新一輪“城中村改造”，樓市還能再次“爆發”？

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樓市消息滿天飛，任何風吹草動，都有可能被過度解讀。

最新的消息是，關于“城中村改造”。

7月21日，高層審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。

有人說國家的棚戶改造又來了，房價又要大漲了，樓市要振興了，趕快抄底吧。

參考的前例是，2014年國家啟動的“棚戶區改造”，刺激了2014-2021年，長達七八年的房價上漲。

當然，這七八年的上漲，“棚戶區改造”改造只是因素之一。

那么，新一輪的“城中村改造”，能否復制上一輪棚改的紅利，樓市能否能依靠“城中村改造”迎來再次爆發？

▲東光小區將以改造為主，拆為輔

01

首先，搞懂“城中村”改造和“棚改”的區別。

日前召開的國常會指出，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造，是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。

這次“城中村改造”和2014年“棚戶區改造”有本質區別。

▍資金上不同

2014年棚改，有個重要的內容是“貨幣化安置”！

是真金白銀給錢補貼，當大量棚改資金拿錢進入新房市場，樓市自然容易“火爆”。

▲ 貨幣安置是上一輪棚改的特征

那些年還有不少樓盤，營銷上專門針對貨幣化安置小區，原因是“棚改戶”有錢，效果不錯。

棚改“貨幣化安置”錢從央行定向投放，帶來源源不斷資金。

這次“城中村”具體改造細節，特別是資金來的來源，并沒有明確，但普遍認為，不會動用2014年棚改如此巨量的資金進行改造。

▍范圍上不同

2014年棚改的范圍涵蓋了全國幾乎所有城市，均不同程度受到“實惠”。

特別是不少三四線城市，也因為“棚改”得到發展。

但是這次的“城中村改造”，范圍十分明確：超特大城市。

▲城中村改造政策 范圍21個超特大城市

超特大城市，一共21個，根據2021年底國家統計局數據，超特大城市常住人口共計2.9億人，占全國人口比例為20.7%。

因此，這輪“城中村改造”無論是涉及到的城市，還是人口，相比“棚改”會小很多。

▍形式上不同

2014年棚改在形式上，是“大拆大建”，徹底推到重建。

客觀上“棚改”推動了房地產市場的發展，提升了城市的居住質量。

但也帶來了一系列問題，比如破壞了原有的城市歷史風貌，比如某些地方因為“大拆”導致房租上漲問題。

因此，在2021年，住建部就出臺了“意見”，要求城市更新中防止大拆大建。

▲ 大拆大建已成歷史

2021年，也被認為是，棚改浪潮的階段性結束。

從市場端來看，2019年棚改力度已經顯著下降。

2019 年棚改實際僅執行316萬套，同比下降49.5%。2020 — 2021年，棚改執行套數繼續下降，分別為209和165萬套。

▲棚改體量在2019年開始逐年下降

棚改已經階段性完成了歷史使命。

02

不是“大拆大建”，新一輪的“城中村改造”如何改？

可以看到的是，“城中村改造”重點是在“改造”兩字。

以成都為例，在中央這輪“城中村改造”文件發下之前，在上月已經就《成都市城市更新建設規劃（2022-2025）》公開征求意見稿 （以下簡稱“意見稿”） 。

▲成都發布城市更新征求意見稿

從成都這份文件，我們可以看到，未來城市更新的方向，城中村改造也屬于城市更新的范圍之一。

▲城中村改造是城市更新的內容之一

第一，范圍，重點在城區。

這一點沒有什么疑問，城市更新重點應該是城區，而森林綠地，更多是保護。

整個成都行政區面積1.43萬平方公里，意見稿強調，重點規劃范圍是中心城區城鎮開發界內“城市建成區”，涉及面積約1024平方公里。

城市更新范圍，占整個成都行政區劃面積7%左右。相當于大約14個武侯區的面積。

▲成都 城市更新重點范圍站整體面積7%

第二，原則：保護優先，少拆多改。

這一點，也是前面講到的和“棚改貨幣化安置”最大的不同。

在成都“意見稿”中，規劃原則第一條便提出，“保護優先、少拆多改”。

▲現在的政策：保護優先，少拆多改

意味著，在操作層面，除了的確不能使用，非拆不可的“老舊小區”，能改就改，盡量不拆。

第三，如果要“拆”，標準是什么？

前面說了原則是“保護為主，拆舊建新為輔”。

那么，什么才能達到“拆”的標準？

▲危房是拆舊建新對象之一

根據成都“意見稿”，拆舊建新的對象，主要是危房、存在結構和安全隱患，人居環境很差的城中村、需要遷的老舊商品市場、不再具備再利用與保留價值的低效工業區。

所以，這里歸納一下，三種情況能達到“拆”的標準。

一是，安全有隱患，已經是危房，這種改造意義不大，成本也很高，只能拆。

二是，人居環境很差的“城中村”，比如之前的金牛躍進村，現在已經拆遷，拔地而起的是漂亮的天府藝術公園。

▲金牛區躍進村拆改前后

三是，老舊商品市場、無利用價值的工業區，好理解，比如川藏立交八一家具城一片，類似的還有紅牌樓汽車城等。

03

既然以改造為主，那么具體怎么改？

按照此前成都住建局的報道，今年計劃改造“老舊院落”616個，加裝電梯1500臺，涉及居民7萬余戶。

▲成都今年計劃改造老舊院落616個

根據成都“意見稿”的內容，涉及“城中村改造”部分，主要目標是“穩步推進規劃范圍內已列入計劃的31片城中村改造”。

▲31片已納入規劃城中村是改造重點

具體改什么？

比如20多年房齡的成華區槐樹苑小區。

通過小區地面的硬化和排污管道的改造，解決了過去下雨積水的問題。通過對建筑外觀的修繕，提升了小區的整體品質。

在中庭規劃了部分娛樂設施，老小區也有了中庭和休閑娛樂的地方。

▲20余年老小區，改造后

這樣的小區改造，加上社區周邊“公園綠地”“景觀工程”的改善，老舊小區“煥發新生”。

04

最后，這一輪“城中村改造”影響究竟有多大？

在搞清楚了這輪“改造”和此前“棚改”的區別后，我們再來看，“城中村改造”將會帶來的影響。

▲ 老舊小區加裝電梯

第一，改造的目的是提升居住品質，而不是用“大拆大建”來刺激房地產。

相反如果老舊小區居住品質得到提升，還有那么急需購買新房嗎？

第二，市場形勢變了，已今非昔比。

為什么政策指定“超特大城市”？大家都知道，根據七普數據，我國城鎮人均住房面積為38平米，可以說告別了“短缺”。

現在面臨的是“超特大城市”結構性“不平衡”的問題。

也就是說，一二線大城市，還存在熱點區域的“供不應求”，而中小城市，基本已經飽和。

▲ 老舊社區改造也包括公共區域

第三，無貨幣安置，很難形成刺激。

前面說了，上一輪“棚改”，重點是“貨幣化安置”，這樣就產生新的有購買力的需求。

但是“城中村改造”，目前來看并沒有像“棚改”一樣產生強勁的購買力支持。

以前，我們講“老破小”最應該被拋棄，但是隨著“城市更新”力度加強，加裝電梯、改善環境、品質提升、公園再造后的市中心老破小，如果還有學區等核心資源加持，價值將有所回升。

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