出租，收益歸投資者所有。投資者或者受益單位要對人防工程的所有設施設備進行維護管理，使其平時保持良好使用狀態，保證戰時能迅速提供有關部門和單位使用。

各縣（區）人民防空主管部門負責對人防工程的維護管理進行監督檢查。

第七條共有部分停車位屬全體業主共有，不得出售、附贈，可以出租。共有部分停車位出租收入，在扣除合理管理成本之后，屬于業主共有。

第八條建設單位在預售或現售商品房時，應將建筑區劃（物業管理區域）內停車位的數量、租售方式、租金標準、機動車停放服務費、銷售的價格區間等內容在銷售現場顯著位置進行公示，在《商品房買賣合同》中載明，并向房地產行政主管部門備案。

停車位應由物業管理區域同一物業服務企業提供物業服務。

第九條建設單位租售停車位的，應將停車位租售方案在物業管理區域內顯著位置公示30日，可通過電話、短信、函件、網絡等形式通知業主，并將租售方案報房地產行政主管部門備案。停車位租售方案應當包括以下內容：

（一）項目房屋數量與停車位的配比情況，房屋銷售情況，停車位產權情況、銷售情況、分布位置、數量、面積情況（符合規劃的平面示意圖）；

（二）人防工程停車位的范圍及安置情況（注明使用注意事項）；

（三）停車位出售或出租的時間、價格、方式及公示方案；

（四）停車位實行年租、月租、臨時出租的方案分類說明；

（五）停車位物業服務費用及其他管理事項說明；

（六）其他需要說明的事項。

第十條建設單位可以采取搖珠、競標等公平、公開的方式出售或出租停車位。

建設單位出售停車位時，建筑區劃內可出售停車位數量未超過房屋套數的（配比小于等于1:1），每套住宅房屋業主只能購買1個停車位。建筑區劃內可出售停車位數量超過房屋套數的（配比大于1:1），在保證本建筑區劃內業主可購買或租用一個停車位的前提下，建設單位可將超出1:1部分的停車位向需要購買第2個停車位的業主出售。

在保障未購買停車位業主優先購買權的前提下，單套住宅房屋建筑面積超過144平方米（含）的業主，可在本條第二款規定基礎上增加購買1個停車位。

規劃用途屬于非住宅的房屋，以登記單元房屋建筑面積每100平方米（尾數不計）相當于一套住宅房屋，按照本條第二款規定出售停車位，不足100平方米的計一套。

業主轉讓已購停車位的，應優先滿足本建筑區劃內其他房屋業主需要。

第十一條停車位配比超過1:1，停車位租售方案備案超過一年，在扣除按照第十條規定計算未銷售房屋預留停車位數量后，仍有剩余停車位未售出的，建設單位在物業管理區域內顯著位置及房地產行政主管部門網站公示60日，并報房地產行政主管部門備案后，可在第十條規定基礎上向已購停車位業主增加出售一個停車位。公示期間，未購買停車位的業主享有優先購買權。

第十二條停車位租售方案備案超過3年或者竣工備案超過10年的房地產開發項目，在扣除按照第十條規定計算未銷售房屋預留停車位數量后，仍有剩余停車位未售出的，參照第十一條規定建設單位完成公示及備案等手續后，業主可以購買符合實際需要的停車位。

第十三條因房地產開發項目司法處置或建設單位需注銷清算等原因，需將剩余停車位轉讓的，受讓方出售、出租停車位時，應遵守本辦法對建設單位租售停車位的有關規定。

第十四條購買停車位應當優先滿足業主的身份進行購買，建設單位與購買人簽訂停車位《商品房買賣合同》時，應當在合同中注明業主購買房屋的房地產權證號或商品房買賣合同備案編號。

第十五條建設單位出租停車位，應當首先出租給本物業管理區域內業主和物業使用人。

在滿足本區域業主、物業使用人需要后，建設單位將停車位出租給本區域業主、物業使用人以外的其他人的，租賃合同期限不得超過6個月。

第十六條建設單位違反本辦法規定銷售停車位，造成購買人損失的，依法承擔相應法律責任。

第十七條房地產行政主管部門應當對建設單位的停車位租售方案進行監督和指導，對停車位租售行為加強事中事后監管，對違反本辦法規定的建設單位，要約談其負責人并責令整改。

第十八條本辦法自2023年7月9日起施行，有效期5年。原《惠州市人民政府辦公室關于印發惠州市惠城區房地產開發項目停車位租售管理辦法的通知》（惠府辦〔2019〕3號）同時廢止。

