北京
地產財富會
廣州之后京滬會跟嗎？
史詩級大松綁徹底來了嗎？
放開限購人們會報復性買房嗎？
2023-09-23
以前想盡辦法獲得購房門票，現在隨便買買買，給你機會你不用。
逼得政策工具箱都直接往天靈蓋上拍了！
昨天，長沙也終于憋不住了，解除首套房限購，成為放開限購大軍中的一員。
要知道，長沙曾可是業內楷模，“調控模范生”，三年之前，深圳率10人考察隊前往長沙交流學習調控政策，隨后深圳給出“長沙化”的調控大招——限購限售限貸全面開啟，3年落戶+3年社保，徹底打擊了投機需求。
不止是長沙，9月以來，各大城市政策頻出，根本看不過來。
長沙放開限購的前一天，政策積極分子廣州也剛剛打響一線城市放松限購的一槍！
沒想到之前一線“認房不認貸”只是開胃前菜，以往牢不可破的一線城市終于撕開了一道口子。
氣氛已經到這了
京滬到底會不會跟？
廣州局部放開限購后，市場氛圍率先發生三個變化：
一是，據說許多中介朋友徹夜無眠。
上一次徹夜無眠還是在上個月底。
“這對我們是特大利好！之前出臺認房不認貸的時候就盼著能不能調整限購政策，沒想到真的出臺了。已經有不少意向客戶打電話來咨詢。”政策的力度讓許多中介始料未及。
二是，不少業主連夜放盤。
貝殼的后臺數據顯示，9月20日18點30分，在該系統掛牌的廣州二手房有173363套，截至9月21日9時，這一數據已經增長到了174064套。
三是，房企也在加班趕制最新的宣傳文案。
位于番禺區的 龍湖·御湖境 在海報里的顯眼位置標注：“史詩級重磅利好，廣州官宣解除番禺限購，增值稅‘五改二’。” 保利領秀海 項目也在朋友圈中宣傳“番禺放開限購，請抓住空窗期。僅限今日”。 祈福集團 在售的3個項目位于番禺區和花都區，正好是解除限購的范圍，83折的優惠原本是為國慶假期準備的，此次新政一公布，該公司當即決定提早推出。
總之，氣氛已經渲染起來了，現在很像當初8月底廣州打響“認房不認貸”第一槍，這次廣州放開之后大家又開始蹲京滬。
很快，小作文滿天飛。
有傳言稱北京今晚6點會出臺非核心區限購解除政策，但很快不攻自破；
還有消息稱，這個節點會在國慶節前，同時還有社保5改2、新房取消限價各種配套動作。
很多人猜測，京滬會不會跟只是時間的問題——北京的通州、昌平、懷柔、順義， 上海臨港、金山、崇明島，深圳的光明、坪山等郊區，預計都會一步步解除限購。
整個市場上又充滿了想象。
市場進入政策“博弈期”
史詩級大松綁徹底來臨
“認房不認貸”落地后，市場在短暫的一波脈沖式上漲后明顯后勁不足。
比如此次著急放開部分區域限購的廣州，新政之后幾天，北京、上海的成交量翻倍，但廣州的成交量漲幅僅20%，遠不及京滬。
而在9月前兩周，廣州成交商品住宅面積為26萬平方米，和8月同期相比，僅增長了2.4%?？梢姟罢J房不認貸”實施之后，對廣州房地產銷售刺激有限，即便是在傳統交易旺季9月提振都不多。同時，京滬市場在短期沖高過后，現在熱度也出現了明顯回落。
結合二線城市來看，史詩級大松綁其實已經徹底來臨。
眼看一線城市落地“認房不認貸”打出四個2，二線城市火急火燎地管上了大小王。
9月以來，取消限購的城市名單被不斷拉長——幾乎所有的核心二線城市都全面放開或局部放開限購。
沈陽、南京、大連、蘭州、青島、濟南、福州、鄭州、合肥、無錫、武漢均全面取消限購；蘇州、廈門、天津、杭州、南昌等則局部限購，比如杭州、天津依舊保留了核心地段限購，蘇州則只放開了120平以上的限購。
二線城市之間的政策博弈也在同步發生。
這次長沙其實也是在觀望中搶節點，要是實力更強的杭州和總量更大的成都也搶先一步取消，到時候長沙只會連喝湯的機會都沒有。
畢竟現在二線幾乎全線放開，你不放松限購，資金和人才就跑到其他城市去了。而且長沙限購多年，也就留下一個好名聲，資金該跑的都跑光了，這次后知后覺算是及時補救吧。
市場洗牌
光給一張“入場券”還不夠
最近有一張圖很有意思，說是2023有四大錯覺：
現在，限購放開，人們急于驗證最后一個問題到底是不是錯覺。
地產財富會覺得沒必要先下結論，我們需要搞清楚——這一輪限購放開的本質究竟是什么？
表面看，是入場券的問題，實際上是整個池子里流動性的問題。
限購放開是手段，不是目的。
現在已經非常明確，限購放開后，可以預估到必將帶來市場的劇烈洗牌：80%的城市房子金融、教育、醫療屬性將會被進一步削弱，20%的城市資源將會迎來瘋搶，這就是市場的“二八定律”。
很多人會抓住時機，用手上劣質資產置換優質資產，整個置換鏈條大概率是這樣的——
三四五六線賣掉手上房子置換二線；
二線城市的賣家以及依附超級城市生存的特殊區域，會趁機賣掉房子擠進資源更好的一線；
一線則會賣掉放開限購區域的房子，置換更大、更核心區域的房子。
總之大家會往更高能級的城市去夠。
如果按這個邏輯，整個池子會迅速活躍起來。
但現在三四五六線和二線城市不少冷門板塊，以及依附超級城市的特殊區域資產流動性會越來越差，同時，這類急于套現的資產很可能會引發二手房價格踩踏，致使手上資產賣不上好的價錢，包括市場信心依舊有待提升等等， 種種因素都會給整個置換鏈條造成影響。
比如廣州隔壁佛山，去年11月全面取消限購，首付比例降至2成，當月新房網簽量確實環比大漲了67%。 但佛山樓市還沒來得及開香檳，幾個月后又進了ICU。 這次廣州部分區域放開限購后，佛山購買力一定會加速逃逸到廣州。
尤其是諸如上海周邊的昆山花橋，北京周邊的廊坊燕郊這類特殊區域，也會遭受史無前例的暴擊。
過去花橋作為環上海的發展熱土,承載著上海、絕大外溢需求,也成為不少人上海買房者的跳板和保值升值的首選地。
但現在，如果上海放松限購，五大新城的房子可以買，誰還買花橋?。咳墒赘墩l怕誰，加他個二三十萬首付，買總價大概只多出100個W的臨港啥的它不香嗎？
所以，整個市場的玩法就徹底變了—— 低能級城市價值會被進一步削弱，而花橋這類區域過去積累的價值將蕩然無存，整個流動性或將面臨被鎖死的困局。
這個市場上，有人缺變現的能力，有人缺票子，也有人缺預期和信心。
現在，政策助力之下，市場正在產生好的化學反應，其中不乏許多持幣待購和有置換打算的人群。
接下來，對于整個市場而言，政策工具箱還得該用就用，各種補貼、降稅、保交樓等各類輔助大招還得加大力度，不要停。
但 給一張入場券或者說光出政策可能還是不夠的，要想讓整個池子的水活起來，重拾被視若黃金的信心，讓大家真正去報復性買房，歸根結底還是來源于未來經濟的全面提振。
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