房價下跌或不可避免，須警惕房地產風險向金融風險演變！

筆者在《為什么房價不能下降，也許這就是比較合理的答案》長文，以及它的續篇中，討論了房價不能下降的三個原因：

第一個原因是降房價不利于“保交樓”；

第二個原因是降房價有可能會導致金融風險；

第三個原因是降房價不利于穩預期。

我們希望房價不要下降。因為下降帶來的問題，除了上面三個外，還會帶來其他一系列的問題，比如居民的資產可能大幅貶值等等。

但是客觀規律不是以人的意志為轉移的。一個商品的價格，永遠只會圍繞價值上下波動。當供不應求時，價格就會上漲，而當供大于求時，價格就會下跌。

昨天晚上，前東家同事群里，一個同事在群里說，2008年他在廣州增城鳳凰城，花了29萬買了一個98平方米的房子。房價最高時，有人出價200萬他沒有賣。等他好不容易下定決心130萬出手時，中介告訴他行情是110萬！

也就是說，在廣州增城區的房子，目前價格離最高價已接近腰斬！

可以說，房價下跌或不可避免。

為什么說房價下跌或不可避免呢？

為了回答這個問題，我們先來看一下房地產市場的現狀。

首先我們來看一下人口的現狀。大家知道，2022年是我國人口增長的拐點，我們人口第一次進入負增長時代。

我們不要少看這個人口負增長，不要說其它的，我們從常識就可以判斷出，如果人口負增長沒有得到扭轉，未來人口負增長所騰出來的居住空間，只會越來越大。

因此，人口負增長，對于房地產市場預期影響是非常大的。

其次我們來看一下居住現狀。據國家統計局發布的《中國人口普查年鑒2020》顯示，我國家庭戶人均住房建筑面積達41.76平方米。其中，城市家庭戶人均住房建筑面積為36.52平方米。

而我國的城鎮化率，2022年已經達到65.2%。

從上述數據我們不難得出，我國城鎮化率已經接近尾聲，而人均居住面積也接近飽和。

一邊是人口負增長導致房地產市場預期轉弱，另外一邊是人均居住面積接近飽和，對住房的有效需求減少。因此，房地產市場的銷售萎縮是難以避免的。

而房地產供給端又是一個什么情況呢？

根據國家統計數據：2023年1—8月份，全國房地產開發投資76900億元，其中，其中，住宅投資58425億元。

1—8月份，房地產開發企業房屋施工面積806415萬平方米，同比下降7.1%。其中，住宅施工面積567792萬平方米，下降7.3%。房屋新開工面積63891萬平方米，下降24.4%。其中，住宅新開工面積46636萬平方米，下降24.7%。房屋竣工面積43726萬平方米，增長19.2%。其中，住宅竣工面積31775萬平方米，增長19.5%。

看了上面數據，你會有一個什么想法呢？你關注的是開發的數據？還是下降的數據？

不難看出，在房地產市場預期轉弱、住房有效需求減少的情況下，仍有大量住房源源不斷入市！

那結果會如何？

因此，筆者認為，房價下跌或不可避免！

某位經濟學家說過，“十次危機九次房地產”，它的意思就是十次金融危機，有九次是房地產引起的。因此，我們須警惕房地產風險向金融風險演變！

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