這一新規出臺，最不爽的是惠州開發商，由于四五月份市場行情低迷，房子不好賣，房企回籠資金壓力巨大。

因此，很多已售項目都在大力清理車位，以便回籠資金，但這規定一出臺，賣車位這條路肯定又是磕磕絆絆了。這兩日，便有不少開發商向深惠君吐槽此事。

不過，對于惠州眾多小區的業主來說，這無疑是好消息！

為什么這樣說呢？如果回顧下這些年業主們在停車位這件事上經歷了什么，就明白了。

PART02

三大問題，讓車主很是惱火

小區因為停車位問題經常發生的以下三大問題，已經讓眾多小區業主們感到惱火！

問題一：開發商鎖車位、不租車位

1、2022年7月，博羅縣美的旭輝天地這里開發商為了賣車位，有很多空缺的車位，卻停止給業主月租地下車位和不給業主臨時車停到地下。

2、2022年1月1日，位于惠州市河南岸片區的居民小區”江灣公館”1期，開發商和物業針對小區地下停車位，開啟了一場“封鎖行動”，只要是沒賣出去的車位，統統鎖起來，既不讓外來臨時車停，也不讓業主停，此前辦了停車月卡的業主，到期后也不得再續。

3、2022年4月20日，大亞灣大愛城小區的業主，小區的車位配比不足1:1，開發商為了賣車位不給業主租車位，不給包月，臨時停車每次進出收取10元費用，一天費用都要50元，有時候進出10幾次都要100多，惠州有明文規定停車配比不夠是不可以只賣不租的。

關于大愛城小區車位的問題，官方已要求物業服務企業不得限制小區業主辦理月卡，且不得限制車輛出入及停放，做好地下室車位的管理服務。

問題二：賣房加價捆綁車位

2018年11月20日，有市民介紹，嘉逸園開發企業在銷售過程中硬性捆綁車位，不繳納1.8萬元的車位劵就不能選房。對此，惠州市房管局約談開發企業，要求企業不得捆綁銷售、強制搭售“車位抵用券”進行銷售。

事實上，因備案價等各種原因，開發商賣房捆綁車位的情況在惠州屢見不鮮。

問題三：業主購買多車位，并加價轉賣

2015年，發生在河南岸金山龍庭三期小區，有梁姓業主買斷剩下的多個停車位，以15萬元/個的價格出售，高出原來售價4萬元，并且只售不租，加裝了車位鎖禁止業主私自停放，被業主們批為壟斷，抵制購買。

市房管局回復到，金山龍庭三期地下共有車位有332個，于2007年4月開始出售。小區購買5個車位以上的有12個，這部分人購買的車位總量約220多個，其中個人購買車位最多數量為36個。

值得注意的是，小區停車位只售不租的矛盾在全國各省陸續有發生，但并無一個全國通用的解決辦法。

例如《山東省物業管理條例》雖明確禁止小區停車位“只售不租”，但如何處罰卻沒有相關規定，檢查整治以督促整改為主。

目前可以查到有處罰的是《河南省物業管理條例（修訂草案）》，對車庫、車位只售不租的，逾期不改正的，處5萬元以上10萬元以下罰款。

PART03

購買車位前，必知這四點

車位權屬不明、面積縮水、捆綁銷售，小區車位問題矛盾重重，引發不少矛盾糾紛，購買小區停車位和租車位，應該注意什么呢？

第一，要厘清車位權屬分類問題，權屬不明是導致車位糾紛發生的根本原因。

在買車之前一定要了解車位的類型和產權。有產權的車位只要是在使用年限內，都是能夠隨意進行買賣和出售的。

除了產權車位之外，還有人防公車位，地上停車位，無約定地下停車位以及被公攤的地下停車位。

第二，重視確認車位大小位置，交付車位時消費者很容易因車位實際尺寸不一致、間距過小、位置不佳、車無法停入等問題與開發商產生糾紛。

一般的車型尺寸：

消費者在選購車位時，盡量帶上工具實地測量，并察看車位位置，若無法實地察看，則盡量就《車庫建筑設計規范》中的內容仔細詢問銷售人員，并在合同中通過文字形式與開發商予以確認，以備日后維權所用。

第三，重視簽訂車位合同，避免強買強賣行為。

對于買賣合同，消費者需要查看開發商是否具備車位產權證或具備辦理產權證的條件，弄清車位權屬，確保購買后能辦理產權證。

而租賃合同分為短期租賃和長期租賃，簽訂長期租賃合同時需了解《民法典》第七百零五條的規定，租賃期限不得超過二十年；超過二十年的，超過部分無效；租賃期限屆滿，可以續訂租賃合同，但是續訂也不得超過二十年。

同時，消費者還需要注意捆綁車位售房的情況，該行為涉嫌強制消費，屬于違規銷售范疇，消費者可以拒絕這種強買強賣的行為。

第四，看車位性價比。

有的城市車位的價格是比較高的，購買者要衡量車位的性價比是否合適。

如果租賃費用較少，小區公共車位較多，那么購買車位就不是一件很需要的事情了。

對于小區購買車位問題，制訂合理的租賃方案和用價格引導促進車位銷售，是一種比較靈活有效的選擇。

同時，對于小區業主來說，小區車位有租有售，可有效降低停車成本，并且也可以更好地利用小區內的車位資源，提高停車位的利用率。

作者：深惠君

參考資料來源：惠州發布、惠州網絡問政平臺、惠州電臺、惠州tv房產